日前一起因開發(fā)公司少交物業(yè)管理用房、竣工資料而引發(fā)的維權(quán)之爭(zhēng)，隨著南通中院二審判決書的送達(dá)，此案終有定論，一、二審法院均支持了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求開發(fā)公司補(bǔ)交物業(yè)管理用房及相關(guān)竣工驗(yàn)收資料的請(qǐng)求。

 [案情]

2002年3月, 南通某開發(fā)公司始開發(fā)建設(shè)光明花苑小區(qū)1-4幢住宅樓,領(lǐng)取了建設(shè)工程規(guī)劃許可證,該許可證附圖及附件名稱欄內(nèi)注明:“1幢、2幢樓之間附房為門衛(wèi)等物管用房”。2003年10月24日,房產(chǎn)管理部門在有關(guān)附房建筑面積的批復(fù)中注明:“另有物業(yè)用房(1-4號(hào))建筑面積為83.81平方米”。2003年6月30日, 開發(fā)公司與南通實(shí)驗(yàn)物業(yè)管理公司簽訂了一份物業(yè)管理合同,約定：開發(fā)公司將工程竣工驗(yàn)收和物業(yè)接管驗(yàn)收合格的小區(qū)委托實(shí)施物業(yè)公司管理;負(fù)責(zé)移交以下技術(shù)資料(資料所有權(quán)歸全體業(yè)主):1、工程竣工驗(yàn)收證明文件,2、市政設(shè)施、綠化、道路、路燈、排水、排污、地下管道設(shè)計(jì)和竣工資料,3、物業(yè)管理驗(yàn)收資料；合同生效之日向物業(yè)管理公司提供70.40平方米物業(yè)管理用房(產(chǎn)權(quán)由業(yè)主委員會(huì)代管) 。2003年9月11日, 開發(fā)公司卻向物業(yè)公司移交了2號(hào)樓下建筑面積為47.50平方米的車庫一間，而僅交1號(hào)樓旁一間建筑面積為21.87平方米的物管用房,相關(guān)竣工資料、技術(shù)資料亦未一并移交。

2004年9月小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后,發(fā)現(xiàn)了其中的問題，認(rèn)為不僅物管用房不容縮水，而且規(guī)劃上用作物管用房的附房企能被調(diào)包成車庫？為此，在多次向開發(fā)公司討還未成的情況下，2005年4月7日小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)作出了維權(quán)決定,并以書面形式征求業(yè)主們的意見,經(jīng)2/3業(yè)主簽字，同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)上法庭討還公道。

原告業(yè)主委員會(huì)訴稱：2003年9月，小區(qū)竣工交付后，被告開發(fā)公司為業(yè)主選聘了物業(yè)管理公司作為前期的物業(yè)管理企業(yè)，但未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定將規(guī)劃許可的物業(yè)管理用房同時(shí)交付業(yè)主，卻將非規(guī)劃許可的車庫交付業(yè)主，且未交付相關(guān)建設(shè)資料。為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，請(qǐng)求判令被告立即交付符合規(guī)劃要求的物業(yè)管理用房87平方米，并交付上述房屋的相關(guān)資料（竣工總平面圖、竣工驗(yàn)收資料、相關(guān)設(shè)施的技術(shù)資料、物業(yè)保修和使用說明文件等）。

被告開發(fā)公司則辯稱：業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格，無權(quán)起訴，也無權(quán)要求被告交還物管用房及其建設(shè)資料。物管用房用途很廣，車庫可以用作倉儲(chǔ)。請(qǐng)求法院駁回原告的起訴。

 [審理]

一審認(rèn)為，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理, 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),原告業(yè)主委員會(huì)作為經(jīng)行政機(jī)關(guān)登記備案設(shè)立的其他組織,經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),作為民事訴訟主體有權(quán)訴訟。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主;在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料,由物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。本案所涉物業(yè)用房按規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)確定為小區(qū)1-2幢間建筑面積為83.81平方米的物管用房。該房所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主, 開發(fā)公司未將規(guī)劃設(shè)計(jì)審核所確定的物管用房及相關(guān)竣工資料向小區(qū)前期物管公司全部交付, 侵犯了業(yè)主的權(quán)益,原告的請(qǐng)求合法有據(jù),應(yīng)予支持。鑒于開發(fā)公司已交付符合規(guī)定的物管用房21.87平方米,故其應(yīng)返還位于小區(qū)1-2幢間61.94平方米的物管用房。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款、第一百三十四條第一款第(四)項(xiàng)、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條、第三十九條之規(guī)定,于2005年12月1日作出判決:一、開發(fā)公司返還業(yè)主委員會(huì)坐落于小區(qū)1-2號(hào)樓間建筑面積為61.94平方米的物業(yè)管理用房 ;二、開發(fā)公司返還業(yè)主委員會(huì)小區(qū)竣工總平面圖、竣工驗(yàn)收資料、相關(guān)設(shè)施的技術(shù)資料、物業(yè)保修和使用說明等文件。

