農村集體土地依法屬于村民集體所有，那么非村集體組織成員購買農村集體土地房屋所簽訂的買賣合同是否有效呢？近日，如皋法院就審結了一起農村房屋買賣合同糾紛案件。

賀某夫婦遠離老家來南通打工多年，想著就在這兒安家落戶。今年某天，賀某偶然在朋友圈中看到一戶人家的農村自建房屋要賣，立即趕去看房子，房子位置交通便利，賀某一看就心動了，當即和李某談妥價格等買賣事宜，并寫了便條支付了定金。

沒過幾天，賀某與朋友閑聊中，得知農村房屋不同于商品房，不是人人都可買，再次了解得知該農村房屋是李某自建房，占用的土地屬于村集體所有，房屋也沒有產權證書，不允許隨意買賣。賀某覺得不妥，連忙找到李某要求雙倍返還定金，可李某認為是賀某主動找上門來買房，談妥的事情不好反悔，不同意返還定金。賀某交涉無果，遂起訴到法院，要求李某雙倍返還定金。

法院經審查，該房屋為李某自建，尚未領取產權證書，而賀某夫婦不是該村村民，與李某并非同一集體經濟組織的成員，雙方商談的農村房屋買賣合同應為無效。經釋明，賀某夫婦表示經過咨詢也明白了法律后果，購買時沒考慮全面，房屋不好買賣，現在只要李某返還定金就行。而李某恰巧為法庭共建無訟社區的村民，法官聯系邀請社區干部、網格員和法律明白人參與調解，共同向李某講解農村房屋買賣的法律規定。

經過解釋，李某也認識到，雖然是自愿談好的買賣，但農村房屋不好隨意買賣，土地是本村村民集體所有，不好賣給非同一集體經濟組織成員。最終達成協議，由李某當即退還定金，房屋不再買賣。

法官提醒

隨著鄉村振興戰略穩步推進，農村公共設施不斷完善，人居環境越來越美，更趨完善便利，到農村買個小院子成為很多人心中美好田園生活的向往。但農村房屋的買賣需慎重考慮，認真甄別買賣主體、房屋權屬、房前屋后土地等相關事項。

一、對買賣主體身份的審查。農村房屋的購房者，應為同一集體經濟組織內的成員。外村人、外鄉人或是城鎮居民，因為并非本集體經濟組織成員，其購買該村農村房屋的行為無效。因為農村房屋占用的土地屬于村民集體所有。宅基地使用權與農村集體經濟組織成員的特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得宅基地使用權，宅基地使用權僅限于集體經濟組織內流通。作為售房者，農村村民一戶只能有一處宅基地，其出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，將不被批準，因此售房者也應清醒認識到一旦出賣房屋，其將不得再申請宅基地。

二、對房屋權屬的審查。首先，審查房屋是否經過合法批建、有無產權證書，房屋實際建造和面積是否符合批建范圍、與產權證書登記是否一致，避免存在違章建筑的情形，而違章建筑屬于不可交易物，以其為標的物的買賣合同屬無效合同。其次，審查房屋歸誰所有，是單獨所有還是共有財產，在存在其他共有人的情況下，售房者應得到所有共有人的同意方可售房，避免因權屬不清導致買房風險。

三、農村房屋房前屋后土地情況。農村房屋占有的土地系農村宅基地，但房前屋后的土地還可能會涉及到農民的承包土地，土地承包經營權系農村集體經濟組織成員因成員資格身份而享有的權利，不同于國有土地使用權可以買賣、轉讓，同時土地承包經營權涉及的土地還應根據土地管理法和土地承包經營權法的規定依法進行使用、流轉等，不得違反土地用途，亦不可自行買賣。