近年來，在樓市低行的市場行情下，客戶和中介間的矛盾似乎更加尖銳，之前明星謝某夫婦與中介對簿公堂的風聲未息，百萬網紅中介跳單話題再次引發了公眾廣泛的討論。

跳單，一般指買家跳開中介，利用中介提供的房源信息、交易機會，直接與業主達成交易，以達成省去大額中介費用的目的。《民法典》第九百六十五條明確規定了“跳單”行為的法律后果：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

一、現實矛盾的分類

在案件辦理中，中介公司往往會面臨“跳單”的被動局面，有跳單爭議案件通常分兩大類，區分點即中介是否與顧客簽訂約束性文件，即居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

1.未簽訂居間合同。如果中介帶客戶看房，但未簽訂書面《看房確認書》等書面文件，或者書面文件中并沒有限制購房人交易的條款，發生所謂的“跳單”情況，中介無法主張賠償。例如訴明星謝某夫婦跳單的案件，法院審理認為，在沒有相應協議等證據證明的情況下，無法確認雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關系。

2.簽訂了居間合同。那么簽訂了《看房確認書》等限制性文件是否就肯定能得到賠償呢？也不一定。有的案子，購房人雖然簽訂了《看房確認書》，但由于通過該中介與房主未達成一致，服務已經結束。之后又確實通過其他中介與房主達成交易，且另一中介也確實掌握該房源，并提供了相應服務，這種情況表面看違反了當初的約定是“跳單”了。考慮到實際情況和中介要求簽署的文件通常是格式條款的情形，法院也未必支持中介的索賠.

二、矛盾避免的方法

對相關房產中介而言，碰到“跳單”確實是對中介勞動的不尊重。但中介一方對自己的服務和法律風險防范也有值得改進的地方。

1.看房前簽訂居間合同。在看房前就簽訂中介合同是避免出現矛盾的先決條件。中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。《民法典》第九百六十五條指出委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。種種法律規定的約束，其前提條件都是需先促成合同的成立。當然，但如果中介確實提供房源、商定了最終交易價格等，即使沒有與委托人及時簽署居間合同，委托人拋開中介與對方直接交易，仍構成“跳單”。但為了后續舉證的清晰，事先簽訂有效的中介合同實屬必要。

2.合理設計居間合同。在居間合同中將居間報酬需區分為信息費和服務費。提供信息是中介服務的主要義務。中介公司提供的此項服務為客戶提供了極大的方便，避免了客戶為尋找房源付出勞苦，節約了時間，為此客戶理應支付中介信息費。但是，目前各中介公司在看房確認單中，并未將中介費用清晰地劃分為提供信息費和后續促成成交服務費，而是籠統的把上述兩種費用綁在一起。一旦形成訴訟，法院會認為中介公司無理剝奪了客戶完成后續交易的選擇權，從而導致促成雙方合同成立的服務費用法院無法支持。與此同時，中介公司又不能舉證證明“從事居間活動支出的必要費用”，因此信息費法院也無法支持。這就是中介公司“跳單”案件敗訴的主要原因。《民法典》第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。因此，在居間合同中區分信息費與服務費，這樣如果客戶“跳單”，中介公司主張給付信息費，法院就沒有理由不予支持了。

三、司法實務的建議

1.給中介的建議。在給客戶提供滿意的服務的同時，幫助客戶與賣家商議價格，在物有所值的中介費用下，促成買家以更為優惠的價格成交，讓客戶明白中介提供服務的價值所在。對于簽訂房屋買賣合同、辦理貸款、納稅和房屋產權過戶，應當允許客戶有所選擇，也就是說客戶有權選擇提供房源信息的中介公司完成，同時也可以選擇自己完成或者委托他人完成，對此中介公司無權加以限制。

2.給客戶的建議?！疤鴨巍毙袨椴粌H會使委托人承擔相應的違約責任，同時會增加房產交易的風險，現實生活中也出現過委托人向買房人支付房款后不能辦理過戶手續、買賣雙方因為房款的支付時間產生糾紛等情況，給買賣雙方造成了巨大的經濟損失。希望廣大群眾嚴格遵循契約精神，按照合同約定履行各自義務，不要因為貪小便宜而吃大虧。