[案情]

原告馬勇進系某市新東東路八達城A樓08號的房屋所有權人。為實施八達城的封閉管理，2005年6月，第三人某市八達城商住區業主委員會依附原告08號房屋的西山墻搭建了一排玻璃鋁合金建筑物。2006年6月12日，第三人向被告申請補辦建設工程規劃許可證，并向被告提交了2006年4月10日某市八達城商住區業主委員會《關于請求辦理北大門東側值班室有關建設工程規劃許可證的報告》、2005年2月21日某市八達城業主委員會《關于八達城商住區業主委員會建“封閉式”小區管理有關事項的決定》、2005年3月6日某市房管局簽署“同意封閉管理”的八達城商住區業主委員會報告并附部分業主的簽名、2005年4月13日市公安消防大隊簽署“同意”的八達城商住區業主委員會申請報告、八達城業主花名冊、八達城大門預算及設計圖紙等材料。后第三人又向被告提交了2006年8月5日某市國土資源局的證明和東國用（2001）字第280704號《國有土地使用證》。2006年8月10日，被告向第三人提出《八達城北大門傳達室建設要求》，載明：“要求第三人在2006年9月10日前拆除北大門過道內東側北面第一根立柱與第二根立根之間（長4.4m,寬1.2 m,高2.9 m）的一間違法搭建,第二根立柱向南部分改建為傳達室。經我局驗收合格后，方可辦理建設工程規劃許可證。” 2006年8月25日，被告審查同意了第三人修改后的八達城北大門值班室平面示意圖。2006年8月30日，被告在八達城的北門、南門兩處對八達城北大門值班室進行批準公示，公示期從2006年8月30日至2006年9月5日。2006年9月11日，被告根據《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條的規定向第三人頒發編號2006186《建設工程規劃許可證》，準許第三人在新東東路南側八達城內建設八達城北大門值班室（臨時2年），建設規模11.04平方米；東至A樓中間通道東墻，西到中間通道東側立柱西邊線，北至中間通道東側第二根立柱北邊線，南由北向南9.2米；建筑高度2.9米。原告不服，認為被告的許可行為侵犯其房屋所有權和通道通行權，向某市人民法院提起行政訴訟。

另查明，第三人于2004年4月28日經八達城商住區首次業主大會選舉產生，2004年5月8日經某市房產管理局登記備案。

[爭點]

1、原告是否是被許可事項的重大利害關系人；

2、第三人有無申領許可證的主體資格；

3、被告頒發給第三人的建設工程規劃許可證是否合法。

原告馬勇進訴稱，被告2006年9月11日給第三人頒發了建設工程規劃許可證，企圖使第三人的違法建筑變成合法建筑；被告明知第三人的建筑物緊靠原告08號房屋的西墻而建，且建在通道上，仍向第三人頒發建設工程規劃許可證，被許可事項與原告有重大利害關系；被告在作出建筑許可前未履行告知義務，更未聽取原告的意見，程序違法；第三人不具有法人資格，不能從事物業管理活動，更不能從事任何營利性活動，被告對第三人作出的建筑許可行為缺乏法律依據；被告的許可行為侵犯了原告的房屋所有權和道路通行權。原告請求法院撤銷被告給第三人頒發的2006年9月11日編號2006186《建設工程規劃許可證》。

被告某市規劃建設局辯稱，被告頒發的建設工程規劃許可證主體適格；被告收到第三人的申請后勘查了現場，提出了建設要求，本案中的行政許可事項與原告僅是山墻南側部分相鄰且屬于小區內的公共場地，并不涉及原告的重大利益，原告不具有訴訟主體資格；被告在八達城兩個主要進出口對八達城北大門值班室的建設進行批前公示，公示期間沒有收到任何異議，許可的程序合法；第三人經八達城首屆業主代表大會選舉產生，并經主管部門批準成立，依法可以作為當事人代表業主履行法規規定的業主可為行為；被告批準的建設不影響原告的通風采光及出行方便，對該物業的封閉管理，極大地改善八達城的商住環境，原告作為業主之一是許可行為的受益者；被告的行政許可行為事實清楚，證據充分，程序合法，沒有侵犯原告的房屋所有權和道路通行權。被告請求法院駁回原告的訴訟請求。

第三人某市八達城商住區業主委員會述稱，由于八達城商住區建成后多次發生失竊事件，業主損失達100萬元，應絕大多數業主的要求，第三人決定實施小區封閉管理，分別向房管局、公安局、規劃建設局具報告，并獲批準建設供實施封閉管理用的值班室；原告不是被告許可事項的重大利害關系人，不適用行政許可法第三十六條的規定；八達城商住區在物業上實行業主自治管理，第三人是代表業主實施自治管理，建大門和值班室屬于公共利益的事項，是合法的。第三人請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

[審判]

法院經審理認為，原告是被許可事項的重大利害關系人，第三人具有代表全體業主申請被告補辦值班室的建設工程規劃許可證的主體資格；被告作出的行政許可程序雖存在瑕疵，但并不侵犯原告的合法權益；原告訴訟要求撤銷被告向第三人頒發的編號2006186《建設工程規劃許可證》，而被告準許第三人在新東東路南側八達城內建設八達城北大門值班室（臨時2年），規定東至A樓中間通道東墻，并沒有許可第三人將建筑物附著在A樓的東墻上，故被告的許可行為并沒有侵犯原告的合法權益，第三人將建筑物附著在A樓東墻上的侵權行為可通過民事訴訟解決。據此，依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項的規定，某市人民法院判決駁回原告的訴訟請求，訴訟費用由原告負擔。一審宣判后，原被告均未提起上訴，一審判決發生法律效力。

[評析]

