在未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同效力認定上，目前理論和實務(wù)界主要存在無效合同、有效合同、效力待定合同幾種觀點。筆者認為此類合同宜認定為有效合同。

首先，《合同法》第二二四條并非“效力性強制性規(guī)定”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第十四條將《合同法》第五十二第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”限定為“效力性強制性規(guī)定”，只有違反效力性強制性規(guī)定才導(dǎo)致合同無效?！逗贤ā返诙臈l規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢钥闯觯逗贤ā返诙臈l并沒有明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的后果是轉(zhuǎn)租合同無效，并且轉(zhuǎn)租合同僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的繼續(xù)履行并不會損害國家利益和社會公共利益，因此該條款并不是效力性強制性規(guī)定，不能以未經(jīng)房屋出租人同意為由認定轉(zhuǎn)租合同無效。

其次，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為不符合無權(quán)處分之構(gòu)成要件。無權(quán)處分行為指行為人在沒有處分權(quán)的情況下以自己的名義實施的處分行為，轉(zhuǎn)租行為并不符合無權(quán)處分的構(gòu)成要件。王澤鑒曾指出：租賃為債權(quán)契約(負擔行為)，不以出租人對于租賃物有處分權(quán)為要件（王澤鑒著《民法概要》，中國政法大學(xué)出版社，2003年版358頁）。在租賃合同法律關(guān)系中，承租人與出租人訂立租賃合同，出租人對自己房屋的所有權(quán)作出部分讓渡，承租人享有房屋的租賃權(quán),其可以依據(jù)租賃合同的約定對房屋占有、使用、收益，房屋所有權(quán)中的處分之權(quán)利仍然屬于出租人。承租人對房屋的轉(zhuǎn)租行為只是使占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人所有權(quán)中處分之權(quán)利并沒有任何影響。承租人對房屋的轉(zhuǎn)租行為只是對其通過與出租人之間簽訂租賃合同所取得占有、使用、收益權(quán)利的處分，因此，房屋轉(zhuǎn)租行為并不是對房屋的處分行為，轉(zhuǎn)租行為不符合無權(quán)處分的構(gòu)成要件，所以對未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同不應(yīng)認定為效力待定的合同。

再次，將未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同認定為有效有利于平衡各方利益?！逗贤ā返诙臈l規(guī)定了出租人對房屋轉(zhuǎn)租享有同意權(quán)，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，《合同法》賦予了出租人解除合同之權(quán)利。出租人如認為承租人擅自轉(zhuǎn)租損害其利益，通過行使合同解除權(quán)完全可以實現(xiàn)自己的權(quán)利，而并不需要在法律上將轉(zhuǎn)租合同認定為無效。再者，次承租人與承租人簽訂租賃合同，所享有的是合同債權(quán)，并不能對抗出租人對房屋所享有之絕對物權(quán)，無論轉(zhuǎn)租合同有效還是無效，出租人都可基于所有權(quán)人之地位向次承租人行使所有物返還請求權(quán)，可見，即使未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為也并不妨礙出租人權(quán)利的實現(xiàn)。另一方面，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的過錯在于承租人，次承租人對該違法轉(zhuǎn)租行為并無過錯，如果因此而認定轉(zhuǎn)租合同無效顯然對次承租人有失公平。因此，將此類房屋轉(zhuǎn)租合同認定為有效可以實現(xiàn)出租人、承租人、次承租人權(quán)利的平等保護，使各方權(quán)利、義務(wù)真正做到公平合理，從而實現(xiàn)各方利益平衡。

此外，將未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同認定為有效符合《合同法》鼓勵交易的目標與精神。當前，我國房屋租賃市場發(fā)展迅速，房屋轉(zhuǎn)租甚至連環(huán)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實生活中大量普遍存在。將未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同認定為無效的司法導(dǎo)向，必然會限制和阻止當事人從事交易活動的積極性，制約房屋租賃市場交易的活躍程度，這與《合同法》鼓勵交易的目標與精神相背離。并且從充分利用社會資源的角度看,“物”之價值在于其被充分使用，房屋轉(zhuǎn)租是有效利用房屋、實現(xiàn)房屋使用價值的重要途徑。因此，對此類合同的有效化處理符合《合同法》鼓勵交易之精神，有利于促進房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。