江蘇省某物資公司于1993年與姜成簽訂了房屋租賃合同，雙方約定將三間門面房租賃給姜成使用。在合同的履行過程中，姜成按時向物資公司交納房屋租金。1997年9月，物資公司的房產因合伙糾紛案件被人民法院查封。人民法院對物資公司進行了查封裁定，并依法到相關職能部門辦理了房屋的查封、凍結手續。

2005年6月，人民法院委托當地拍賣機構對該三間門面房進行拍賣，并在該房屋所在地張貼了拍賣公告，通知凡是與該物資公司有租賃關系的租賃戶，均需在一定時間內到法院進行申報登記，姜成按照公告的要求向法院申報了其租賃合同。其后，姜成將租金直接向人民法院交納。2006年8月，拍賣機構將該房產公開拍賣，在拍賣中，小李以最高價拍得該房地產。在小李交清了拍賣價款后，人民法院裁定該房產所有權轉移給小李享有。小李為了實現自己的利益，要求姜成撤出該房產，遭到了姜成的拒絕。姜成認為，根據《合同法》中規定的“買賣不破租賃”的原則，該租賃關系應當繼續有效。小李經過多次協商無果，遂提起訴訟，要求確認物資公司于1993年與姜成簽訂的房屋租賃合同無效。

那么，“買賣不破租賃”原則可以對抗一切買賣行為嗎？“買賣不破租賃原則”在強制拍賣中又如何適用呢？

一、兩種不同的意見

對這一案件的審理，法官們形成了兩種不同的意見：

一種意見認為，我國《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。這就是所謂“買賣不破租賃”原則的體現。因此，新的買受人應當承受租賃合同，小李的訴訟請求應當予以駁回。

另一種意見認為，本案不應適用“買賣不破租賃”原則，本案具體情況與一般買賣不同，人民法院應當支持小李的訴訟請求，確認物資公司與姜成的租賃合同不能對抗房屋的新所有權人小李，姜成應當撤出租賃的房產。

二、分析拍賣的法律后果和所有權變動的情形

拍賣是一種強制執行措施，是一種以國家公權力介入當事人之間的民商事紛爭，解決當事人的民商事糾紛的措施。人民法院依法委托拍賣機構對被執行人的財產進行拍賣，是一種不同于一般意義上的拍賣行為，更不是普通意義上的買賣行為。姜成是否應當撤出租賃的三間門面房，筆者認為關鍵在于如何認識強制拍賣與“買賣不破租賃”的關系。

我國《民事訴訟法》第223條規定，人民法院執行民事案件時，可以采取查封、扣押、凍結、變賣、拍賣被執行人應當履行義務部分的財產等執行措施。 而《合同法》第229條規定的“買賣不破租賃”，則是當事人之間的一種基于意思自治的民事行為，與強制拍賣不同，強制拍賣中，被拍賣的標的物已被法院查封或凍結，被執行人已喪失了處分權能，法院基于法律賦予的職權強行對該標的物予以處置變現，在強制拍賣中并不能體現拍賣標的物原所有權人的意思表示。

那么，《合同法》第229條規定的“所有權變動”，是否包含了因拍賣而發生的所有權變動呢？從所有權變動的原因來分，應當包含當事人因合同等法律行為引起的物權變動，和因強制執行、強制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的物權變動。那么，不論是因何種原因發生的物權變動，都屬于所有權變動，都應當適用該條款。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條規定了“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，…”，對這一個問題采用了承受原則，即在一般意義上，拍賣引起所有權發生變動，不影響原租賃權及其他用益物權的效力。

三、正確理解《合同法》第229條

雖然如此，但如果上述權利繼續存在于拍賣的財產上，對在先設定的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，應當依法將其除去后進行拍賣。意思就是，如果在拍賣財產上設定的租賃權在先，設定的抵押權在后，依物權優先的原則，租賃權應當優先予以保護，拍賣后，租賃權應由買受人繼續承受；相反，如果抵押權設定在先，租賃權設定在后，同樣依據物權優先原則，設定在后的租賃權不能影響設定在先的抵押權的實現，如果租賃權繼續存在于拍賣財產上，會導致拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然后再進行拍賣。

理解《合同法》第229條規定時，還應當注意到“租賃物在租賃期間發生所有權變動”這一條件的適用。查封、凍結的實質在于禁止或者限制被執行人處分其特定財產，直接影響被執行人對該財產的占有、使用和收益。人民法院對被執行人財產進行查封、凍結時，如果被查封、凍結的財產上尚未設定租賃權，而是在查封、凍結之后，被執行人才設定的租賃權的情形，應另當別論。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第 1款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”因此，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，其處分權已經受到了禁止或限制，如果仍然在該財產上進行移轉、設定權利負擔等行為，則妨礙了人民法院對該財產進行強制執行，因此，人民法院可依申請執行人的請求，直接對該財產進行執行。如果要進行拍賣，則被執行人在查封財產上設定的租賃權，將不受法律保護。

四、從法律行為的順序看如何對善意第三人進行權利保護

為了保護善意第三人，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第3款規定“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”而查封不動產的公示方法，主要是通知有關登記機關辦理登記手續，同時在該不動產上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權設定在先，法院查封、凍結在后，那么，該租賃權仍然應當受到法律保護，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經查封、凍結，且查封、凍結進行了登記及張貼公告、封條等公示，在之后被執行人在該財產上設定了租賃權，則屬于在該財產上設定了權利負擔，如果該租賃權的存在影響到了拍賣活動的進行，會導致拍賣價款過低或者拍賣無法成交，則人民法院可以應申請執行人的請求，將該租賃權除去，然后委托拍賣。

從本案的實際情況看，人民法院的查封雖然已經辦理了登記手續，屬于已經公示的查封行為，但是物資公司在法院查封財產之前已經設定租賃權與姜成，該租賃權應受到法律的保護。在拍賣成交后，新的買受人不管基于其購買的什么特殊用途，需要除去設定在拍賣物上的租賃權，其請求均不應當獲得法律的支持。