【案情】

A公司競得一幢房屋承租權但尚未與產權方簽訂租賃合同前與陳某簽訂房屋租賃意向協議，約定擬將部分房屋轉租陳某用于經營，陳某于意向協議簽訂后3日內向A公司支付定金5萬元，并約定待A公司完成與產權方相關手續后5日內雙方簽訂正式租賃協議。陳某依據協議支付了定金5萬元。幾天后，A公司向陳某發送簽約通知，陳某認為A公司并未能提供與產權方簽訂的租賃協議，要求完成與產權方相關手續后簽署協議。A公司告知已完成相關手續，但未提供相關材料，陳某再次要求提供相關材料。A公司未提供，并將房屋轉租他人。A公司與陳某聯系簽約時，其與產權方的租賃協議產權方尚未蓋章。后續完成了合同簽章。雙方協商未果，陳某訴至法院，要求A公司雙倍返還定金。

【評析】

關于哪方違約，A公司是否應向陳某雙倍返還定金，第一種觀點認為：因A公司最終是取得房屋承租權及轉租權的，意向協議未能履行系因陳某未來簽訂正式協議，陳某系違約方，故陳某無權要求雙倍返還定金。

第二種觀點認為：陳某作為次承租人，在確定A公司具有承租及轉租權后再與Ａ公司簽訂正式協議符合情理，陳某不存在違約；系陳某不來簽署正式協議，故Ａ公司也不存在違約。在此情況下因房屋已轉租他人，合同目的已無法實現，Ａ公司將定金單倍返還。

第三種觀點認為：協議中明確約定待Ａ公司完成與產權方相關手續后５日內雙方簽訂正式租賃協議。而Ａ公司在并未能提供其與產權方完成相關手續的情況下，將房屋轉租他人，致使意向協議無法履行，構成違約，應向陳某雙倍返還定金。

筆者同意第三種觀點，理由如下：

Ａ公司雖向陳某發送了簽約通知，形式上來看Ａ公司在履行意向協議，愿意簽訂正式合同，但意向協議中載明的系“待Ａ公司完成與產權方相關手續后５日內雙方簽訂正式租賃協議”，陳某亦明確提出要求Ａ公司提供其與產權方簽訂的租賃協議，Ａ公司未提供。其雖口頭告知已完成相關手續，但陳某在未看到相關材料的情況下并無法確定Ａ公司已取得承租權及轉租權，再次要求A公司提供。在此情況下，Ａ公司應積極提供，但其并未提供相關材料，并將房屋轉租于他人，致使意向協議無法履行，構成違約。

從情理上講，陳某租賃房屋系經營使用，必有大量成本投入，在此情況下，核實確定清楚A公司對涉案房屋具有承租及轉租權再行簽訂正式合同亦合情合理，否則在對房屋有大量投入的情況下產生房屋租賃爭議將可能導致大量損失。故陳某要求A公司提供與產權方的相關手續不僅與合同一致，亦合乎情理，其行為沒有不當之處，不存在違約。

《中華人民共和國民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。本案中，貌似A公司發出簽訂正式合同的通知其即已守約，但其更應實質性地根據合同的性質、合同的約定，全面、誠信的履行合同義務。實質性的義務不是抽取合同的一部分義務，而是全面的義務；實質性的義務也不是某一過程的義務，而是全過程的義務；實質性的義務亦非僅僅狹義的一部分字面性的義務，而應依據合同性質，綜合考慮合同情況，誠信客觀確定并履行。A公司顯然違背了實質性義務，構成違約。《中華人民共和國民法典》第五百八十七條規定，收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。故A公司應雙倍返還陳某定金。