“一物二租”難履行 法院判決賠巨款
作者：郭玉祥 丁興育 發(fā)布時間：2006-02-08 瀏覽次數：4447
因出租人停車場將其所有的數間門面房同時出租給萬平公司和其他幾個個人，形成“一物二租”，出租人無法向萬平公司交付房屋，萬平公司將停車場告上法庭，要求停車場全面履行雙方于2005年1月25日簽訂的房屋租賃合同，即交付合同約定的房屋、向其支付違約金10000元。2006年1月21日，海安法院對該縣首例“一物二租”案作出一審判決。
2004年4月7日，萬平公司與停車場簽訂租賃合同1份，約定：停車場將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側混凝土結構的一樓營業(yè)用房中北首第1-2間出租給萬平公司用于經營。協(xié)議期限為2004年4月10日至2012年4月9日止，萬平公司向停車場交納押金2000元，每年的租金為24000元。如有一方違約，須向守約方支付違約金1萬元。此前，萬平公司曾于2004年1月8日向被告停車場交納押金5000元。2004年11月10日，停車場向萬平公司收取2004年4月10日至2004年12月31日的房租14300元。
2005年1月25日，萬平公司與停車場簽訂租賃合同1份，約定：停車場將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側南首第1-10間混凝土結構的一樓營業(yè)用房以及倉庫2間出租給萬平公司用于經營，期限為6年，自2005年1月1日至2010年12月31日；期滿時續(xù)租事宜雙方另行協(xié)商。萬平公司所租用的停車場的房屋必須向停車場繳納押金12000元，協(xié)議期滿結清房時向萬平公司退回押金。違約方向守約方支付違約金1萬元。同時雙方在該租賃合同下方注明“2004.4.10號簽訂的協(xié)議一并簽在本協(xié)議，原協(xié)議作廢”等字樣。另外，萬平公司的代表人在雙方于2004年4月7日簽訂的租賃合同上方注明“2005年作廢”等字樣。
上述2005年1月25日租賃合同中所涉及的10間營業(yè)用房實際上為9間，另有3間為倉庫，該3間倉庫抵算店面房1間。
2003年3月23日、2004年1月6日、2004年1月6日、2005年2月20日，4位第三人張某、徐某、何某、王某分別與被告停車場簽訂租賃合同各1份，約定被告停車場將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側一樓上述門面房(即2005年1月25日出租給萬平公司房屋)分別出租給4位第三人，上述4位第三人均向停車場交付了租金，且原先雙方之間就存在租賃合同關系，系續(xù)租。
庭審過程中，停車場與4位第三人共同確認，2005年1月25日租賃合同涉及的店面門及倉庫已經實際被4位第三人租用，其中張某實際租用南首第1-3間店面房；王某實際租用南首第4-4.5間店面房，同時實際租用張某承租房屋背后的倉庫1間(開門朝向為南)；徐某實際租用南首第5.5-6間店面房以及東西向朝南開門的倉庫1間；何某實際租用南首第7-9間店面房以及抵算店面房的倉庫3間。
海安法院審理后認為：原、被告之間簽訂的房屋租賃合同成立，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效，雙方當事人均應當按約履行，違反約定應當承擔違約責任。被告與第三人徐某、王某、何某、張某之間簽訂的房屋租賃合同亦成立，根據合同相對性原則，該合同亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦應認定合同有效，作為被告應當按約定向第三人履行合同義務。由于被告停車場將其所有的房屋同時出租給原告和第三人，事實上形成了“一物二租”的情形，且被告與4位第三人原先就存在租賃合同關系，系到期后續(xù)簽的租賃合同，并收取了第三人的租金，同時原、被告雙方訟爭的房屋為第三人實際租用，使合同的履行已成為事實上的不可能。根據債權平等的原理，原告請求被告向其交付房屋的行為，必然會損害善意無過錯第三人的利益。故原告要求被告向其交付房屋的行為，法院難以支持。被告反訴要求解除租賃合同的行為，符合法律的規(guī)定，法院予以采納，但不因此免除被告不能向原告交付房屋的違約責任。故原告要求被告承擔違約金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，法院予以采信。合同解除后，被告停車場向原告收取的押金應當予以返還。法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第㈤項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條第㈠項之規(guī)定，判決解除原告萬平公司與被告停車場于2005年1月25日簽訂的房屋租賃合同；被告停車場給付原告萬平公司違約金1萬元；被告停車場向原告萬平公司返還押金5000元；駁回原告萬平公司要求被告停車場向其交付租賃房屋的訴訟請求。
評析：審判實踐中，“一物二賣”的情形屢見不鮮，而“一物二租”的情形卻頗為罕見。本案中，停車場將其所有的房屋同時出租給萬平公司和第三人，停車場與各人分別訂立的合同均符合合同成立的要求，同時亦不違反法律、行政法規(guī)強制性的規(guī)定，上述租賃合同均是獨立存在的，根據合同相對性原則，均屬于有效合同。作為有效合同，合同的相對方均要嚴格履行合同中規(guī)定的各項義務。被告將上述合同標的物同時出租給原告和第三人，形成了“一物二租”的情形，由于同一標的物被停車場出租給第三人后，已無法再向萬平公司履行交付房屋的行為，且第三人取得租賃的標的物時屬于善意無過失，因而萬平公司要求停車場再履行交付房屋的行為已成為事實上的不可能，根據《合同法》第一百一十條規(guī)定，“當事人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事實上不能履行；”萬平公司要求被告履行交付房屋的行為按照上述規(guī)定不能得到支持，因為被告存在著事實上不能履行的問題。該合同只要有一方當事人提出解除，法院即應予準許，故被告反訴要求解除合同的請求，依法應當支持。
另外，被告作出的“一物二租”的行為，違反了合同法中的信用原則，應當對其違反誠信原則的行為承擔相應的違約責任。故法院支持原告要求被告支付1萬元違約金的請求。
法律鏈接：
《中華人民共和國合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
㈣當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的；
