擁有一個安全、優美的小區居住環境，是每個家庭對美好生活向往的重要需求。好的物業企業不僅能為居民提供優質的生活服務，還能推動營造和諧文明的生活環境，助力基層社會治理水平不斷提升。近年來，江蘇省昆山市人民法院審理的物業管理相關糾紛呈逐年增長趨勢，從最初“交不交物業費”“房屋漏水”之類的簡單案件，到日益增多的“公共收益”“停車位收費”等糾紛，業主權利訴求日趨多元復雜。

“趕不走”的物業公司

 2014年，某和物業與小區開發商簽訂《前期物業服務合同》，進駐小區提供物業服務。2019年9月，小區物業管理委員會（簡稱物管會）成立。2020年12月，某和物業接到了物管會寄來的《解聘通知書》，表示經征詢廣大業主意見，小區“雙過半”的業主同意選聘新物業企業，要求其于2021年3月31日前撤場。2021年3月31日，物管會與新物業管理公司簽約。某和物業雖然依照物管會要求與新物業管理公司就預收物業費明細表等進行了交接，但卻心有不平，其認為物管會委托的評估咨詢公司在向小區業主征詢是否同意更換小區物業公司過程中，采用不當方式誘騙業主簽字同意，解聘過程違反法定程序。

2021年7月，某和物業將物管會訴至法院，請求判令物管會發出的《解聘通知書》《撤場通知書》無效。物管會則在庭審過程中表示，征詢業主意見結果表明參與表決的業主人數及面積均達到78%以上，同意選聘新物業公司的業主人數及面積均達到53%以上，符合法律規定。

法院審理后查明，小區業主委員會暫未成立，物管會代行相關職責。本案中，物管會通過委托評估咨詢公司向小區業主征詢是否同意更換物業公司，結果顯示小區雙過半的業主表決選聘新物業企業，符合解聘條件。針對原告所提出征詢過程中存在誘騙業主簽字同意的情況，根據《民法典》規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。原告作為前期物業管理公司無權要求法院對于選聘新的物業服務企業是否符合法定程序進行審查。最終，法院判決駁回原告某和物業全部訴訟請求。

“看不到”的公共收益

  某成物業是昆山市某湖灣花園小區的物業服務者，冷先生為該小區業主。平時冷先生總會在小區看到各種商業廣告，也會看到物業收取停車費，但對于這些收益的明細冷先生感覺自己一無所知。在向某成物業詢問無果后，冷先生將其告到了法院，要求其公示2018年1月至2020年5月該小區物業服務費用收支賬目及明細、公共收益收支情況及明細、銀行對賬單及所有相關的財務原始憑證，以及停車位的處分及停車費的收支情況。

某成物業則在法庭上表示，2018年1月至2020年5月期間，公司每半年均在小區公告欄對公共收益及使用情況進行了公示，但所有相關的財務原始憑證不屬于法定公示范圍，冷先生要求公示物業服務費用收支賬目及明細、停車位處分及停車費收支情況也無法律依據。

    法院審理后認為，被告某成物業作為小區物業服務提供者，應當履行公示義務，其所辯稱每半年進行的公示，相關材料未加蓋公章，無法達到公示效力。對于冷先生要求公示的物業服務費用收支賬目明細及財務原始憑證，系物業公司經營性權益，不屬于法定公示內容。關于停車位的處分及停車費的收支情況，依據《民法典》相關規定，占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，冷先生未提供證據證明原地面規劃車位系占用共有部分劃定的停車位，即無法證明停車費屬于共有部分收益，而原規劃車位的處分情況不屬于物業服務提供的內容，故對原告主張公示停車費收支情況及車位處分情況的訴請不予支持。最終，法院判決被告某成物業通過在小區所有公告欄張貼加蓋公章內容的形式公示某湖灣花園2018年1月至2020年5月期間共有部分的使用和收益情況。同時，法院也駁回了冷先生其他公示請求。

“講不明”的停車位

 2018年4月，董先生與某進置業簽訂《車位租賃合同》，租期20年，租金15萬元，解決了自己的停車問題。其后，董先生注意到物業服務收費相關管理辦法中相關內容，認為他租的車位屬于按照規劃和規定應當配建且計入公攤并將成本已攤入房價的公共設施，某進置業是否有權利處置這些車位存在爭議。即便某進置業可以出租這些車位，也應當按物價部門核準價格，即每月150元最高上浮20%，20年租期應共計租金43200元。因此，董先生請求法院判令車位租賃合同中超過政府規定標準的租金部分無效，被告某進置業退還106800元及銀行同期貸款利息。

