2017年初，郭女士購買某公司開發(fā)的海門某小區(qū)底樓房屋，并支付首付、辦理了按揭貸款手續(xù)。房屋交付后，郭女士發(fā)現(xiàn)房屋北側(cè)窗戶幾乎完全被實心墻體遮擋，與臨窗旖旎綠鏡的想象大相徑庭，不僅“視”界狹小，而且屋內(nèi)采光、通風(fēng)受限，很大程度上拉低了居住體驗感。郭女士認(rèn)為，北側(cè)房間昏暗閉塞，所購房屋戶型、采光、裝修等方面與某公司宣傳及銷售時承諾的情況嚴(yán)重不符，不符合國家住宅設(shè)計規(guī)范，遂起訴至海門法院要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任，要求公司將房屋的自然采光等問題修復(fù)至符合國家設(shè)計規(guī)范。

經(jīng)委托鑒定，案涉房屋北側(cè)三個房間的窗地比、通風(fēng)面積比符合國家住宅設(shè)計規(guī)范，采光系數(shù)北側(cè)臥室及衛(wèi)生間符合國家住宅設(shè)計規(guī)范，廚房不符合國家住宅設(shè)計規(guī)范；關(guān)于衛(wèi)生間的設(shè)計，除面臨走廊的窗形成視線干擾以外，符合國家住宅設(shè)計規(guī)范。

海門法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補充協(xié)議合法有效，對雙方具有約束力，原被告雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定，全面履行合同義務(wù)。現(xiàn)某公司交付的房屋經(jīng)鑒定存在質(zhì)量問題，構(gòu)成違約,郭女士起訴時提出的要求某公司修復(fù)至符合國家標(biāo)準(zhǔn)的主張符合法律規(guī)定。但通過法院進一步委托鑒定，多家鑒定公司以缺乏鑒定能力、對采光修復(fù)無設(shè)計經(jīng)驗且無該領(lǐng)域設(shè)計人員無法完成委托、沒有較好可行的實施方案等為由致鑒定無果，且臨窗墻體涉及住宅樓棟業(yè)主共有部分，故該案通過繼續(xù)履行或采取補救措施彌補郭女士的損失事實上已無可能，在此情況下郭女士變更訴請要求某公司一次性補償70萬元（70年×1萬/年），法院認(rèn)為該計算標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不足，兼顧合同履行情況、采光及視線干擾影響程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌定某公司按照房屋價款的5%承擔(dān)違約責(zé)任。

法官說法：

滿意的房屋可能意味著安穩(wěn)、幸福，甚至某種流通預(yù)期。可見，房屋的意義不言而喻。對于開發(fā)商而言，其知悉規(guī)劃設(shè)計方案，并知曉消防通道、承重墻、管網(wǎng)線路等內(nèi)部結(jié)構(gòu)及布局，故因此負(fù)有某些不利因素提示的先合同義務(wù)。在訂立預(yù)售合同中，對于某些特殊戶型例如實心墻體連廊（核心筒）、外立面特殊造型、特殊層高等可能對購房人購買意愿產(chǎn)生重大影響的不利因素，應(yīng)主動盡到清晰、明確的告知義務(wù)，以便購房人慎重考慮后作出真實意思表示。具體到本案中，首先某公司對郭女士所購房屋系實心墻體連廊特殊戶型未盡明確告知義務(wù)，加之該房屋廚房采光、視線干擾等經(jīng)鑒定確實存在不符國家住宅設(shè)計規(guī)范，某公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任無疑。法律規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。對具體承擔(dān)何種違約責(zé)任，應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的主張以及合同性質(zhì)、履行等具體情況加以考量。該案中，法院結(jié)合個案情況酌定某公司按照房屋總價一定比例的價款承擔(dān)違約責(zé)任。