從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)商品房期房，房屋交付時(shí)發(fā)現(xiàn)存在不利因素,但開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售時(shí)未主動(dòng)告知該不利因素，開(kāi)發(fā)商是否違反告知義務(wù)？是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任？近期,連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院就審理了這樣一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。

2021年阿強(qiáng)、阿美夫妻兩人決定結(jié)束租房生活，共同購(gòu)買(mǎi)一套商品房改善居住環(huán)境。當(dāng)年5月15日，夫妻二人共同與某公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)某公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的某單元101室房屋。某公司如期交房后，2022年12月，二人進(jìn)行房屋裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)，次臥窗戶(hù)旁百葉窗下面有地下一、二層儲(chǔ)物間、車(chē)庫(kù)排風(fēng)井、房屋正下方安裝有地下車(chē)庫(kù)機(jī)械排風(fēng)排煙設(shè)施。但這些不利因素某公司銷(xiāo)售人員在具體推介房屋、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均未主動(dòng)告知。現(xiàn)房屋存在風(fēng)機(jī)噪音、通風(fēng)井等瑕疵，影響其正常居住使用且案涉房屋價(jià)格高于同位置無(wú)上述瑕疵的鄰居房屋價(jià)格。在與某公司溝通未果后，一紙?jiān)V狀訴至連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院，要求某公司賠償其房屋貶值損失58000元、租房租金支出24000元及律師費(fèi)等其他費(fèi)用。

被告某公司辯稱(chēng)，案涉房屋系根據(jù)審查通過(guò)后的施工圖紙進(jìn)行施工，且已取得竣工驗(yàn)收備案證明，原告也已經(jīng)收房，不會(huì)影響到其正常居住使用。車(chē)庫(kù)機(jī)械排風(fēng)設(shè)施系小區(qū)配套的消防基礎(chǔ)設(shè)施，其沒(méi)有向原告披露的義務(wù)。此外，某公司在售樓處的立牌照片已向購(gòu)房者告知案涉商品房紅線內(nèi)外不利因素。

法院審理認(rèn)為,我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房的不利因素沒(méi)有明確的規(guī)定，按照項(xiàng)目用地紅線，一般將不利因素分為紅線內(nèi)的不利因素、紅線外的不利因素。項(xiàng)目紅線內(nèi)的不利因素，指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍之內(nèi)、對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如小區(qū)垃圾站、化糞池、水泵房、變配電房等。項(xiàng)目紅線外的不利因素，指不在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍之內(nèi)但對(duì)小區(qū)有一定影響的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如會(huì)產(chǎn)生一定噪音、異味、環(huán)境污染、輻射、風(fēng)俗禁忌等風(fēng)險(xiǎn)因素。本案中，被告通過(guò)售樓處立牌照片展示的紅線內(nèi)不利因素并不涉及消防排風(fēng)機(jī)、排風(fēng)井。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者相比，其已提前知曉規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、消防設(shè)施等情況，應(yīng)當(dāng)以明確、具體的方式向購(gòu)房者告知案涉商品房的不利因素，以便購(gòu)房者作出審慎的判斷。被告某公司作為開(kāi)發(fā)商，未在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中披露與案涉商品房緊密關(guān)聯(lián)的消防排風(fēng)機(jī)、排風(fēng)井的不利因素情況，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，酌定某公司賠償原告損失30000元，駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

法官提醒：

《民法典》第五百零九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”第二款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”這是關(guān)于合同履行的全面履行原則和誠(chéng)信履行原則。全面履行原則是指對(duì)于債務(wù)人全部義務(wù)的履行，既包括約定義務(wù)也包括法定義務(wù)。誠(chéng)信履行原則要求當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要履行合同未作約定但依照誠(chéng)信原則應(yīng)當(dāng)履行為締結(jié)合同在磋商過(guò)程中的說(shuō)明、告知義務(wù)，在合同履行過(guò)程中的保護(hù)、協(xié)助義務(wù)以及在合同終止后的通知、保密義務(wù)等附隨義務(wù)。商品房的價(jià)值不僅包括居住價(jià)值，也應(yīng)當(dāng)包括交易價(jià)值。現(xiàn)實(shí)生活中，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的往往是期房，對(duì)于紅線內(nèi)的披露義務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)設(shè)施等可能影響商品房正常使用功能的權(quán)利瑕疵或者質(zhì)量瑕疵如實(shí)披露并告知買(mǎi)受人，以便購(gòu)房者全面了解商品房，充分保障購(gòu)房者的知情權(quán)，以便于買(mǎi)受人做出合理性選擇，否則即違反了法定的附隨義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。