2010年3月，張某因拆遷取得某小區(qū)101室房屋。2010年6月，張某將上述房屋以30萬元價格出售給周某，并將房屋交付給周某。2010年9月，周某與孫某簽訂《商品房買賣合同》，約定以35萬元的價格將101室房屋出售給孫某，雙方對房屋交付、辦理過戶手續(xù)等事宜進行了約定。合同簽訂后，孫某依約履行了付款義務(wù)，周某將101室房屋交付給孫某，孫某對該房屋進行了裝修，并入住至今。2016年1月，張某取得房屋所有權(quán)證書。2015年9月，合同約定辦理房屋過戶手續(xù)時間屆至，孫某多次要求周某提供過戶登記相關(guān)材料并協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)證，周某予以拖延。后孫某訴來法院，要求張某直接協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

該案在審判實踐中存在兩種處理方式，第一種認(rèn)為，張某與周某，周某與孫某之間的合同真實有效，各方均應(yīng)如約履行合同義務(wù)，周某、孫某的付款義務(wù)均已如約履行，張某、周某亦應(yīng)按照約定履行協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。本案雖為兩個買賣合同，為減輕當(dāng)事人訴累，一次性解決糾紛，可直接判決張某協(xié)助周某辦理房屋登記，周某再協(xié)助孫某辦理房屋登記。

另一種觀點認(rèn)為，物權(quán)法定，涉案房屋現(xiàn)登記在張某名下，應(yīng)歸張某所有。周某與張某簽訂買賣合同，雙方之間是合同之債，周某不享有涉案房屋的物權(quán)，其與孫某簽訂買賣合同，該合同有效，但不能履行，故應(yīng)當(dāng)駁回孫某的訴訟請求。

筆者同意第二種意見，理由如下：

1、符合合同相對性法理。《中華人民共和國民法典》第一百一十九條規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。合同的法律效力具有相對性，一方面，只有合同當(dāng)事人各方才享有基于合同產(chǎn)生的權(quán)利，并可要求合同相對方履行按照合同所約定的義務(wù)。合同的第三方并不享有合同約定的權(quán)利，也不能被要求履行合同約定的義務(wù)。另一方面，合同當(dāng)事人不向合同以外的第三人承擔(dān)違約責(zé)任。無論合同構(gòu)成違約或者解除的原因是否系因第三人，相應(yīng)的責(zé)任均由合同相對承擔(dān)。本案中，張某與周某，周某與孫某之間簽訂的買賣合同是相對獨立的，分別是獨立合同的合同相對方，相應(yīng)的合同義務(wù)只能由合同相對方履行，違約責(zé)任也應(yīng)由合同相對方承擔(dān)。即，若張某違約，周某可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，要求張某履行合同義務(wù)的主體不應(yīng)是該合同的第三方孫某。同樣，孫某簽訂的合同的相對方系周某，其無權(quán)要求作為合同第三方的張某履行合同義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任。

2、與物權(quán)與債權(quán)的屬性相適。《中華人民共和國民法典》第一百一十六條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。第一百一十八條規(guī)定，民事主體依法享有債權(quán)。債權(quán)是因合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美约胺傻钠渌?guī)定，權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)的種類、內(nèi)容應(yīng)由法律明確規(guī)定，不能由法律之外的其他規(guī)范性文件確定，也不能由當(dāng)事人通過意思自治設(shè)定。物權(quán)是絕對權(quán)，具有排他性、支配性。而債權(quán)與物權(quán)相對，債權(quán)具有相對性，不僅可以通過合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美l(fā)生，還可以通過法律規(guī)定產(chǎn)生。

《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。本案中，涉案的房屋登記所有權(quán)人為張某，張某依法對涉案房屋享有物權(quán)，該物權(quán)具有支配性、排他性，張某可以通過合同的方式對該房屋進行處分，通過法律規(guī)定的方式，即依法履行登記手續(xù)之后，物權(quán)發(fā)生變動。張某與周某基于雙方簽訂的合同產(chǎn)生債權(quán)，在房屋依法登記之前，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變更，張某通過承擔(dān)違約責(zé)任的方式解除合同。另外，在涉案房屋登記為周某之前，周某并非涉案房屋的所有權(quán)人，其與孫某簽訂買賣合同，處分涉案房屋，系無權(quán)處分，雙方之間的合同雖然有效，但基于周某不享有物權(quán)，該合同無法履行，故孫某要求周某履行房屋過戶手續(xù)的義務(wù)，事實上無法履行，不應(yīng)支持。與此同時，周某構(gòu)成違約，孫某可以要求周某承擔(dān)違約責(zé)任。

3、符合民事訴訟法不告不理的原則。不告不理原則是指未經(jīng)起訴的案件，法院不能受理和審判。雖然訴訟法中對此無明確條文規(guī)定，但起訴和審判是獨立的，沒有原告的訴就不能有法院的審，故不告不理原則是民事訴訟的基本原則?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第十一規(guī)定，原判決、裁定遺漏或者超出訴訟請求的，當(dāng)事人申請再審，應(yīng)當(dāng)裁定再審。故法院審理案件，應(yīng)當(dāng)圍繞原告的訴訟請求，既不能超出原告的訴訟請求也不能遺漏原告的訴訟請求。而本案中，孫某直接要求張某協(xié)助辦理過戶手續(xù)違反了民事訴訟法不告不理原則。孫某因合同產(chǎn)生糾紛訴來法院，但周某與張某之間的合同并未產(chǎn)生糾紛，二人對此并未提出要求法院審理的請求。若法院直接判決張某協(xié)助孫某辦理房屋過戶手續(xù)，不僅要審查張某與周某之間的合同，也要審查周某與孫某之間的合同，而此時張某與周某之間的合同并無爭議，故法院不宜對該合同進行審理，并作出最終判決。

此外，在房屋過戶手續(xù)辦理過程中，還會存在稅費等問題，也會導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。綜上，筆者認(rèn)為，在上述案件審理過程中，不宜突破合同相對性，直接判決出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。