案情介紹

八、九十年代，與錫山區(qū)大多數(shù)農(nóng)村家庭一樣，孫大與孫二兄弟倆同住一村、房屋相鄰，8號(hào)房屋住著哥哥孫大家，9號(hào)房屋住著弟弟孫二家。1993年，孫二在他處購(gòu)買(mǎi)了別墅、搬出了9號(hào)房屋，房屋便一直空置著。

2004年，哥哥孫大對(duì)早已老舊的房屋開(kāi)始改造裝修。他將8號(hào)、9號(hào)房屋打通，形成一體進(jìn)行了統(tǒng)一裝修。新房住著舒適，變故卻在2022年陡生。在一次通話中，孫二說(shuō)此前只是將房屋借給哥哥家居住，現(xiàn)在要將房屋收回。孫大當(dāng)場(chǎng)急了：出錢(qián)買(mǎi)來(lái)的房子，怎么就成了“借”？一場(chǎng)不愉快的通話，造就了孫二的起訴。

審理過(guò)程中，孫二提供了2019年辦理的9號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證明他才是房子的所有權(quán)人。對(duì)于這些年來(lái)孫大一直占著房屋的事兒，孫二解釋說(shuō)當(dāng)時(shí)孫大女兒要結(jié)婚，房子緊，正好9號(hào)房屋空著，顧著兄弟情誼出借了房子?，F(xiàn)已經(jīng)這么多年，孫大用得差不多了，應(yīng)該歸還。

孫大又是另一番說(shuō)辭。當(dāng)年，他向?qū)O二支付了16800元將9號(hào)房屋買(mǎi)了過(guò)來(lái)。要不是買(mǎi)來(lái)的房子，他也不可能花費(fèi)高額費(fèi)用進(jìn)行改造裝修。買(mǎi)房時(shí)，他們兩兄弟當(dāng)著母親的面交接了房款，但書(shū)面憑證卻因?qū)O二的一聲“沒(méi)必要防著這點(diǎn)錢(qián)”而耽擱下來(lái)，此時(shí)，他只能讓知情者都來(lái)作證，說(shuō)說(shuō)公道話。他提供了12個(gè)人的說(shuō)明，庭審中還有4名證人出庭作證。

審判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)定案涉9號(hào)房屋系孫二賣(mài)給孫大，判決駁回了孫二的訴訟請(qǐng)求。

裁判說(shuō)理

本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)，在于案涉的9號(hào)房屋是孫二方借給孫大使用還是賣(mài)給孫大。9號(hào)房屋在建造完成后一直由孫二居住，2004年后，該房屋交由孫大，并由孫大進(jìn)行改造裝修，由孫大夫婦居住至今。孫大主張9號(hào)房屋系向?qū)O二購(gòu)買(mǎi)，雖未提供購(gòu)買(mǎi)的相應(yīng)書(shū)面材料及支付購(gòu)房款的相應(yīng)憑證，但其在取得案涉房屋后即對(duì)該房屋進(jìn)行改建裝修，將原有的兩間獨(dú)立的房屋改建為一戶，并投入了大量的裝修費(fèi)用。孫大提供的證人均到庭陳述案涉房屋系孫大向?qū)O二購(gòu)買(mǎi)，證人有鄰居、雙方母親朋友、案涉房屋的裝修人員，證人獲取案涉房屋買(mǎi)賣(mài)信息的來(lái)源于孫大及孫二的母親，所以法院采納了證人證言。結(jié)合孫二在庭審中對(duì)于是否知曉孫大對(duì)房屋進(jìn)行裝修陳述前后不一，最終法院認(rèn)定孫大系向?qū)O二購(gòu)買(mǎi)取得案涉房屋，駁回了孫二的訴訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析

本案中，孫二持9號(hào)房屋的所有權(quán)證，孫大主張已經(jīng)買(mǎi)下該房屋卻沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)合同、交款憑證等買(mǎi)房手續(xù)，若僅從書(shū)面證據(jù)來(lái)看，孫二優(yōu)于孫大。但在司法實(shí)踐中，宅基地房屋的真實(shí)權(quán)屬不能僅看所有權(quán)證，一方面是因?yàn)楫?dāng)年參與建造老房子的人甚至這部分人的繼承人，都有可能對(duì)房屋具有權(quán)利，另一方面是宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)等流轉(zhuǎn)關(guān)系往往不體現(xiàn)在權(quán)證上。

9號(hào)房屋的真實(shí)權(quán)屬究竟歸誰(shuí)關(guān)系重大，法官在本案中進(jìn)行了大量事實(shí)的查明和審慎的認(rèn)定。雖然孫大未提供購(gòu)房、付款相應(yīng)書(shū)面憑證，但孫大在取得房屋后投入了大量的費(fèi)用對(duì)多處改造裝修，8、9號(hào)在外觀上由兩戶變?yōu)橐粦?，同時(shí)，孫大也提供了證人，證人的身份多樣且得知房屋買(mǎi)賣(mài)的信息來(lái)源于孫建平及其母親。在鄉(xiāng)土農(nóng)村的熟人社會(huì)，買(mǎi)賣(mài)房子、改造裝修這類大事，鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親知曉符合常理。法官審查證人證言的證明力后，對(duì)證人證言予以采信。且孫二在審理過(guò)程中，關(guān)于是否知道孫大裝修房屋的事情陳述不一，也在一定程度上影響了法官的心證。最終法官判決駁回了孫二的訴請(qǐng)。

在此，法官提醒，兄弟之間，本應(yīng)是血濃于水的親情。為了感情更加穩(wěn)固長(zhǎng)久，也為了發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)能夠厘清事實(shí)，雖是親兄弟，也要明算賬，買(mǎi)房子這類人生中的大事，即便是兄弟之間，也應(yīng)注意辦全手續(xù)、留有憑證，給自己吃下一顆“定心丸”。當(dāng)然，在缺乏具有“強(qiáng)證明力”的書(shū)證情況下，法官也會(huì)聽(tīng)取雙方當(dāng)事人的意見(jiàn)，根據(jù)書(shū)面證據(jù)、房屋歷史溯源、證人證言、房屋現(xiàn)狀，結(jié)合整個(gè)案情經(jīng)過(guò)等進(jìn)行綜合判斷，作出判決。