日前一起因開發公司少交物業管理用房、竣工資料而引發的維權之爭，隨著南通中院二審判決書的送達，此案終有定論，一、二審法院均支持了小區業主委員會要求開發公司補交物業管理用房及相關竣工驗收資料的請求。

 [案情]

2002年3月, 南通某開發公司始開發建設光明花苑小區1-4幢住宅樓,領取了建設工程規劃許可證,該許可證附圖及附件名稱欄內注明:“1幢、2幢樓之間附房為門衛等物管用房”。2003年10月24日,房產管理部門在有關附房建筑面積的批復中注明:“另有物業用房(1-4號)建筑面積為83.81平方米”。2003年6月30日, 開發公司與南通實驗物業管理公司簽訂了一份物業管理合同,約定：開發公司將工程竣工驗收和物業接管驗收合格的小區委托實施物業公司管理;負責移交以下技術資料(資料所有權歸全體業主):1、工程竣工驗收證明文件,2、市政設施、綠化、道路、路燈、排水、排污、地下管道設計和竣工資料,3、物業管理驗收資料；合同生效之日向物業管理公司提供70.40平方米物業管理用房(產權由業主委員會代管) 。2003年9月11日, 開發公司卻向物業公司移交了2號樓下建筑面積為47.50平方米的車庫一間，而僅交1號樓旁一間建筑面積為21.87平方米的物管用房,相關竣工資料、技術資料亦未一并移交。

2004年9月小區業主委員會成立后,發現了其中的問題，認為不僅物管用房不容縮水，而且規劃上用作物管用房的附房企能被調包成車庫？為此，在多次向開發公司討還未成的情況下，2005年4月7日小區召開業主大會作出了維權決定,并以書面形式征求業主們的意見,經2/3業主簽字，同意授權業主委員會上法庭討還公道。

原告業主委員會訴稱：2003年9月，小區竣工交付后，被告開發公司為業主選聘了物業管理公司作為前期的物業管理企業，但未按《物業管理條例》的規定將規劃許可的物業管理用房同時交付業主，卻將非規劃許可的車庫交付業主，且未交付相關建設資料。為維護業主的合法權益，請求判令被告立即交付符合規劃要求的物業管理用房87平方米，并交付上述房屋的相關資料（竣工總平面圖、竣工驗收資料、相關設施的技術資料、物業保修和使用說明文件等）。

被告開發公司則辯稱：業主委員會不具備民事訴訟主體資格，無權起訴，也無權要求被告交還物管用房及其建設資料。物管用房用途很廣，車庫可以用作倉儲。請求法院駁回原告的起訴。

 [審理]

一審認為，業主通過業主大會或業主委員會對物業實施自治管理, 業主大會是物業管理的權力機構,業主委員會是業主大會的執行機構,原告業主委員會作為經行政機關登記備案設立的其他組織,經業主大會授權,作為民事訴訟主體有權訴訟。根據國務院《物業管理條例》的相關規定,物業管理用房的所有權依法屬于業主;在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交竣工驗收資料,由物業管理企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。本案所涉物業用房按規劃設計圖紙應確定為小區1-2幢間建筑面積為83.81平方米的物管用房。該房所有權依法屬于全體業主, 開發公司未將規劃設計審核所確定的物管用房及相關竣工資料向小區前期物管公司全部交付, 侵犯了業主的權益,原告的請求合法有據,應予支持。鑒于開發公司已交付符合規定的物管用房21.87平方米,故其應返還位于小區1-2幢間61.94平方米的物管用房。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款、第一百三十四條第一款第(四)項、國務院《物業管理條例》第三十八條、第三十九條之規定,于2005年12月1日作出判決:一、開發公司返還業主委員會坐落于小區1-2號樓間建筑面積為61.94平方米的物業管理用房 ;二、開發公司返還業主委員會小區竣工總平面圖、竣工驗收資料、相關設施的技術資料、物業保修和使用說明等文件。

