［案情］

2003年5月，原告張某與被告陳某的丈夫李某簽訂了一份房屋租房協(xié)議。協(xié)議約定，原告張某將其所有的門面房二間出租給李某，租賃期限為10年，租金計12萬元。同時約定，房屋用途為營業(yè)用房，任何一方不履行房屋租賃協(xié)議的，另一方都有權(quán)提前解除房屋租賃協(xié)議。上述協(xié)議簽訂后，原告張某將該門面房交付給李某。2005年6日，原告張某又與李某簽訂了一份租房補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議約定，原告張某出租給李某的門面房租賃期限由原來的10年變更為6年，自2003年5月1日至2009年4月30日止。同時，李某在協(xié)議當(dāng)天就將剩余的租金全部支付給張某。2005年底李某因突發(fā)性心臟病死亡，其承租的門面房至今仍由被告陳某使用。為此，原告張某以李某死亡為由，起訴到法院，要求解除該租賃合同，收回該門面房。

［分歧］

本案爭議的焦點(diǎn)在于：原告是否有權(quán)解除房屋租賃協(xié)議？針對本案的爭議焦點(diǎn)，有二種不同的意見。

一種意見認(rèn)為，原告有權(quán)解除房屋租賃協(xié)議。理由是：本房屋租賃協(xié)議的承租人李某已死亡，作為租賃一方的主體已不存在，被告陳某雖與李某系夫妻關(guān)系，生前共同居住，但由于李某承租原告房屋后一直從事經(jīng)營活動，并非用于居住，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，原告有權(quán)解除房屋租賃協(xié)議。

另一種意見認(rèn)為，原告無權(quán)解除房屋租賃協(xié)議。理由是：雖然該房屋租賃協(xié)議的簽訂人李某已死亡，但李某是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間與原告張某簽訂的租賃協(xié)議，是用夫妻共同財產(chǎn)支付的房屋租金，且夫妻二人一直共同使用著該房屋。故李某與張某簽訂房屋租賃協(xié)議的行為應(yīng)視為其夫妻倆的代表行為。李某的死亡既不符合法定解除的條件，也不符合約定解除的條件，李某的死亡并不影響合同的繼續(xù)履行。因此，原告張某無權(quán)解除房屋租賃協(xié)議，被告陳某繼續(xù)享有承租該房屋的權(quán)利。

［評析］

筆者贊同第二種意見，理由如下：

一、本房屋租賃法律關(guān)系中承租方應(yīng)包括被告

1、本案原告張某以解除房屋租賃協(xié)議為由起訴被告陳某，應(yīng)視為原告張某已將被告陳某作為房屋租賃關(guān)系的一方當(dāng)事人，其行為足以說明原告自認(rèn)與被告之間存在房屋租賃關(guān)系。如若原告張某與被告陳某之間不存在房屋租賃關(guān)系，原告就不會以房屋租賃糾紛為由向法院提起訴訟。在本案中，既然原告張某將陳某作為房屋租賃關(guān)系的一方當(dāng)事人，那么本案的承租方應(yīng)為被告陳某和李某夫妻倆。

2、本案中李某在與張某簽訂房屋租賃協(xié)議之前，已與被告陳某組建了家庭，所以被告與李某之間系夫妻關(guān)系。2003年5月，李某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間與原告張某簽訂房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定：該門面房的用途為營業(yè)用房。陳某與李某租用該門面房后，雙方一直共同使用該門面房從事個體經(jīng)營。據(jù)上可以得出李某是作為夫妻倆的代表與張某簽訂房屋租賃合同的，李某的行為是他們夫妻共同行為的體現(xiàn)。

3、2005年6月，張某與李某簽訂一份租房補(bǔ)充協(xié)議，明確李某已付清所有房屋租金。李某用于支付給原告的租金不是李某的個人財產(chǎn)，而是李某與陳某夫妻倆的共同財產(chǎn)，李某與陳某已共同履行了房屋租賃協(xié)議的全部義務(wù)。

通過以上三個方面的分析，足以證明被告陳某是本案房屋租賃關(guān)系的一方當(dāng)事人，是房屋租賃協(xié)議的承租人。

二、本房屋租賃協(xié)議不具備合同解除的條件

合同的解除有雙方協(xié)商解除和單方解除。單方解除又可以分為有約定解除和法定解除兩種方式。本案原告張某想單方解除協(xié)議，必須具備約定解除或法定解除的情形。關(guān)于約定解除，《合同法》第93條第二款：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中的房屋租賃協(xié)議及租房補(bǔ)充協(xié)議沒有約定解除協(xié)議的條件。因而，本案不存在約定解除協(xié)議的情形。關(guān)于法定解除，《合同法》第94條規(guī)定法定解除的條件為：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，等等。本案中李某的死亡不符合這些法定解除的情形，且作為承租方的被告早已付清了門面房的所有租金，房屋租賃協(xié)議的義務(wù)已履行完畢，所以被告不存在違約現(xiàn)象。

綜上，在本房屋租賃法律關(guān)系中，作為承租人之一的李某的意外死亡既不構(gòu)成違約，也不符合法定和約定解除合同的條件，所以本房屋租賃協(xié)議不能被解除。

三、本案中的房屋租賃協(xié)議不能解除符合立法精神

《合同法》第234條“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”這一條立法意圖是對共同居住人的特殊保護(hù)，是共同居住人的一項(xiàng)權(quán)利。從廣義上來理解，不管租賃房屋是居住用房還是商業(yè)用房，只要生前與死者共同居住，則承租人可以繼續(xù)租賃該房屋。被告陳某與李某作為夫妻共同居住在一起，符合這一條件，因而按照這一規(guī)定是不能解除該房屋租賃協(xié)議的。從狹義上來理解，本條適用于居住用房，共同居住人可以繼續(xù)租賃。但對于商業(yè)用房、承租人死亡后的法律后果沒有明文規(guī)定。既然法律沒有明文規(guī)定，那么合同的解除只能依據(jù)合同法中關(guān)于解除合同的規(guī)定。