近日，江蘇省淮安市清江浦區人民法院審理了一起排除妨害糾紛案，判決被告停止將住宅房經營網約房的行為。

案情簡介

原告耿某為了方便孩子上學，在市中心某新建住宅小區購買了一套小戶型房子。然而，入住一段時間后，耿某發現斜對面的鄰居家，時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經常有人深夜大聲喧嘩。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚。耿某和家人深受其擾。耿某從物業公司處了解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某。經聯系后，得知李某和陸某已于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為三年。同月，劉某與某房地產咨詢中心簽訂《網約房（民宿）托管經營合同》，將該房屋委托給中心進行網約房經營。

耿某認為被告李某、陸某、劉某、某房地產咨詢中心未經利害關系業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房，造成外來人員增多、噪音污染、生活垃圾增多等問題，影響業主特別是學生正常生活，遂訴至法院請求判令四被告立即停止經營行為，恢復房屋住宅用途。

法院審理

在案件審理過程中，四被告辯稱，案涉房屋的確被用來經營網約房，但是網約房是共享經濟下的短期租賃，屬于短租房，并非經營性用房；四被告的行為并未改變房屋性質，不需要全體業主同意，只需在江蘇省網約房登記平臺“蘇易住”登記、取得登記標識即可。如果認為網約房是經營行為，而業主自己對外出租不屬于經營行為，則相互矛盾。

法院還查明，2021年，江蘇省公安廳出臺《江蘇省網約房治安管理規定（試行）》，第二條規定：“網約房是指通過互聯網電商平臺發布房源、接受預定，按日或者按小時提供住宿服務的城鄉居民住房以及依法依規可供住宿的其他場所。”根據該文件規定，網約房只需具備住宿的功能即可，并未強制要求必須取得旅館業特種行業許可。房客在入住時，通過“蘇易住”微信小程序上傳相關身份信息后就能辦理入住登記。

法院認為本案的爭議焦點為：網約房是否是經營性用房。網約房是互聯網經濟背景下的一種新業態，目前就全國范圍內的規范性文件來看，網約房的性質和地位尚不清晰。行政機關出臺了規范性文件，從網約房的市場準入、市場監管主體、入住登記管理、治安管理、消防安全等方面進行了規定。網約房通過互聯網平臺準入、運營，操作方便快捷，雖然和旅館業運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務。本案中被告李某、陸某作為業主，雖將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產咨詢中心用作經營網約房，中心通過平臺發布房源信息招徠房客，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛生更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網約房仍是經營性用房，房客入住后即形成了事實上的住宿服務協議，本案四名被告的行為實質上已經改變了房屋的住宅用途。

此外，法院在實際調查中發現，網約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁，這與業主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況并不相同，存在治安、消防隱患和監管難題。

法院經審理后認為，民法典第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。民法典第二百八十八條規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。本案中，四被告未經有利害關系業主的一致同意，改變房屋用途，其行為會造成與其他業主共用的電梯、通道等區域變得嘈雜、秩序混亂、安全系數降低等。同一棟樓且相鄰的業主,雙方在利用各自不動產時,應盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業主，有權要求四被告排除妨害、恢復原狀。最終，法院判決四被告立即停止案涉房屋的經營行為，恢復房屋住宅用途。目前，該案已判決生效。被告已經停止經營行為。

法官說法

互聯網時代下，共享經濟正在演進。與單車、充電寶、按摩椅這些共享對象不同，網約房的所有權歸屬于不同的業主。從現有管理模式看，行政機關雖然提供了官方網絡平臺，允許業主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網約房經營，以此獲得一定的經濟收益，但是網約房一般為按日或按小時提供住宿服務，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數無法限制，這就會給其他業主的正常居住帶來不利影響，如環境嘈雜、衛生混亂、消防隱患增多、安全系數降低等。根據民法典規定，業主將住宅房屋用作網約房經營，需經全體業主同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。發現其他業主擅自將房屋用作經營用房，有利害關系的業主有權要求停止經營，恢復房屋住宅用途。同時，在支持網約房市場準入的同時，針對網約房可能產生的矛盾糾紛，還需加強協同配合，注重源頭防范。