一審宣判后，開發公司不服，又向南通市中級人民法院提起上訴，仍然堅持認為：1、被上訴人不具備民事訴訟主體資格。2、被上訴人要求上訴人將物業管理用房返還給其沒有法律依據，上訴人應向物業管理公司移交物業管理用房。3、上訴人已將建筑面積為69.37平方米的物業管理用房移交給了物業管理企業，現被上訴人再次主張該權利沒有事實依據。請求二審撤銷原判，改判駁回被上訴人的起訴。

南通中院經審理認為，被上訴人業主委員會已經物業管理行政主管部門登記確認，其符合民事訴訟的當事人中的“其他組織”的條件，故其具備民事訴訟主體資格。被上訴人根據《物業管理條例》的規定選擇以書面征求業主意見的形式召開了業主大會，2/3以上的業主決定授權被上訴人通過法律途徑解決與上訴人間的糾紛，故被上訴人作為業主大會的執行機構有權以其名義提起訴訟。物業管理用房的所有權屬于業主，上訴人未能將全部物業管理用房移交給業主，被上訴人經業主大會授權要求上訴人交還給其物業管理用房于法不悖。根據《物業管理條例》的相關規定，在辦理物業承接驗收時，建設單位應當向物業管理企業移交竣工驗收資料等文件，由物業管理企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。上訴人未能將上述資料移交給物業管理企業，侵犯了被上訴人的權益，被上訴人要求上訴人移交上述資料于法有據。本案所涉物業管理用房按規劃設計圖紙應確定為小區1幢至2幢間,其建筑面積應為83.81平方米，現上訴人僅移交了符合規定的21.87平方米的物業管理用房，侵犯了業主的財產所有權，其尚須返還被上訴人61.94平方米的物業管理用房。因此上訴人上訴理由均不成立，不予支持。二審遂駁回開發公司的上訴，維持原判。

[評析]

本案的爭議焦點是：業主委員會的訴訟主體資格以及開發公司應否補交物業管理用房、相關資料等兩個問題。對于開發公司應否補交物業管理用房、相關資料的問題，鑒于《物業管理條例》的相關規定已比較明確，故筆者僅就爭議的業主委員會的訴訟主體資格問題作出評析。

在審理中，一種觀點認為不可以。理由是：業主委員會是業主大會的執行機構，它經業主代表大會授權，僅有權就與物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜，以物業公司為被告向人民法院提起民事訴訟。本案被告開發公司是開發商而非物業管理公司，業主委員會無權向開發商提起返還之訴。

一種觀點認為可以。意見是：是否具有訴訟主體資格必須依據法律明文規定，而業主委員會符合法律有關訴訟主體資格中“其他組織”的規定，具備訴訟主體的資格。筆者贊同這種意見，理由是：

業主委員會是全體業主實現共有物業管理權的業主自治管理組織，代表全體業主執行業主大會作出的決議，維護全體業主的利益。《中華人民共和國民事訴訟法》第49條規定：具備民事訴訟主體資格的三種主體為自然人、法人和其他組織。顯而易見，業主委員會非自然人；業主委員會并未在工商管理部門或民政部門報批，僅在房地產行政主管部門登記備案，故又不屬于社團法人。根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規定，“其他組織”是指“合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”。對照該條件，業主委員會是由業主大會選舉若干委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書，有自己的公章，具備一定的組織機構，并經房地產行政主管部門登記備案后合法成立，其亦具有一定可支配的財產，對小區物業管理用房、業主交付的專項維修資金、業主共有的設施等公共財物，有一定的監督管理權和在授權范圍內一定的支配權，故業主委員會可以納入我國法律規定的其他組織中，并具有民事訴訟能力。賦予業主委員會民事訴訟主體資格，與《物業管理條例》等法規規定業主委員會具有的獨立職責相對應，為其履行職責提供了充分的司法救濟，亦使業主的合法權益尤其是公共性利益能得到及時、有效的保障。本案中的業主委員會且經南通市房產管理局登記備案成立，應當具備民事訴訟的主體資格。