【案情】

被告淮安某置業(yè)公司2013年初開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目嚴(yán)重遮擋原告孫某當(dāng)時(shí)居住的房屋，雙方于2013年2月2日簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議，被告承諾無償補(bǔ)償原告某廣場55平方米住宅一套，如拿75平方米住宅需交付15萬元給被告，后原告選擇涉案73平方房屋，于2014年5月向被告交付了15萬元房款（未開發(fā)票），2015年9月被告交付房屋給原告，原告裝修入住至今，此后原告一直催告被告簽訂正式的商品房買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)證，被告均以種種理由拖延，后被告多次向原告出具承諾書，承諾配合原告辦理過戶手續(xù)，但均未履行。在案件審理過程中，查明涉案房屋被抵押至第三人名下。

【裁判】

淮安市清江浦區(qū)法院判決被告淮安某置業(yè)公司向原告孫某開具購房發(fā)票（金額為714954元）；被告淮安某置業(yè)公司和第三人李某于協(xié)助原告孫某辦理涉案房屋的抵押登記解除手續(xù)；在抵押登記解除手續(xù)辦妥后十五日內(nèi)，被告淮安某置業(yè)公司協(xié)助原告孫某辦理恒涉案房屋的所有權(quán)登記手續(xù)。后被告上訴至淮安中院，中院判決：駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案爭議焦點(diǎn)為，原被告之間沒有簽訂正式的商品房買賣合同，僅有補(bǔ)償協(xié)議和購房確認(rèn)單，雙方之間是否達(dá)成正式的買賣合同關(guān)系以及原告是否取得涉案房屋的所有權(quán)？一種是否定觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，且涉案房屋并未過戶至原告名下，雙方不構(gòu)成買賣合同關(guān)系且原告未取得所有權(quán)；另一種肯定觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方已經(jīng)簽訂了房屋補(bǔ)償協(xié)議和訂購確認(rèn)單，房屋已經(jīng)交付且被告多次承諾簽訂正式合同和協(xié)助過戶，雙方已經(jīng)形成事實(shí)上的買賣合同關(guān)系。

筆者贊同肯定說，主要理由如下：

一是補(bǔ)償協(xié)議和購房確認(rèn)單具有法律效力。根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)購等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，雙方雖未簽訂書面的《商品房買賣合同》，但雙方已經(jīng)簽訂了《房屋補(bǔ)償協(xié)議》、《房屋訂購確認(rèn)單》，都屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表示，對雙方具有約束力。《房屋訂購確認(rèn)單》中確認(rèn)了原告所選定的房屋房號、面積、坐落、價(jià)款，并且原告照價(jià)支付房屋多余面積的15萬元購房款，被告也已實(shí)際將房屋交付給原告。故可以認(rèn)為雙方已經(jīng)形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系，原告也獲得涉案房屋的所有權(quán)。

二是違約行為不影響本合同的生效和法律關(guān)系的形成。違約責(zé)任是本合同的一項(xiàng)內(nèi)容，但是合同項(xiàng)下的違約行為并不影響合同本身的成立和生效。在原被告雙方簽訂《房屋補(bǔ)償協(xié)議》、《房屋訂購確認(rèn)單》后，原告多次催促被告簽訂正式的商品房買賣合同以及協(xié)助辦理房屋過戶登記時(shí)，被告也多次承諾并出具承諾函，但是被告一直未協(xié)助辦理過戶手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成了違約，及時(shí)被告主張解除合同，其作為違約方也不享有解除合同的權(quán)利。雙方之間的商品房買賣合同關(guān)系并未受到影響。

三是考慮購房人的購房權(quán)益期待權(quán)。購房人孫某作為購房人，已實(shí)際繳納了全部購房款，系商品房消費(fèi)者，其在本案的房屋買賣過程中不存在任何過錯(cuò)，且孫某名下現(xiàn)也無其他房屋，系商品房消費(fèi)者，其作為買受者享有物權(quán)期待權(quán)，從原告的生存利益角度出發(fā)，應(yīng)保護(hù)其所享有的物權(quán)，且該物權(quán)應(yīng)優(yōu)于抵押人的抵押權(quán)。