吳云、吳英系兄妹關(guān)系，2003年母親過(guò)世后，留下位于匯文路門(mén)面房一間，兄妹各自享有二分之一的所有權(quán)，2004年兄妹二人協(xié)商將門(mén)面房出租給李輝從事服裝經(jīng)營(yíng)，2009年三人續(xù)簽合同，租期至2012年12月止。2011年上半年，吳云、吳英發(fā)生矛盾，吳英決定將自己所有門(mén)面房產(chǎn)權(quán)以30萬(wàn)的價(jià)格出售，吳云、李輝均表示愿意以同樣價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

本案中，對(duì)于誰(shuí)有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該門(mén)面房，產(chǎn)生三種不同的意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，李輝作為門(mén)面房的實(shí)際承租人，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有權(quán)以30萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該門(mén)面房；

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，吳云作為該門(mén)面房的共有人，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于李輝，有權(quán)以30萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該門(mén)面房；

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，李輝與吳云均享有該房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，同樣有權(quán)以30萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該門(mén)面房，具體由出賣(mài)人決定由誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)。

筆者同意第二種意見(jiàn)，具體理由如下：

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又稱(chēng)先買(mǎi)權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)形成所依據(jù)的法律關(guān)系不同，可以分為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。

本案涉及的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要有兩種，一是李輝享有的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《合同法》第230條對(duì)此作出了規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。承租人在實(shí)際承租房屋期間，依據(jù)租賃關(guān)系，享有對(duì)所租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二是吳云享有的共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《物權(quán)法》第101條規(guī)定“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”因此，按份共有人在其他共有人出售共有財(cái)產(chǎn)時(shí)候，依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

在同一標(biāo)的上存在數(shù)個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，如果各權(quán)利人均主張權(quán)利，某權(quán)利人權(quán)利的行使必將要排斥其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，這便是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的積極沖突。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)根據(jù)人權(quán)利人法律地位的不同可以分為共有人之間優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突、承租人之間優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突及共有人承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突。

本案所涉便是共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突的處理，筆者認(rèn)為此情形應(yīng)以共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先。

首先，從權(quán)利來(lái)源看，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，是基于對(duì)標(biāo)的物的按份共有而產(chǎn)生，其優(yōu)先權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于租賃關(guān)系，是由租賃合同這一債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的物權(quán)化的債權(quán)。從權(quán)利位階上看，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

其次，從法律價(jià)值來(lái)看，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的設(shè)定是為了維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的完整與安全，保護(hù)物權(quán)關(guān)系，保障所有權(quán)的行使，而承租優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)定的目的在于使承租人取得租賃物所有權(quán)從而繼續(xù)保持對(duì)該物的占有和使用，維護(hù)租賃合同關(guān)系，保障交易安全。兩者相比較，共有人與共有財(cái)產(chǎn)的利益關(guān)系更為密切，從價(jià)值的角度出發(fā)，共有權(quán)的權(quán)利相對(duì)更需保障。

再次，從維護(hù)穩(wěn)定來(lái)看，在共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突后，由共有人優(yōu)先行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，更利于維護(hù)穩(wěn)定。承租人不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，還可以受到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”的保護(hù)，仍然可以依照約定占有和使用標(biāo)的物，但是如果共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不予支持，其權(quán)益則很難得到維護(hù)。一旦共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)現(xiàn)后，共有人的共有權(quán)得以維護(hù)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利得以保障，標(biāo)的物結(jié)束分離狀態(tài)而形成一個(gè)整體，承租人依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律保護(hù)，租賃合同關(guān)系得以維護(hù)，權(quán)益同樣得到保障。賦予共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更優(yōu)先的效力，更有利于維護(hù)財(cái)產(chǎn)及合同關(guān)系的穩(wěn)定。

綜上，筆者認(rèn)為當(dāng)共有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，共有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使，應(yīng)此本案中吳云作為門(mén)面房的按份共有人，有權(quán)在價(jià)款30萬(wàn)元的相同條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該門(mén)面房。