2017年11月17日，顧某委托李某某與季某某簽訂商鋪租賃合同，租期自2017年12月15日至2022年12月14日，年租金15萬元，支付方式其中第二年至第五年為每半年支付一次，需提前一個月繳納。2020年5月15日顧某應(yīng)給付下半年商鋪租金，但是顧某一直未支付，季某某起訴要求顧某支付2020年下半年商鋪租金6.75萬元(已扣減因疫情減免的5000元)并承擔(dān)違約金4.5萬元。顧某辯稱，由于因受新冠疫情影響，目前所經(jīng)營的店面嚴重虧損，現(xiàn)已經(jīng)無力支付商鋪下半年的租金。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)指導(dǎo)意見，自己不需承擔(dān)違約責(zé)任，并且季某某還應(yīng)退還已交的疫情期間租金30000元。

法院審理查明：2017年11月17日，顧某某出具委托書，委托李某某與季某某簽訂《商鋪租賃合同》，約定：顧某某承租季某某位于如皋市白蒲鎮(zhèn)文明佳苑8幢5號商鋪(120平方)，裝修免租期2017年11月15日至2017年12月15日，租期自2017年12月15日至2022年12月14日止。年租金150000元，簽訂合同之日，顧某某支付第一年的租金，第二年至第五年的房租，每半年交一次，且需提前一個月交。 違約責(zé)任條款約定，若雙方在沒有違反合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為單方違約，應(yīng)賠償對方一切經(jīng)濟損失；季某某違約，退還顧某某已付房租并支付違約金，顧某某違約則支付季某某違約金，違約金為一年租金的30%，即45000元。庭審中，因顧某某明確表示不再繼續(xù)承租商鋪，經(jīng)向季某某釋明，第二次庭審中季某某變更訴訟請求：1、要求顧某某繼續(xù)給付租金至實際交付房屋時止；2、要求顧某某給付再行出租寬限期6個月的租金；3、要求顧某某拆除裝修物后恢復(fù)原狀；4、要求顧某某承擔(dān)違約金4.5萬元。

法院認為，本案合同系營業(yè)性用房租賃合同糾紛，對各方訴訟請求具體分析如下：

1、新冠肺炎疫情，屬于不可抗力。疫情當(dāng)前，需互諒互讓、共克時艱，盡量維護合同效力，促進合同履行，實現(xiàn)合作共贏。如依法需變更或解除合同，也應(yīng)由雙方共擔(dān)合理損失。

2、合同法第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，法律另有規(guī)定除外(即存在不可抗力，并不必然產(chǎn)生不可抗力的法律效果，應(yīng)具有因果關(guān)系)。支付租金是承租人的合同義務(wù)，顧某某按約定的期限支付下半年房租，并不會因為疫情而無法履行支付。現(xiàn)行支付手段具有多樣化，尤其線上網(wǎng)絡(luò)支付已經(jīng)無障礙，也就是說該新冠肺炎疫情并未對顧某某履行合同義務(wù)造成任何的障礙，故其僅以新冠疫情發(fā)生為由，主張減免房租、不承擔(dān)違約責(zé)任，本院不予支持。

3、承租人顧某某不享有合同解除權(quán)。《合同法》第94條規(guī)定，因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)的，當(dāng)事人享有合同解除權(quán)。租賃合同是持續(xù)性合同，政府的管控措施并未要求此類商鋪關(guān)閉，疫情僅僅影響疫情期間的經(jīng)營，導(dǎo)致客流量大幅度減少，有可能導(dǎo)致自行關(guān)閉一段時間，待公共衛(wèi)生事件響應(yīng)級別調(diào)整后或疫情緩和、結(jié)束，便可逐漸恢復(fù)正常經(jīng)營，故承租人不能以發(fā)生了不可抗力的新冠肺炎疫情便認為不能實現(xiàn)合同目，從而主張解除合同，除非合同剩余期限非常短暫在疫情結(jié)束之前就屆滿。本案中，雙方租期約定為5年，尚未履行過半，且江蘇地區(qū)自2020年3月27日已經(jīng)下調(diào)響應(yīng)級別至三級，目前均已經(jīng)陸續(xù)開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，故顧某某此時反訴要求解除合同，明顯沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

4、承租人不具有合同解除權(quán)，但房屋租賃合同是轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的合同，承租人明確表示了不愿繼續(xù)租用商鋪的情況下，則繼續(xù)履行合同沒有任何意義，即屬于《合同法》第110條中規(guī)定的事實上不能。因此，根據(jù)實際情況，本案租賃合同不適宜強制被告繼續(xù)履行。庭審中，本院也向出租人進行了釋明，在承租人不愿繼續(xù)承租的情況下不能強制承租人繼續(xù)使用，屬于事實上履行不能，出租人應(yīng)面對現(xiàn)實，避免擴大損失，在符合接受房屋時，收回出租房屋，以便另行出租，故自顧某某將空調(diào)、燈具搬離之日2020年7月9日為合同解除之日。該期間約1個月的租金仍需給付，參照年租金15萬元的標(biāo)準(zhǔn)，本院酌定為10000元。

由于顧某某系違約方導(dǎo)致合同解除，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對出租方承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)合同約定，一方違約的違約金預(yù)定為45000元；而守約方的損失主要是指商鋪另行出租前的租金損失，即商鋪的空置損失，考慮的因素包括是否易于出租、另行出租的租金差價、承租人過錯等，一般以3-5個月的租金為宜，據(jù)此計算3.75萬元至6.25萬元。在雙方存在約定的情況下，約定優(yōu)先，故支持4.5萬元。

綜上，顧某某需給付季某某租金10000元、承擔(dān)違約金45000元，合計55000元。

本案承租人雖然占有商鋪，但不是其履行租賃合同的最終目的，其最終目的是有效使用商鋪從而實現(xiàn)盈利；而作為出租人，其提供適租的商鋪是其合同義務(wù)，但由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致其不能履行該義務(wù)，又可以依法免責(zé)。因此，在顧某某所承租的商鋪的使用價值下降的情形下，仍然要求承租人某按約定標(biāo)準(zhǔn)支付租金，就會違背等價交換的市場經(jīng)濟原則，出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象，違背公平原則。這時，就需要根據(jù)情勢變更原則對此進行調(diào)整，故此時承租人有權(quán)要求減免部分租金。因此，即使因為新冠疫情爆發(fā)影響合同履行，但是新冠疫情并非解除合同的尚方寶劍。倘若一昧的以新冠疫情為理由解除合同，則不利于優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境的營造。