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十條 當事人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
㈠法律上或者事實上不能履行；
2004年4月7日，萬平公司與停車場簽訂租賃合同1份，約定：停車場將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側混凝土結構的一樓營業(yè)用房中北首第1-2間出租給萬平公司用于經營。協(xié)議期限為2004年4月10日至2012年4月9日止，萬平公司向停車場交納押金2000元，每年的租金為24000元。如有一方違約，須向守約方支付違約金1萬元。此前，萬平公司曾于2004年1月8日向被告停車場交納押金5000元。2004年11月10日，停車場向萬平公司收取2004年4月10日至2004年12月31日的房租14300元。
2005年1月25日，萬平公司與停車場簽訂租賃合同1份，約定：停車場將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側南首第1-10間混凝土結構的一樓營業(yè)用房以及倉庫2間出租給萬平公司用于經營，期限為6年，自2005年1月1日至2010年12月31日；期滿時續(xù)租事宜雙方另行協(xié)商。萬平公司所租用的停車場的房屋必須向停車場繳納押金12000元，協(xié)議期滿結清房時向萬平公司退回押金。違約方向守約方支付違約金1萬元。同時雙方在該租賃合同下方注明“2004.4.10號簽訂的協(xié)議一并簽在本協(xié)議，原協(xié)議作廢”等字樣。另外，萬平公司的代表人在雙方于2004年4月7日簽訂的租賃合同上方注明“2005年作廢”等字樣。
上述2005年1月25日租賃合同中所涉及的10間營業(yè)用房實際上為9間，另有3間為倉庫，該3間倉庫抵算店面房1間。
2003年3月23日、2004年1月6日、2004年1月6日、2005年2月20日，4位第三人張某、徐某、何某、王某分別與被告停車場簽訂租賃合同各1份，約定被告停車場將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側一樓上述門面房(即2005年1月25日出租給萬平公司房屋)分別出租給4位第三人，上述4位第三人均向停車場交付了租金，且原先雙方之間就存在租賃合同關系，系續(xù)租。
庭審過程中，停車場與4位第三人共同確認，2005年1月25日租賃合同涉及的店面門及倉庫已經實際被4位第三人租用，其中張某實際租用南首第1-3間店面房；王某實際租用南首第4-4.5間店面房，同時實際租用張某承租房屋背后的倉庫1間(開門朝向為南)；徐某實際租用南首第5.5-6間店面房以及東西向朝南開門的倉庫1間；何某實際租用南首第7-9間店面房以及抵算店面房的倉庫3間。
海安法院審理后認為：原、被告之間簽訂的房屋租賃合同成立，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效，雙方當事人均應當按約履行，違反約定應當承擔違約責任。被告與第三人徐某、王某、何某、張某之間簽訂的房屋租賃合同亦成立，根據合同相對性原則，該合同亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦應認定合同有效，作為被告應當按約定向第三人履行合同義務。由于被告停車場將其所有的房屋同時出租給原告和第三人，事實上形成了“一物二租”的情形，且被告與4位第三人原先就存在租賃合同關系，系到期后續(xù)簽的租賃合同，并收取了第三人的租金，同時原、被告雙方訟爭的房屋為第三人實際租用，使合同的履行已成為事實上的不可能。根據債權平等的原理，原告請求被告向其交付房屋的行為，必然會損害善意無過錯第三人的利益。故原告要求被告向其交付房屋的行為，法院難以支持。被告反訴要求解除租賃合同的行為，符合法律的規(guī)定，法院予以采納，但不因此免除被告不能向原告交付房屋的違約責任。故原告要求被告承擔違約金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，法院予以采信。合同解除后，被告停車場向原告收取的押金應當予以返還。法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第㈤項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條第㈠項之規(guī)定，判決解除原告萬平公司與被告停車場于2005年1月25日簽訂的房屋租賃合同；被告停車場給付原告萬平公司違約金1萬元；被告停車場向原告萬平公司返還押金5000元；駁回原告萬平公司要求被告停車場向其交付租賃房屋的訴訟請求。
評析：審判實踐中，“一物二賣”的情形屢見不鮮，而“一物二租”的情形卻頗為罕見。本案中，停車場將其所有的房屋同時出租給萬平公司和第三人，停車場與各人分別訂立的合同均符合合同成立的要求，同時亦不違反法律、行政法規(guī)強制性的規(guī)定，上述租賃合同均是獨立存在的，根據合同相對性原則，均屬于有效合同。作為有效合同，合同的相對方均要嚴格履行合同中規(guī)定的各項義務。被告將上述合同標的物同時出租給原告和第三人，形成了“一物二租”的情形，由于同一標的物被停車場出租給第三人后，已無法再向萬平公司履行交付房屋的行為，且第三人取得租賃的標的物時屬于善意無過失，因而萬平公司要求停車場再履行交付房屋的行為已成為事實上的不可能，根據《合同法》第一百一十條規(guī)定，“當事人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事實上不能履行；”萬平公司要求被告履行交付房屋的行為按照上述規(guī)定不能得到支持，因為被告存在著事實上不能履行的問題。該合同只要有一方當事人提出解除，法院即應予準許，故被告反訴要求解除合同的請求，依法應當支持。
另外，被告作出的“一物二租”的行為，違反了合同法中的信用原則，應當對其違反誠信原則的行為承擔相應的違約責任。故法院支持原告要求被告支付1萬元違約金的請求。
法律鏈接：
《中華人民共和國合同法》
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
㈣當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的；
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十條 當事人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
㈠法律上或者事實上不能履行；