    被告某進置業則表示，其對出租的車位擁有完整產權，在建設出售時未計入公攤，屬于專用車位，具備登記的法律條件，可以進行轉讓。《車位租賃合同》名為“租賃”，實為“以租代售”的停車位使用權轉讓合同，其中明確約定，租賃期限20年屆滿后自動續期，最長租賃期限可續期至車位土地使用權期限屆滿之日，續期期間，被告不再收取租賃費用，付款方式為一次性付清。

法院經審理查明，董先生的車位具有車輛停放功能，可以與其他車位明顯區分、業主可獨立使用，屬于建筑區劃內的專有部分，不屬于人防工程車位，并非業主共有，車位所有權具備登記的法律條件，只是目前基層實踐中存在操作障礙。從《車位租賃合同》內容上看，違背法律關于最長20年租賃期限的規定，履行方式即“一次性付款”和合同履行結果即“原告取得與土地使用權年限相同的使用權”也有悖于正常的租賃合同，雙方對此明知，該合同性質應為買賣合同，其中關于價款的約定并未違反其他法律、行政法規的強制性規定，應認定為有效。最終，法院駁回了董先生的全部訴訟請求。

“收不回”的物業用房

2018年5月，某房地產公司將開發的小區物業用房移交給某南物業代管，并明確該房屋所有權屬于全體業主。某南物業接管物業用房后卻轉手將其出租給了某社區公司用于超市經營，并簽訂《場地使用管理服務協議》（簡稱租賃協議），租期為6年。

2018 年12月17日，物業管理主管部門接到投訴，大量群眾反映某南物業未經業主同意，私自將物業用房出租，主管部門責令某南物業立即整改，暫停超市經營。超市于2018年12月18日開業后，又因主管部門整改要求于12月21日停業。2019年9月，某南業主委員會（簡稱業委會）成立。2020年12月，經業委會同意，某南物業就是否開設超市征集全體業主意見，小區總戶數6932戶，調研總數5032戶，同意為1337戶。業委會認為部分樓棟調查數據太少，對民調數據不予認同，要求某南物業將所占用的物業用房歸還業主。2021年2月23日，某南物業根據租賃協議第六條所約定的“合同期內業主大會、業主委員會所做決定涉及合同變更或提前終止的，某南物業喪失物業管理權的，合同自動解除”，向某社區公司發出《解除合作告知書》。

由于某社區公司一直未歸還物業用房，某南物業將其訴至法院，要求其返還房屋，支付所欠付租金9萬余元。某社區公司則認為，某南物業不允許其恢復超市營業系根本違約，反訴要求某南物業返還已支付的租金及保證金共計6萬余元，同時賠償裝修損失30萬余元及營業損失500萬元。

法院審理后認為，業委會于2021年1月15日向某南物業致函，要求將占用的物業用房歸還，根據租賃協議第六條內容，協議解除條件已成立，該協議應自被告某社區公司收到《解除合作告知書》之日起解除，某社區公司應當返還物業用房。某南物業將涉案房屋出租給被告并沒有取得業主同意，其無權因此獲利，故對于原告某南物業主張租金的訴訟請求不予支持，物業用房的使用費，應由全體業主或其授權的業委會依法另行主張。協議解除后，某南物業應向某社區公司返還租金及保證金6萬余元，并對某社區公司所承受裝修損失30萬余元承擔70%責任，至于某社區公司所主張營業損失，無法律依據，法院不予支持。

觀察思考：

物業服務事關民生，直接影響到居民的幸福感和獲得感，也是社區基層治理的重要組成部分。隨著我國城鎮化進程的不斷深入，新市民人口數量穩步上升，加之物業服務市場不規范問題難以在短時間內化解，物業管理糾紛類案件呈現數量增大、種類增多、化解難度增高的趨勢。此類案件涉及群眾利益廣泛，人民法院發揮司法裁判職能，科學適用《民法典》定紛止爭，推動業主與物業公司、社區等各方實現共贏，是提升司法質效的必然要求。

針對審判難點、群眾痛點，昆山市人民法院聯合住建部門打造了江蘇省首家集咨詢、調解、立案、審判功能于一體的一站式物業巡回法庭。由2家特邀調解組織、30名特邀調解員、2名退休法官開展法律咨詢及訴前調解工作，2名法官駐庭進行業務指導及案件審理，探索完善物業糾紛多元化解、訴調對接、司法確認等多項功能聯動銜接的工作機制，構建物業糾紛調處專業化平臺。同時，物業巡回法庭充分發揮以點帶面的積極作用，通過旁聽庭審、發布典型案例、舉辦普法講座等方式，不斷擴大多元解紛的社會影響，引導物業服務企業不斷提高現代化服務和精細化管理水平，提升廣大業主自治守法意識，從源頭上降低物業矛盾糾紛發生率。“小”物業關乎“大”民生，人民法院要充分發揮司法裁判的價值引領作用，助力自治、法治、德治相結合的基層治理體系建設，切實提升人民群眾司法獲得感。