小李夫婦在某小區(qū)購(gòu)買了一套房產(chǎn)，簽訂房屋買賣合同時(shí)與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，小李夫婦一直與開發(fā)商協(xié)商處理維修事宜，但一年多過(guò)去了，仍然沒(méi)有進(jìn)展。可小區(qū)物業(yè)等不急了，一直催著要求小李一家支付房屋空置物業(yè)費(fèi)。小李夫婦認(rèn)為房屋存在問(wèn)題，鑰匙至今未交，不同意支付物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)公司認(rèn)為，小李是否入住并不影響物業(yè)費(fèi)交納，經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果后，物業(yè)公司遂一紙?jiān)V狀將小李夫婦共同訴至法院，要求支付物業(yè)費(fèi)及違約金。近日，句容市人民法院審結(jié)了該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛，認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋未交付，于是判決駁回了物業(yè)公司的全部訴求。

法院經(jīng)審理查明，2018年9月，開發(fā)商與原告物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定，物業(yè)基本情況、物業(yè)名稱、物業(yè)類型、、坐落位置、建筑面積等。在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)。

2021年2月被告小李夫婦與開發(fā)商訂《商品房買賣合同》一份，由被告向開發(fā)商購(gòu)買位于某小區(qū)精裝修商品房一套，2022年2月，被告按約足額支付了購(gòu)房款。

2021年2月，原、被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定，就被告已購(gòu)買的由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的商品住宅區(qū)中的某小區(qū)商品房一套交付后由被告提供的物業(yè)服務(wù)事宜達(dá)成一致。被告同意建設(shè)單位按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，選聘原告對(duì)園區(qū)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)，授權(quán)原告代為查驗(yàn)園區(qū)的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備。原告提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：房屋建筑共用部分的維護(hù)和管理服務(wù)、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理服務(wù)、協(xié)助有關(guān)部門維護(hù)管理公共區(qū)域的供電、供水、供氣、通信、有限電視等設(shè)施設(shè)備、公共綠化與園藝小品的養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)以及交通與車輛停放秩序的管理服務(wù)等內(nèi)容在內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)費(fèi)采取包干制，被告交納物業(yè)費(fèi)的方式、標(biāo)準(zhǔn)按該物業(yè)的房屋建筑面積（建筑面積是指該物業(yè)的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和）每月每平方米元計(jì)收。按上述計(jì)算方式、標(biāo)準(zhǔn)、被告應(yīng)按兩元/月向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)、協(xié)議約定的各項(xiàng)分?jǐn)傎M(fèi)用按約定由被告交納，若被告與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納的，從其約定，若物業(yè)使用人逾期交納的，被告負(fù)連帶責(zé)任。被告或物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、協(xié)議約定的各項(xiàng)分?jǐn)傎M(fèi)用的，從逾期之日的次月1日起每日按應(yīng)付費(fèi)用的3‰交納違約金；情節(jié)嚴(yán)重的，原告可依法向人民法院起訴。協(xié)議經(jīng)原、被告雙方簽署后生效，至園區(qū)內(nèi)全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，協(xié)議自動(dòng)終止。

2021年3月，經(jīng)開發(fā)商通知，被告到場(chǎng)對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收后被告向開發(fā)商提出二十余處待整改問(wèn)題，且當(dāng)場(chǎng)沒(méi)有辦理收樓手續(xù)（沒(méi)有簽字也沒(méi)有領(lǐng)取鑰匙）。后被告方分別于2021年4月、5月向開發(fā)商客服部發(fā)送了主題為“某小區(qū)精裝問(wèn)題嚴(yán)重”的電子郵件，開發(fā)商工作人員就上述問(wèn)題也通過(guò)郵件形式與被告方進(jìn)行了回復(fù)溝通，但雙方至今未辦妥實(shí)際收樓手續(xù)，被告也一直未向原告交納物業(yè)費(fèi)。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。本案中，原、被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)條件是案涉房屋已經(jīng)交付給被告，雖然被告在房屋交付期間到過(guò)案涉房屋，但在辦理收房交接手續(xù)前，被告向開發(fā)商提出二十余處待整改問(wèn)題而未收房，開發(fā)商與被告尚未完成業(yè)主入住交接，且被告亦未取得房屋鑰匙。原告主張只要開發(fā)商通知了業(yè)主收樓，是否完成房屋交接不影響物業(yè)費(fèi)交納，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。

判決后，原、被告均未上訴，案件目前已生效。

法官說(shuō)法：《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。第九百三十九條，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人員訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。本案中，物業(yè)公司的服務(wù)具有公共性，收取物業(yè)費(fèi)是用于整體物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、正常秩序維護(hù)所必需的費(fèi)用，小李夫婦與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，雙方就應(yīng)依約履行各自義務(wù)，即物業(yè)公依約對(duì)小區(qū)提供服務(wù)，小李夫婦也應(yīng)依支付服務(wù)費(fèi)。

但該物業(yè)服務(wù)合同的前提條件是房屋已交付給買受人。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。小李夫婦辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，因房屋存在待整改問(wèn)題一直未能與開發(fā)商辦理正式交房手續(xù)，在小李夫婦未入住，未領(lǐng)取房屋鑰匙前，相關(guān)的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)公司辯解業(yè)主是否收房不影響物業(yè)費(fèi)交納，沒(méi)有合同依據(jù)和法律依據(jù)，侵害了業(yè)主權(quán)利，對(duì)業(yè)主沒(méi)有法律約束力。