近年來，物業服務合同糾紛以案件數量多、矛盾調處難度大以及社會關注度高等特點在法院審判工作中逐步凸顯。2010年，溧水法院共受理物業服務合同糾紛49件；2011年，溧水法院受理物業服務合同糾紛130 件，同比去年上升165%；截止今年9月，溧水法院已受理物業服務合同糾紛案件92件。此類件數量連年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。　　

一、成因分析

（一）部分業主物業服務消費觀念和合同意識欠缺。部分業主認為自己花錢雇傭物業公司，物業公司的服務應當完全按照自己的意愿，一旦有任何不滿，就拒交一切費用。部分業主也沒有意識到自己與物業公司之間是合同關系，雙方都應當按照合同履行義務、享有權利，在物業公司提供服務后，不按時交納物業費是一種違約行為。

（二）物業公司缺乏服務意識，自身管理制度存在問題。部分物業公司對其員工的業務培訓不足，服務質量低下，物業管理內容缺失，導致業主對物業公司產生不滿，如小區停車位未得到保障以及治安管理不夠規范等。部分物業公司管理不到位，欠缺相應的工作記錄，以至于做了一些工作卻得不到業主的認可。

（三）開發商違約致物業與業主產生矛盾。部分房地產商在房屋銷售時，盲目夸大房屋質量，虛假承諾。業主拿到房后發現與之前的宣傳不一致，在與開發商交涉無果的情況下，就把不滿轉嫁到物業公司身上，要求物業公司承擔本應當由開發商承擔的責任。

（四）業主委員會職能未得到充分發揮。當前業主委員會存在經濟關系不明確、權利義務不清、作用發揮不理想等問題，導致一些物業公司操作不規范，業主卻無法行使物業管理的選聘權、決策權和監督權。另外，很多業主對業主委員會的職能和運行具體情況知之甚少，甚至對其性質產生懷疑，造成雙方之間缺乏信任。

二、對策建議

（一）注重法律宣傳，強化監督管理。對物業服務合同相關的法律知識進行廣泛的宣傳，培養業主法律意識，樹立正確的消費觀念，引導業主依法維權。同時，政府及相關部門要建立物業管理長效監督機制，充分運用審查手段對物業服務進行規范引導，打造健康有序的物業服務市場。

（二）建立多元糾紛化解機制，構建和諧文明社區。充分發揮業主委員會自我調處功能，盡量以雙方協商為主解決問題，必要時，當事人可向基層人民調解委員會申請調解解決。相關政府應把小區的物業管理納入社會綜合治理的內容當中，并積極探索物業小區作為基層自治組織參與社會管理的新路徑。

（三）強化物業公司內部管理，完善相關管理規范。物業公司要建立健全各項規章制度，促進日常工作管理規范化，提升服務質量，改善服務水平；加強對內部員工的培訓，增強服務意識。

（四）加大調解力度，充分發揮司法能動作用。法院在審理此類案件時，應當加強訴訟調解，積極推進訴調對接，在努力實現案結事了的同時，充分發揮司法能動作用，對于審判、執行中發現的問題及時歸納、總結，并從司法的角度對物業服務公司或有關部門發出司法建議。