小區(qū)公共區(qū)域的停車(chē)場(chǎng)，投放在小區(qū)內(nèi)的廣告……這些公共收益一直由物業(yè)服務(wù)公司收取，但是往往費(fèi)用明細(xì)不清、去向不明，隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，這類(lèi)爭(zhēng)議愈加激烈。近日，鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)人民法院就審理了一起特殊的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，鎮(zhèn)江某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴原物業(yè)服務(wù)公司要求返還停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益及退還多收取的公共能耗費(fèi)。

案情簡(jiǎn)介

被告深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司系鎮(zhèn)江某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于2018年8月31日被小區(qū)業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，該物業(yè)公司退場(chǎng)后，原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)該物業(yè)公司未如實(shí)向業(yè)主交付停車(chē)費(fèi)收入、廣告費(fèi)收入等公共收益，且多收取了公共能耗費(fèi)，故起訴要求被告深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司和被告深圳某物業(yè)公司交付公共收益40多萬(wàn)元，退還多收取的公共能耗費(fèi)30多萬(wàn)元。

法院審理

潤(rùn)州法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為居民小區(qū)的管理者，往往會(huì)利用其管理便利，占用居民小區(qū)的公共場(chǎng)地和設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并將經(jīng)營(yíng)收入歸為己有，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益。《民法典》第282條：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有”，該條明確了共有部分收入分配問(wèn)題。本案中，該小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)與被告深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司曾于2010年6月簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定，即該小區(qū)廣告費(fèi)、車(chē)位費(fèi)收入的70%應(yīng)交付給業(yè)主委員會(huì)作為維修基金及業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)。據(jù)此，承辦法官根據(jù)被告深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司提交的該小區(qū)地面車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)斜坡車(chē)位租賃明細(xì)、廣告費(fèi)等公共收益清單，在查明物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)公共場(chǎng)地和設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、收益的基礎(chǔ)上，扣除合理成本和支出后，判令被告深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司、深圳某物業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)車(chē)位費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益30余萬(wàn)元。

關(guān)于原告主張兩被告退還多收的公共能耗費(fèi)。法官認(rèn)為，公共能耗費(fèi)指的是小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備等在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的水、電費(fèi)用，其性質(zhì)和使用原則是由業(yè)主預(yù)交，單獨(dú)列賬，按照實(shí)際發(fā)生的數(shù)額定期結(jié)算，由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅材芎馁M(fèi)不像公共收益，并不屬于全體業(yè)主所有，即使公共能耗費(fèi)有結(jié)余，也是單個(gè)業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)，并不屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能以全體業(yè)主的名義主張物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還多預(yù)收的公共能耗費(fèi)用，只能單個(gè)的業(yè)主予以主張。故對(duì)于原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院未予支持。 

法官提醒

現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主很難了解到具體收入金額，也很少有物業(yè)將這部分收益分發(fā)給業(yè)主，小區(qū)公共收益往往成了一筆“糊涂賬”。本案中，根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議的約定，廣告費(fèi)、車(chē)位費(fèi)收入的70%，應(yīng)由被告深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司于每年的6月底和12月底各交付一半。因此，除物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為外，業(yè)主或者業(yè)委會(huì)也要督促好物業(yè)公司，使其及時(shí)進(jìn)行交付結(jié)算或公示，切實(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。