[案例和問題的提出]

原產(chǎn)權(quán)人王某擁有一座門面商住房，2007年9月28日，王某和何某簽訂了該房屋買賣合同，于2007年12月12日共同向房管局申請(qǐng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2009年6月22日，王某以房屋買賣合同上只有他一人簽名，而沒有共有人他妻子的簽名為由，要求注銷該房屋過戶登記并向法院提起了行政訴訟。一審法院駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。王某不服一審判決，向中院提起上訴。在二審過錯(cuò)中，王某又提起了民事訴訟要求，要求確認(rèn)2007年9月28日與何某簽訂的房屋買賣合同無效，二審法院中止了行政訴訟，等待民事訴訟的結(jié)果再做處理。

在審理房屋登記糾紛的案件過程中，經(jīng)常會(huì)涉及到民事、行政審理的沖突和交叉，我們?cè)撊绾谓鉀Q呢？

[目前幾種解決模式]

一、“先民后行”模式，先民事訴訟后行政訴訟。本案中的二審法院就是采用這種模式。二審中，當(dāng)事人提起民事訴訟后，即中止了行政訴訟審理，并欲以民事訴訟結(jié)果為依據(jù)解決行政訴訟。采用該模式的理由認(rèn)為房屋登記背后的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系也屬于房屋登記機(jī)關(guān)審查范圍，因此，應(yīng)該根據(jù)民事訴訟結(jié)果來決定行政訴訟中房屋登記機(jī)關(guān)的具體行政行為是否合法。

二、行政訴訟附帶民事訴訟模式。第一種模式給行政審判會(huì)帶來被動(dòng)和不確定，為此在最高人民法院起草的《人民法院審理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行政訴訟案件適用<物權(quán)法>若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為所涉基礎(chǔ)法律關(guān)系有爭(zhēng)議需要通過民事途徑解決的，當(dāng)事人在行政訴訟中請(qǐng)求人民法院一并解決的，人民法院可以作為行政附帶民事訴訟案件受理。”

三、行政訴訟和民事訴訟獨(dú)立審理的模式。行政審判的內(nèi)容應(yīng)該是行政機(jī)關(guān)具體行政行為的合法性，主要包括作出具體行政行為的事實(shí)是否清楚。法律依據(jù)是否充分、程序是否到位。當(dāng)事人之間的民事訴訟結(jié)果和行政訴訟的處理結(jié)果不產(chǎn)生相互影響和相互依賴，孰先孰后并不影響兩種訴訟順利審結(jié)。

筆者贊同第三種模式，因?yàn)榈谝弧⒍N模式本質(zhì)上都要求房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于基礎(chǔ)民事法律關(guān)系進(jìn)行審查，而在實(shí)踐中是不現(xiàn)實(shí)的。

一、房屋登記是行政確認(rèn)行為，而非行政確權(quán)行為。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：

“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《房屋登記辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。”由此可以看出，房產(chǎn)登記本身并不創(chuàng)設(shè)權(quán)利、義務(wù)，本身不是賦權(quán)行為，登記所產(chǎn)生僅僅是公示和公信的效力。

二、房屋登記是形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。在進(jìn)行房屋登記時(shí)，由于登記機(jī)關(guān)的審查能力有限，一般對(duì)于身份證、結(jié)婚證明、稅票等由一些職能機(jī)關(guān)出具的證書文件，只能盡到形式審查的義務(wù)，而對(duì)于由登記機(jī)關(guān)完全掌握的檔案和信息比如房產(chǎn)證、抵押權(quán)證等，應(yīng)當(dāng)是盡全面審查的義務(wù)。而對(duì)于房屋登記背后的大量民事關(guān)系比如：婚姻、繼承、合同、抵押等，登記機(jī)關(guān)沒有能力也沒有辦法審查，只能依靠法院查清，依據(jù)法院的生效文書，進(jìn)行涉及房屋權(quán)利歸屬的登記。

三、第三種模式能很好解決沖突，能夠讓行政機(jī)關(guān)依法行政和人民法院依法審判各自有據(jù)。就本案而言，二審法院應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)的作出的具體行政行為把握事實(shí)是否清楚、程序是否到位、法律依據(jù)是否充分進(jìn)行審查，獨(dú)立進(jìn)行行政審判，而不必要考慮買賣合同是否有效的問題。因?yàn)閷?duì)買賣合同是否有效的問題，應(yīng)由法院通過民事訴訟進(jìn)行判斷，當(dāng)事人可憑生效的民事裁判結(jié)果到房屋登記機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。