圍繞本案的爭議焦點，筆者從以下幾個方面談談分析意見。

1、關于原告是否是被許可事項的重大利害關系人的問題。

1995年9月8日建設部建房（1995）第517號《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第五條第一款規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。第五條第二款規定，商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。第八條規定，公用建筑面積由以下兩部分組成：1、……；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。第九條規定，公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。根據上述規定，原告馬勇進的08號房屋在A樓內，原告08號房屋的西山墻內側一半屬原告個人所有，外側一半屬包括原告在內的A樓的業主所共有。第三人搭建的構筑物依附在原告08號房屋的西山墻的外墻上，第三人向被告申請頒發建設工程規劃許可證，原告是被許可事項的重大利害關系人。根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十二條的規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。本案原告對被告的許可行為不服，可以依法提起行政訴訟，其具有訴訟主體資格。

2、關于第三人有無申領許可證主體資格的問題。

《江蘇省物業管理條例》第十二條規定，業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。第三人是依據《江蘇省物業管理條例》的規定經八達城商住區首次業主大會選舉產生，并經東臺市房產管理局登記備案，是依法成立的組織，依法可以履行物業管理的相關職責。本案第三人是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構，其根據大多數業主的要求，為實施小區封閉管理申請建值班室，是其履行物業管理職責的需要，因而具有申請辦理建設工程規劃許可證的主體資格。

3、關于被告作出行政許可的程序是否合法的問題。

《中華人民共和國行政許可法》第三十六條規定，行政機關對行政許可申請進行審查時，發現行政許可事項直接關系他人重大利益的，應當告知該利害關系人。申請人、利害關系人有權進行陳述和申辯。行政機關應當聽取申請人、利害關系人的意見。本案被告在向第三人頒發建設工程規劃許可證之前，已在八達城的南、北大門處進行公示，原告作為八達城的業主應當知道被告向第三人頒發許可事項的內容，應當認為被告已履行了告知義務。原告認為，本案第三人依附原告08號房屋的西山墻搭建構筑物，第三人向被告申請頒發建設工程規劃許可證，原告是該行政許可事項的利害關系人，被告應當告知原告。雖然被告張帖了批前公示，但該公示并不能代替被告向原告進行直接告知的義務，被告向第三人頒發建設工程規劃許可證之前未告知原告等利害關系人，屬程序違法。另外，有人認為，根據《中華人民共和國行政許可法》第四十二條第一款的規定，除可以當場作出行政許可決定的外，行政機關應當自受理行政許可申請之日起二十日內作出行政許可決定；二十日內不能作出決定的，經本行政機關負責人批準，可以延長十日，并應當將延長的理由告知申請人。本案被告2006年6月12日受理第三人的申請，2006年9月11日才作出規劃許可，超出二十日法定期限，又未按規定延期，被告的程序違法。筆者認為，行政許可法第三十六條并沒有對告知方式作出規定，被告以公示的方式對許可事項的內容進行告知，不宜認定程序違法；被告對第三人的許可申請超過二十天作出許可，并沒有侵犯原告的合法權益，屬程序上存在瑕疵，也不能認為程序違法。

4、關于被告向第三人頒發的建設工程規劃許可證是否侵犯原告的房屋所有權及通行權的問題。

本案被告向第三人頒發的《建設工程規劃許可證》許可的是，第三人在新東東路南側八達城內建設八達城北大門值班室（臨時2年），東至A樓中間通道東墻，被告并沒有許可第三人將建筑物附著在A樓的東墻上，故被告的許可行為并沒有侵犯原告的合法權益。第三人將建筑物附著在A樓東墻上，其侵權行為可通過民事訴訟解決。另外，被告許可第三人搭建的構筑物與通道內立柱的邊線平齊，并不影響正常情況下原告的通行。

相關法律規定

一、《中華人民共和國城市規劃法》

第九條：縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門主管本行政區域內的城市規劃工作。

    第三十二條：在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。

二、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）[1995年9月8日建設部建房（1995）第517號]

第五條：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

第六條：套內建筑面積由以下三部分組成：

1、套（單元）內的使用面積；

2、套內墻體面積；

3、陽臺建筑面積。

第八條：公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

三、《中華人民共和國行政許可法》

第三十六條：行政機關對行政許可申請進行審查時，發現行政許可事項直接關系他人重大利益的，應當告知該利害關系人。申請人、利害關系人有權進行陳述和申辯。行政機關應當聽取申請人、利害關系人的意見。

第三十條：行政機關對行政許可申請進行審查后，除當場作出行政許可決定的外，應當在法定期限內按照規定程序作出行政許可決定。

第四十二條：除可以當場作出行政許可決定的外，行政機關應當自受理行政許可申請之日起二十日內作出行政許可決定。二十日內不能作出決定的，經本行政機關負責人批準，可以延長十日，并應當將延長期限的理由告知申請人。但是，法律、法規另有規定的，依照其規定。

第四十七：條行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利；申請人、利害關系人在被告知聽證權利之日起五日內提出聽證申請的，行政機關應當在二十日內組織聽證。

四、《江蘇省物業管理條例》

第五條：業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主也可以委托本物業管理區域內的其他業主代為參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示；有書面意見的，應代為轉交。

業主大會可以決定成立業主代表大會，根據業主大會的授權履行相關職責。

第十條：業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。

第十二條：業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

六、《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》

第五十六條：有下列情形之一的，人民法院應當判決駁回原告的訴訟請求：

（一）起訴被告不作為理由不能成立的；

(二)被訴具體行政行為合法但存在合理性問題的；

(三)被訴具體行政行為合法，但因法律、政策變化需要變更或者廢止的；

(四)其他應當判決駁回訴訟請求的情形。