出租人出售房屋時，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下也享有優(yōu)先購買的權(quán)利。據(jù)此，在商鋪拍賣時，部分商鋪業(yè)主是否能主張優(yōu)先購買權(quán)呢？常熟市人民法院近日審結(jié)了一起這樣的案件。

【案情簡介】

2006年7月份，小袁與A置業(yè)公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買B商業(yè)中心5層一商鋪，但未辦理產(chǎn)權(quán)證。后A置業(yè)公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，破產(chǎn)管理人將該商業(yè)中心的房產(chǎn)進(jìn)行公開司法拍賣，由C材料公司競買取得B商業(yè)中心所有權(quán)。小袁認(rèn)為她與其余共45個商鋪所有人均與A置業(yè)公司系按份共有人，小袁的商鋪價值占比0.95%，小袁據(jù)此享有0.95%的優(yōu)先購買份額，破產(chǎn)管理人未提前告知其侵犯了她的優(yōu)先購買權(quán)。A置業(yè)公司、B材料公司均抗辯認(rèn)為小袁所購的商鋪未實際辦理產(chǎn)權(quán)證，不構(gòu)成按份共有，小袁即使主張優(yōu)先購買權(quán)，也無權(quán)要求按一定比例對整體拍賣資產(chǎn)進(jìn)行拆分購買。雙方爭執(zhí)不下，對簿公堂。

【裁判結(jié)果】

一審法院認(rèn)為，小袁購買的商鋪雖已辦理了不動產(chǎn)首次登記（房地產(chǎn)開發(fā)商的備案登記），但未實際辦理產(chǎn)權(quán)證，小袁關(guān)于構(gòu)成事實上按份共有的主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。即便小袁系事實上的按份共有人，但本案商鋪系整體處置，小袁亦無權(quán)主張按比例享有優(yōu)先購買權(quán)。遂判決駁回小袁的全部訴訟請求。

一審判決后，小袁不服，提起上訴，后因未依法繳納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。該案現(xiàn)已生效。

【案件評析】

共有是指兩個以上民事主體對同一物享有所有權(quán)，分為按份共有和共同共有。按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利，但這個規(guī)定的目的主要是為了維持已經(jīng)存在的共有關(guān)系，同時也促進(jìn)份額的流通，具有一定意義上的人合性目的。商鋪整體出后和單獨出售在單價和交易成本上都有很大不同，整體出售商鋪，是所有權(quán)人遵循自身利益最大化及商業(yè)判斷合理行使處分權(quán)的行為，此時，部分商鋪業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)會受到行權(quán)范圍和交易條件的雙重限制。