2020年底，陳某與房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》1份，約定：陳某購買該房地產公司開發的某小區地下一層儲藏室一套，層高2.8米，建筑面積12平方米，總價款10萬元。次年11月底，房地產公司向陳某交付上述儲藏室。陳某接受該儲藏室后，發現該儲藏室位于一樓一戶住宅一衛生間下，該衛生間樓面作降板處理0.33米，致儲藏室有2/3凈高為2.31米。其他1/3凈高為2.64米。儲藏室的層高滿足合同約定的2.8米。降板意為降低樓板或屋面板（板面）的結構標高。上述降板處理在建筑設計圖紙中有顯示，符合設計要求。房地產公司已取得上述儲藏室初始登記。另，陳某同時購買涉案樓幢住房，其陳述住房、儲藏室捆綁銷售。

陳某于2022年4月向法院提起訴訟，以層高不符合合同約定，要求解除上述商品房買賣合同。后以簽訂合同時房地產公司隱瞞了涉案儲藏室存在大面積降板導致凈高減少構成欺詐為由，要求撤銷雙方簽訂的商品房買賣合同。

該案在處理中，出現兩種意見：

第一種意見認為，對于層高、凈高，一般人并不能很好地確定該兩者的定義和區別。既然合同上寫了層高2.8米，那么自然到手房屋在室內的可視高度應達到2.8米。現有2/3不足此高度，故購房人可要求解除或撤銷上述商品房買賣合同。

第二種意見認為，降板導致凈高減少在建筑設計中普遍存在，故我們應以涉案儲藏室的凈高是否滿足儲藏室的功能要求以及建筑規范對儲藏室的凈高要求來考慮本案合同是否能夠解除或撤銷。本案儲藏室層高符合合同約定，凈高亦符合建筑規范，能滿足儲藏室的使用功能，房地產公司不存在欺詐，故合同不可解除亦不可撤銷。

筆者同意第二種意見，理由如下：

1、本案不符合解除條件。

民事法律行為自成立時生效，行為人非依法律規定或者未經對方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。本案雙方并未約定凈高，以及凈高不符合約定時購房人有權解除合同，故不符合約定解除條件。

關于能否法定解除。《中華人民共和國民法典》第五百六十三規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； （三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的； （五）法律規定的其他情形。作為地下一樓儲藏室，其高度達到一般商品房的高度并不現實。根據住房和城鄉建設部發布的《民用建筑設計統一標準》，層高是指建筑物各層之間以樓、地面面層（完成面）計算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層（完成面）至平屋面的結構面層或至坡頂的結構面層與外墻外皮延長線的交點計算的垂直距離。室內凈高指從樓、地面面層（完成面）至吊頂或樓蓋、屋蓋地面之間的有效使用空間的垂直距離。地下室的最低處凈高不應小于2.0m。本案儲藏室符合規范要求，能夠滿足使用功能，陳某的合同目的可以實現，房地產公司亦不存在不履行債務的行為，故亦不符合法定解除的條件。

2、本案不構成欺詐。

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>總則編若干問題的解釋》第二十一條規定，故意告知虛假情況，或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況，致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規定的欺詐。即構成欺詐需要滿足兩方面的要件，一是一方故意告知虛假情況或其負有告知義務卻故意隱瞞真實情況，二是因一方的上述行為導致另一方基于錯誤認識作出意思表示。如買賣合同中賣方明知交易標的存在質量問題卻故意隱瞞，買方基于認為標的物質量完好的錯誤認識作出意思表示，與買方達成買賣關系，賣方的行為構成欺詐，買方作為受欺詐方可要求撤銷合同。

本案不構成欺詐。首先，房地產公司沒有故意告知虛假情況。房地產公司并未告知陳某本案房屋凈高為2.8米，合同中無約定，亦無立體圖表明本案凈高2.8米。其次，房地產公司未故意隱瞞真實情況。在涉案樓幢設計圖紙中明確載明有降板處理情況，房屋系按照設計圖紙施工建設，并未改變。在簽訂合同時陳某亦未詢問房屋的高度情況。同時關于層高、凈高，兩者系不同的概念，通過各種引擎搜索可知曉明確概念，亦可通過詢問營銷人員得知，但陳某并未詢問。房地產公司并不存在故意隱瞞。再者，陳某自述上述儲藏室系捆綁住房銷售，亦可知其購買儲藏室并非系因為房地產公司的欺詐致其產生錯誤認識所導致。