在城市的鋼筋水泥森林里居住久了，很多城里人就想著如果能去農村購置一套自建的“小別墅”養老，種種菜、養養花，呼吸新鮮的空氣該有多好！許多房產中介甚至也掛出了農村自建房房源，聲稱“可過戶”“全家簽字”“即將拆遷”等等，吸引客戶購買，看上去“物美價廉”。

那么，

農村自建房可以出售嗎？

受法律保護嗎？

通過本案為您解答。

近日，溧水法院審結了一起房屋買賣合同糾紛。原告陳某系溧水城區居民，經中介公司介紹，她看中了李某在溧水晶橋鎮某村的自有宅基地上建造的一幢房屋。2021年10月，陳某到李某所建自建房實地查看后十分滿意，談妥房價55.8萬元后當場轉賬支付李某定金1萬元，李某也出具了書面定金收條。然而，定金交付后，陳某找到多家律所咨詢辦理案涉房屋買賣的公證事宜，均被告知城市戶籍居民不可以購買農村自建房，才知曉案涉合同可能無法繼續履行，陳某遂提出本案訴訟，要求李某立即退還定金。

李某抗辯稱，案涉房屋買賣合同是雙方真實意思表示，陳某也現場查看了房屋，其不愿意繼續購買房屋是自身違約，無權要求返還定金。

溧水法院經審理認為：違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。我國現行法律規定，宅基地屬于集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營管理宅基地使用權，按照有關規定只能在本集體經濟組織成員內部進行轉讓，非該村集體成員不得受讓。案涉房屋系李某在其宅基地上建造的自建房屋，而原告陳某并非該村集體經濟組織成員，故雙方訂立的關于購買案涉宅基地上自建房屋的合同因違反法律強制性規定而無效。依照法律規定，民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財產，應予以返還，故原告陳某主張被告李某返還1萬元定金的訴訟請求，符合法律規定，依法予以支持。

該案判決后，雙方均未上訴，該判決現已生效。

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條　【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

《中華人民共和國土地管理法》第十一條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

集體經濟組織以外的人購買農村宅基地上的自建房存在相當大的法律和經濟風險，相應的房屋買賣合同、定金合同等均會被認定無效。若合同被認定為無效，不僅沒法完成房屋的過戶手續，購房人支付的價款也將被裁判返還。但考慮到訴訟、執行過程中的風險，許多購房人付出去的購房款也存在不少難以追回的情形，部分購房人甚至會陷入“房財兩空”的困境。因此，買房需謹慎，不建議跨戶籍購買農村宅基地的自建房。