一審宣判后，開發(fā)公司不服，又向南通市中級(jí)人民法院提起上訴，仍然堅(jiān)持認(rèn)為：1、被上訴人不具備民事訴訟主體資格。2、被上訴人要求上訴人將物業(yè)管理用房返還給其沒有法律依據(jù)，上訴人應(yīng)向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房。3、上訴人已將建筑面積為69.37平方米的物業(yè)管理用房移交給了物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)被上訴人再次主張?jiān)摍?quán)利沒有事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求二審撤銷原判，改判駁回被上訴人的起訴。

南通中院經(jīng)審理認(rèn)為，被上訴人業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門登記確認(rèn)，其符合民事訴訟的當(dāng)事人中的“其他組織”的條件，故其具備民事訴訟主體資格。被上訴人根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定選擇以書面征求業(yè)主意見的形式召開了業(yè)主大會(huì)，2/3以上的業(yè)主決定授權(quán)被上訴人通過法律途徑解決與上訴人間的糾紛，故被上訴人作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)有權(quán)以其名義提起訴訟。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，上訴人未能將全部物業(yè)管理用房移交給業(yè)主，被上訴人經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)要求上訴人交還給其物業(yè)管理用房于法不悖。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料等文件，由物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。上訴人未能將上述資料移交給物業(yè)管理企業(yè)，侵犯了被上訴人的權(quán)益，被上訴人要求上訴人移交上述資料于法有據(jù)。本案所涉物業(yè)管理用房按規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)確定為小區(qū)1幢至2幢間,其建筑面積應(yīng)為83.81平方米，現(xiàn)上訴人僅移交了符合規(guī)定的21.87平方米的物業(yè)管理用房，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，其尚須返還被上訴人61.94平方米的物業(yè)管理用房。因此上訴人上訴理由均不成立，不予支持。二審遂駁回開發(fā)公司的上訴，維持原判。

[評(píng)析]

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格以及開發(fā)公司應(yīng)否補(bǔ)交物業(yè)管理用房、相關(guān)資料等兩個(gè)問題。對(duì)于開發(fā)公司應(yīng)否補(bǔ)交物業(yè)管理用房、相關(guān)資料的問題，鑒于《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定已比較明確，故筆者僅就爭(zhēng)議的業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題作出評(píng)析。

在審理中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為不可以。理由是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，僅有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。本案被告開發(fā)公司是開發(fā)商而非物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向開發(fā)商提起返還之訴。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為可以。意見是：是否具有訴訟主體資格必須依據(jù)法律明文規(guī)定，而業(yè)主委員會(huì)符合法律有關(guān)訴訟主體資格中“其他組織”的規(guī)定，具備訴訟主體的資格。筆者贊同這種意見，理由是：

業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有物業(yè)管理權(quán)的業(yè)主自治管理組織，代表全體業(yè)主執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，維護(hù)全體業(yè)主的利益?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第49條規(guī)定：具備民事訴訟主體資格的三種主體為自然人、法人和其他組織。顯而易見，業(yè)主委員會(huì)非自然人；業(yè)主委員會(huì)并未在工商管理部門或民政部門報(bào)批，僅在房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，故又不屬于社團(tuán)法人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，“其他組織”是指“合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。對(duì)照該條件，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉若干委員組成，有自己的主任、副主任、委員和秘書，有自己的公章，具備一定的組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案后合法成立，其亦具有一定可支配的財(cái)產(chǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理用房、業(yè)主交付的專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有的設(shè)施等公共財(cái)物，有一定的監(jiān)督管理權(quán)和在授權(quán)范圍內(nèi)一定的支配權(quán)，故業(yè)主委員會(huì)可以納入我國法律規(guī)定的其他組織中，并具有民事訴訟能力。賦予業(yè)主委員會(huì)民事訴訟主體資格，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有的獨(dú)立職責(zé)相對(duì)應(yīng)，為其履行職責(zé)提供了充分的司法救濟(jì)，亦使業(yè)主的合法權(quán)益尤其是公共性利益能得到及時(shí)、有效的保障。本案中的業(yè)主委員會(huì)且經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記備案成立，應(yīng)當(dāng)具備民事訴訟的主體資格。