案情介紹

陳某向郭某借款100萬元逾期未還，經法院審理后判決陳某向郭某歸還借款本息110萬元。判決生效后，陳某未按期履行付款義務，郭某遂向法院申請強制執行。經雙方協商一致，將陳某所有的一套房屋進行拍賣以償還借款。2022年2月，趙某通過司法拍賣最終競拍成功，在繳納相關費用后，該房屋順利登記至趙某名下。

但陳某一直沒有交付該房屋，趙某和陳某在2022年7月協商將房屋交付時間延至2022年7月30日。然而直到2022年8月中旬，陳某都未遷出該房屋，趙某遂訴至法院，要求陳某限期遷出并支付自2022年3月1日起至遷出之日止的房屋占有使用費暫定15000元。陳某應訴提出，其因疫情封控及身體原因才導致遲遲未遷出，現已于2022年9月20日遷出并將鑰匙交給了執行法官，不同意賠償房租損失。

審判結果

判令陳某于判決生效之日起3日內支付趙某房屋占有使用費5000元。

裁判說理

無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。本案中，趙某通過司法拍賣購得案涉不動產，并于2022年2月完成不動產所有權變更登記手續，系案涉不動產的所有權人，故其有權要求無權占有不動產的物權侵害人返還不動產并賠償無權占有期間的損失即占有使用費。關于占有使用費，雙方在2022年7月曾協商，趙某同意房屋交付時間可延至2022年7月30日，而陳某實際于2022年9月20日向法院交付案涉房屋鑰匙，故占有使用費應自2022年7月31日起計算至2022年9月20日止。陳某未舉證證明占有使用費計算標準，本院綜合案件事實、案涉不動產面積、區位等情況、占有使用費計算期間等，酌定合理的占有使用費為5000元。

法官評析

二手房房屋買賣交易中，買賣雙方通常都會訂立書面合同，對房屋交付時間、逾期交付的違約責任等進行明確約定，以便于出賣人履行義務及買受人維護合法權利。但是法拍房因其特殊性有別于正常的二手房交易，購房人與房屋所有權人往往不會直接接觸，更不會約定房屋交付的具體事宜，一般是由人民法院執行過程中負責進行清場。但是這并不意味著原房屋所有權人可無限期占有房屋而不承擔任何賠償責任，當房屋被司法拍賣、變賣后，原房屋所有權人就有義務及時搬離房屋，并將房屋完好無損的交付給法院或者買受人。這其中，評估或者議價過程中未涉及的可移動可拆除的裝修、家電的去留問題，原房屋所有權人可以與買受人協商，如協商不一致的，原所有權人應當及時拆除搬離，而不能以此為由拖延交付。因拖延交付致使買受人無法取得并正常使用房屋的，應當承擔損失賠償責任，包括但不限于房屋租金等。