2010年5月6日，李某某將其購買的某小區的房屋以40萬的價格出售給劉某某，當天李某某與劉某某簽訂一份買賣協議書，協議書約定：李某某將位于某小區的房屋一套出售給劉某某，協議中注明房屋未領取房產證；轉讓價40萬元，劉某某向李某某交納定金2萬元作為保證，2010年5月20日前付款20萬元，余款于2010年6月15日前付清；任何一方違約除定金不退還外，還應支付賠償金5萬元。協議簽訂當日，劉某某向李某某支付定金2萬元。之后，劉某某以資金不能及時到位，及該協議違反《城市房地產管理法》規定無效為由拒絕繼續付款。李某某之后多次催要，并于 2010年6月21日委托律師事務所函告劉某某，要求劉某某于2010年6月30日前履行協議，逾期原告將解除協議，屆時還要求被告支付違約金5萬元，劉某某仍未履行。李某某遂向法院起訴要求劉某某支付房款及違約金。

本案是一起適用《物權法》區分原則審理的較為典型的房屋買賣合同糾紛案件，案件的爭議焦點主要涉及兩方面法律問題：一是房屋未領取產權證是否影響房屋轉讓協議的效力，二是違反法律、行政法規強制性規定是否必然導致合同根本無效。

一、房屋未領取產權證是否影響房屋轉讓協議的效力

物權變動是指物權的設立、變更、轉讓和消滅，轉讓是物權變動形式的一種，它是指當事人基于法律和合同規定移轉物權，從而使物權的主體發生變化。以變動原因相區分，物權變動可分為依法律行為物權變動與非依法律行為物權變動。前者除了要依據法律規定之外，應當充分尊重當事人之間的私法自治，且必須要采取一定的公示方法。后者一般直接依據法律的規定或者事實行為而發生物權變動，一般不要求公示。在市場經濟條件下，一般交易都是通過雙方的協議來進行的，因此基于法律行為發生的物權變動是市場交易的法律形式，屬于物權法規范的物權變動常態。

本案中，李某某為將其購買的房屋轉讓與劉某某，雙方達成轉讓協議，簽訂《買賣協議書》，這首先是一種基于法律行為的物權變動。

由于我國物權變動采納了債權形式主義模式，因此，基于法律行為的物權變動，原則上采取了“合意（或法律行為）+公示（登記或交付）“的方式完成，即物權變動法律效果的發生，除了債權意思以外，還必須履行登記或交付的法定方式。根據此種模式，當事人之間除了債權合意外，還必須要履行登記或交付的法定方式，否則不發生物權變動。對此，《物權法》第9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”

然而，不動產買賣中，未經登記通常導致物權變動不能的法律后果雖早已為我國理論與實務界所接受，但此種情況下，為轉讓物權而訂立的買賣合同是否有效，在《物權法》通過前，卻一直存在較大爭議。如在房地產買賣糾紛司法實踐中，大量的買賣合同因欠缺房地產登記手續而被認定無效。此類司法實踐由于對契約自由的干涉和當事人合法權益的漠視而遭到強烈的批評。

因為，一方面，通常而言，合同僅僅表明雙方當事人對于應為之特定行為的承諾，而該特定行為的實行即合同目的的實現，須通過合同的履行而達到。因此，只要當事人允諾事項的實行具有可能且不違背公序良俗，意思表示真實，則合同即應對雙方發生約束力。為此，合同的成立與合同的履行必須分開，合同的效力與合同的目的是否最終達到必須分開。而以物權變動為目的的合同，只要物權變動本身不傷害公序良俗，則雙方一旦達成合意，合同即可生效，物權變動是否確實發生，與合同之效力毫無關涉。因此，房地產買賣中，房屋買賣一旦達成協議，合同即行成立并發生效力，房屋的交付與所有權變動登記，同為合同義務履行，與合同是否生效無關。另一方面，如果將登記作為合同生效的條件，沒有辦理登記就導致合同無效，這就不利于確立違約責任，不利于對當事人合法權益的保護。因為如果一方在合同成立之后拒絕履行登記義務或者拒絕支付價款，由于合同已經成立并生效，此種拒不履行登記的行為構成違約行為，應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔違約責任，這明顯有違誠實信用原則，擾亂正常的市場經濟秩序。尤其是如果當事人雙方已經愿意受合同約束，任何一方不能以沒有登記為由而請求確認合同無效，否則，不僅不符合當事人意愿，而且因為無效后返還財產將會造成財產的損失和浪費，也不利于鼓勵交易。

有鑒于此，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這一觀點改變了我國司法實踐中的一貫將登記的效力與合同本身的效力混同的做法，而將登記與交易本身區分開來，事實上確立了區分原則，具有重要的實踐意義。

2007年通過的《物權法》吸收了這一有益的司法解釋經驗，以第十五條規定了區分原則，即：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

根據該條規定，在不動產交易中，簽訂不動產買賣合同是物權變動的原因，物權變動是這一原因行為的結果。買賣合同的效力與物權變動的效力是相區分的，除非法律、行政法規有特別的規定，登記只是一種公示的方法，當事人未辦理登記手續只是不發生所有權轉移，并不影響買賣合同本身的效力。買賣合同是否有效，取決于雙方當事人簽訂的合同本身是否符合合同法的相關規定。

