[案情]

陳某與李某于2006年10月10日簽訂了二手房買賣協(xié)議，協(xié)議約定：坐落于濱海縣東坎鎮(zhèn)朝陽小區(qū)的A幢樓套間203室及室內(nèi)家具（空調(diào)2臺、冰箱1只、床2張、餐桌1張、凳子6張）轉(zhuǎn)讓給李某，價金9.5萬元,并且辦理了房屋過戶手續(xù)。陳某原房產(chǎn)證上沒有附注登記車庫,但陳某于買此套間一年以后買了鄰居家的車庫并且一直使用。李某現(xiàn)訴之法院，要求陳某交付車庫給他。

[分歧]

法院對如何處理該案形成兩種不同意見:

意見一：該案中車庫與套間是從物與主物的關(guān)系，從物應(yīng)隨主物一起轉(zhuǎn)讓給了李某，所以車庫應(yīng)歸李某；

意見二：該案中車庫與套間是陳某在不同時間從不同人處購買的，并且依據(jù)現(xiàn)在的商品房買賣習(xí)慣車庫都是單獨(dú)計價買賣的，該案中車庫與套間不是從物與主物的關(guān)系，房屋買賣協(xié)議又沒有約定車庫買賣，故該車庫應(yīng)歸陳某所有。

[評析]

筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

本案爭議焦點(diǎn)為該套間房與車庫是否為主物與從物的關(guān)系。我國法律沒有明確規(guī)定主物與從物，通說認(rèn)為構(gòu)成從物須具備以下要件：1非主物成分；2常對主物起輔助作用；3與主物同屬一人；4須交易上無特別習(xí)慣。該案中車庫符合從物構(gòu)成的前3個要件，但不符合第4個要件，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房買賣中車庫與套間都是分別計價、分別買賣的，可以分別獨(dú)立成為所有權(quán)的客體，如果沒有簽訂車庫買賣協(xié)議，則就沒有買賣車庫。而且許多樓房都沒有車庫，房屋同樣在買賣、使用，故該案中車庫與套間不構(gòu)成主物與從物的關(guān)系。物權(quán)法第74條第2款也規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該案中當(dāng)事人在合同中將凳子買賣都明確約定了，卻沒有約定車庫買賣，也沒有約定附贈、出租車庫，顯然陳某沒有處分自己的車庫，該車庫當(dāng)然屬于陳某所有。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展車庫對人們的生活越來越重要，房屋買賣也越來越頻繁，建議業(yè)主們在買賣房屋時明確約定車庫的買賣與否，這樣可有效的避免因車庫歸屬引起的糾紛。