王某購買的某開發(fā)商商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后交付使用，入住十余年后，近幾年常發(fā)生入戶自來水管爆裂問題，王某多次維修均無法解決，經(jīng)向?qū)I(yè)人士咨詢，王某發(fā)現(xiàn)根本問題是水管未達(dá)國標(biāo)所致。王某將該問題反饋至開發(fā)商，開發(fā)商辯解案涉商品房已交付使用十余年，水管超過保修期，開發(fā)商早已不存在維修義務(wù)，不同意賠償。經(jīng)多次協(xié)商無果后，王某將某開發(fā)商訴至法院，要求將案涉水管全部更換為合格產(chǎn)品，賠償王某損失5萬余元。近日，句容市人民法院審結(jié)案了該起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，認(rèn)為涉案房屋早已超過法律規(guī)定及合同約定保修期，原告訴請(qǐng)沒有依據(jù)，于是判決駁回了王某訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理查明，2005年11月，原告王某與被告某開發(fā)商簽訂《售房合同書》，由原告向被告購買市某小區(qū)房屋一套，雙方約定，被告商品房經(jīng)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格后方可出售，從原告接收商品房開始，被告負(fù)責(zé)按建筑規(guī)范要求，主要結(jié)構(gòu)保修兩年。雙方還對(duì)房款價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。后原告依法取得案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書。訴爭(zhēng)房屋的竣工驗(yàn)收證明書載明：“該工程的報(bào)建、施工許可證的申請(qǐng)等前期手續(xù)齊全，均符合基本建設(shè)程序，無違規(guī)違法行為，原材料均有見證取樣，經(jīng)檢測(cè)合格，所有分部、分項(xiàng)工程均按規(guī)定報(bào)驗(yàn)，經(jīng)檢查合格，水電、門窗的施工符合設(shè)計(jì)要求，均按規(guī)定檢測(cè)合格，整個(gè)工程的實(shí)體與圖紙相符，觀感良好，質(zhì)量控制資料齊全，各項(xiàng)安全和使用功能均檢測(cè)合格或試驗(yàn)符合要求。該工程滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的要求，可以交付使用。”

庭審中，原告陳述案涉房屋的入戶自來水管從2018年起多次發(fā)生爆裂，其認(rèn)為案涉房屋入戶自來水水管不符合質(zhì)量要求，故向法院提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。

法院審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的案涉售房合同書系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效。根據(jù)被告提供的案涉樓棟的竣工驗(yàn)收備案表，可以確認(rèn)被告已經(jīng)將符合交付條件的房屋交付原告使用。對(duì)于房屋在使用過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定, 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。依據(jù)上述規(guī)定,若案涉房屋存在質(zhì)量問題,則出賣人僅在保修期范圍內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,除非是在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題而出賣人拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)。根據(jù)原告在庭審中的陳述，案涉房屋第一次出現(xiàn)水管爆裂是在五年前，此時(shí)距離原告收房時(shí)間已達(dá)十二年之久，依據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，案涉房屋早已超過了法律規(guī)定及合同約定的保修期，現(xiàn)原告訴請(qǐng)要求被告對(duì)已超過保修期范圍的工程進(jìn)行維修更換并承擔(dān)因水管爆裂給其造成的損失既無合同依據(jù),又無法律根據(jù)，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

判決后，原告不服提起上訴，鎮(zhèn)江市中級(jí)人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法：《中華人民共和國民法典》第六百二十一條第二款規(guī)定，當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期限的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合同期限內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自收到標(biāo)的物之日起二年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定；但是，對(duì)標(biāo)的物具有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該二年的規(guī)定。中華人民共和國建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎(chǔ)和主體機(jī)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；四電氣系統(tǒng)、給配水管道、設(shè)備安裝為2年；五裝修工程為2年。其他下項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定, 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

本案中，若案涉房屋存在質(zhì)量問題,則出賣人僅在保修期范圍內(nèi)承擔(dān)修復(fù)、賠償責(zé)任。王某與開發(fā)商于2005年11月簽訂購房合同，由王某購買案涉房屋，而王某陳述案涉房屋水管自2018年多次發(fā)生爆裂，距離王某買房已相差十年之久，已遠(yuǎn)超行政法規(guī)規(guī)定的2年保修期。在這種情況下，王某要求開發(fā)商更換存在質(zhì)量問題的入戶水管，并賠償水管爆裂而造成的其他財(cái)產(chǎn)損失的請(qǐng)求，于法無據(jù)，不應(yīng)獲得支持。

住有所居、安居宜居，是萬千家庭的共同心愿。商品房買賣動(dòng)輒十幾百萬，普通家庭要舉全家或幾代人之力才能勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)。商品房質(zhì)量直接關(guān)系千家萬戶的居住體驗(yàn)，關(guān)系人民群眾的安居幸福感。業(yè)主在購買房屋入住后，要及時(shí)查驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)盡可能減少損失的擴(kuò)大，并要求開發(fā)商維修或自行委托他人修復(fù)，保留好支出的相關(guān)憑證，從而更有效地維權(quán)。