本案中，李某某與劉某某簽訂的《買賣協議書》是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，買賣行為應受法律的保護。雖然涉案房產未辦理產權證，違反《城市房地產管理法》的相關規定，但這只是產生房屋轉讓不能的結果，對于買賣交易本身并不產生影響。買賣合同是否有效應根據其本身是否符合合同法的相關規定來判斷。

二、違反法律、行政法規強制性規定是否必然導致合同根本無效

在不動產買賣中，雖然登記行為不能影響買賣合同的效力，但如該合同本身違反法律、行政法規的強制性規定或國家、公共利益，自應無效。劉某某稱，李某某在明知轉讓的房屋沒有房產證的情況下，和劉某某簽訂買賣協議書，違反了《房地產管理法》第三十八條第（六）項的強制性規定，應為無效協議。因此，準確理解《合同法》第五十二條第（五）項和《房地產管理法》第三十八條第（六）項規定便成為本案中進一步判斷《買賣協議書》是否有效的關鍵。

《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所謂強制性規定，與任意性規定相對，是指直接規范人們的意思表示或事實行為，不允許人們依其意思加以變更或排除適用，否則，將受到法律制裁的法律規定。

一方面，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效是合同法為保護國家利益、社會公共利益等重大事項對合同自由的法律限制。維護社會秩序是任何法律的共同目的，民法也不例外。但由于民法屬于私法，以保護私益為目的，與行政法作為公法，以維護公法秩序為目的有本質區別。鼓勵交易是合同法的重要精神，因此要謹慎地認定合同無效。對國家來說，干預合同應當是不得已而為之，只有在合同嚴重損害國家利益、公共利益時，或者在涉及消費者、勞動保護領域，為了正義的實現，國家才能進行干預。

另一方面，在強制性規定中，有些只是起到為當事人設定一般性義務的作用，有些純粹是為了保護特殊場合下的一方當事人的利益，有些是為了法律制度上要求的需要（比如物權法定主義），有些則純粹出于民法以外的法律規范目的，比如行政管理上的需要，等等。

因此，雖然在大多數成文法國家都有違反強制性規定的法律行為應屬無效的相應規定，但對于強制性規定是區別對待的，即將強制性規定劃分為效力性強制規定和管理性強制規定。所謂效力性強制規定，是指對違反強制性規范的私法上的行為，在效力后果上以私法上的方式予以一定制裁的強制性規定。也就是說，當事人所預期的私法上的法律效果會受到一定的消極影響，或者無效，或者效力待定等。所謂管理性強制規定，是指它被違反后，當事人所預期的私法上的效果不一定會受到私法上的制裁的強制性規定。但這并不排除它可能受到刑事上或行政上的制裁。

對于效力性強制規定與管理性強制規定的區分，通常可采取以下標準：第一，法律法規明確規定違反強制性規定將導致合同無效或不成立的，該規定屬于效力規定；第二，法律法規雖沒有明確規定違反強制性規定將導致合同無效或不成立的，但違反該規定以后若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益，也應當認為該規定屬于效力規定。第三，若無前兩種情況，則應綜合法規的意旨，權衡相沖突的利益，如法益的種類、交易安全，其所禁止者究系針對雙方當事人或僅一方當事人等加以認定。例如法令禁止在某時間、地點營者，僅涉及締結法律行為的外部情況，非在禁止特定行為的內容，應認系管理性規定，不影響該法律作為的效力。違反效力性強制規定，合同無效；違反管理性強制規定，合同效力須結合具體情況來判斷。

本案中所涉及的《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項即為強制性規定，根據該條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。對于該項的違反是否會導致合同無效需從以下幾個方面來考慮：

首先，在不動產買賣中，登記在性質上是一種公示方法，登記的目的在于將物權變動的事實對外公開，其存在的必要性主要來源于交易安全的保護。因此，就立法目的而言，《城市房地產管理法》之所以制定該項規定，主要基于房地產未辦理權屬登記表明其來源不清，歸屬不明，如進入市場流通則有違市場交易中房地產必須權屬明晰的規則，因此需通過該項規定規范房地產轉讓登記行為，而不是為了限制交易。違反該條規定只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益和社會公共利益。

其次，房地產買賣是促進房地產市場繁榮的重要手段，法律非但不禁止反而鼓勵房地產交易。如果當事人之間已就房地產的轉讓達成合意，只要這種合意不違反公序良俗，即使沒有完成登記手續，也應當認定合同已經生效。當事人可以在事后補辦登記手續，這就可以促成許多交易。如果將登記與交易相混淆，則即使當事人之間達成了合意而由于沒有辦理登記手續，合同也會被宣告無效，從而將使許多不應當被消滅的交易被消滅，嚴重妨礙市場經濟的發展。

第三，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條第（一）項規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。該條規定已明確表明，房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。

由此可見，《城市房地產管理法》第三十八條第（六）項應為一管理性強制規定，對于該條的違反，雖產生不動產轉讓不能的結果，但并不導致《合同法》第五十二條第（五）項的適用，從而不能導致合同的無效。因此，本案中，劉某某關于《買賣協議書》因違反法律、行政法規強制性規定而無效的主張得不到支持。《買賣協議書》合法有效，劉某某應嚴格依照約定履行，其理應為故意違約行為承擔相應的法律責任。