法官提醒：地方性法規、行政規章不能作為認定合同無效的依據

單位組織職工集資建房過程中，一些享有集資權的職工考慮到自身情況，未經單位同意擅自將自己的集資權轉讓他人，受讓方履行相關義務后占有并入住集資房多年，但轉讓方卻在六年之后提出訴訟，欲討回集資房。10月17日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，一起因此引發的房屋遷讓糾紛案塵埃落定，法院判決駁回原告（反訴被告）趙某、李某夫婦的訴訟請求，同時判令二人協助被告（反訴原告）余某辦理房屋產權過戶變更登記手續。

集資權協議轉讓

1999年，海安縣某公司組織職工建房，對職工申請集資的條件做了規定，并結合工齡等打分選層。原告趙某、被告余某作為單位同事，均符合集資條件。余某取得一套房屋的集資權后，了解到趙某的一些具體情況，又與趙某進行了協商，希望趙某能將集資權轉讓給他。趙某同意了余某的要求，并就轉讓條件進行了磋商。

1999年2月3日，趙某與余某簽訂轉讓協議一份，約定了雙方的權利與義務：（1）余某一次性給付趙某公司職工集資房轉讓費3000元；（2）趙某將自己分房應得分轉讓余某享受，選擇層號以趙某實際分為準；（3）趙某負責為余某代交公司職工集資款，余某交款給趙某，趙某須將收條給余某，趙某放棄轉讓房產權，余某享有轉讓房產權；（4）余某負責為趙某房屋轉讓保密；（5）本協議本著自愿原則一經雙方同意簽字即生效，雙方不得以任何理由反悔，如一方反悔除執行本協議外另加罰違約金壹萬元。

簽訂協議次日，余某即按約給付趙某職工集資房轉讓費3000元。此后，余某分兩次交給趙某71443.71元，并由趙某以自己的名義交納了集資款，收據由趙某返還給余某。

2000年1月18日，公司與每一位建房集資戶約定，本次所建職工住房，必須是公司職工正常居住，房產權屬公司，集資戶享有居住使用權，一律不得私自轉讓、轉借公司內外他人居?。粚Υ_因特殊原因，轉讓居住使用權者，必須提交書面申請，由公司及職代會集體研究，在公司職工中按實付款乘以通常折舊比例的房價進行調劑。對在一定時間內確無本院職工接受的前提下經公司同意，轉讓他人。出讓住房者必須一次性繳納土地征用費及配套建設等各項費用計人民幣伍萬元，方可轉讓，并永久不再享受住房公積金。趙某簽訂了上述格式協議，余某作為集資戶（自有份額）也簽有同樣格式協議。房屋建成后，余某占有趙某轉讓的集資房，并一直居住至今。

房改后對簿公堂

2004年11月，公司對集資房進行房改。依照海安縣政府文件，趙某與妻子李某申請購買上述轉讓給余某的集資房。按購買公有住房審批表確定，轉讓給余某的集資房房款為37307.51元，少于原先余某所交集資款數額（集資房款實為68250.04元，余款已退給集資人，但公司并未按審批表確定的價額，再從集資款中退款給購房人），故趙某、李某夫婦無需補交房款。2005年1月，趙某取得上述集資房的房屋產權證（房改優惠房）、土地使用權證（房改房）。此后，趙某、李某夫婦與余某為上述房產問題發生爭執，引起訴訟。

由于本案的復雜性，法院先后三次開庭進行了審理。

原告趙某、李某訴稱，我們是夫妻關系，趙某在公司工作。2005年，趙某取得集資房的所有權，但該房屋被余某侵占，現請求法院判令被告余某退還侵占的集資房。

被告余某答辯并反訴稱，我與趙某都是公司的職工。公司集資建房時，趙某和我訂立了房屋集資權轉讓協議，此后雙方按協議進行了履行。2000年，公司交付集資房后，該房一直由我使用至今?，F請求法院判決駁回原告趙某、余某夫婦的訴訟請求。另外，我還反訴要求趙某按房屋轉讓協議約定，無條件為我辦理該房過戶手續，支付違約金10000元。

原告趙某、李某針對余某的反訴答辯稱，趙某與余某訂立的協議是資格轉讓協議，趙某對該協議中的房屋僅享有使用權，而且作為產權人的公司在集資過程中曾明確規定房屋不得私下轉讓，同時李某作為趙某的妻子并不知道趙某與余某間的轉讓協議，故雙方訂立的協議無效，現請求法院判決駁回反訴原告余某的反訴請求。

舉質證互不相讓

原告趙某、李某為證明其所主張事實，提供了訟爭房屋的國有土地使用證（房改房）、房產證（房改優惠房）、海安縣職工購買公有住房申請審批表、公司集資住房住戶協議書等證據。同時，公司有關負責人亦到庭作證證明，當時集資建房是福利房，按工齡等綜合打分，公司規定不得私自轉讓。公司領導在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領取房產證前的私下交易”。

被告余某為支持其辯稱理由及反訴請求提供了1999年2月3日房屋轉讓協議書、收條、集資房款收據等證據。證人梅某則證明，2001年7月，因其裝修房屋，找趙某借訟爭房屋使用，趙某講鑰匙在余某身上。

雙方當事人質證中，對其它證據爭議不大，主要爭議在1999年2月3日房屋轉讓協議書上。原告趙某、李某提出被告余某對轉讓協議書進行了添加，認為余某現所提交轉讓協議中所載的“乙方同時享有甲方該轉讓房的一切優惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續”兩句話不是一次形成的，其它內容無異議，并申請對協議進行鑒定。

2005年12月6日，西南政法大學司法鑒定中心受法院委托，出具了鑒定書，結論為“乙方同時享有甲方該轉讓房的一切優惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續”二處字跡與協議書正文其它字跡不是同一支筆一次性連續書寫形成。原、被告對鑒定書均無異議。

不服一審再上訴

海安縣法院審理后認為，原告趙某通過與被告余某簽訂房屋轉讓協議，將自己享有的集資房權利及負擔的相應義務概括轉讓給被告余某，雙方意思表示真實，主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規的強制性規定。被告余某按約交納了集資款，并在房屋建成后長期實際占有該房。原告李某雖非協議的當事人，但結合常情及被告余某長期占有訟爭集資房的事實，能夠推定原告李某清楚協議的事實，認可了協議。根據上述情況綜合判斷，應認定雙方的集資房轉讓協議合法有效。原告趙某、李某要求被告余某退還集資房的請求，不予支持。被告余某反訴要求二原告為其辦理房屋過戶手續，二原告應本著誠信之原則，協助被告余某辦理房屋過戶手續。被告余某反訴要求二原告承擔違約金的請求，因房屋建成后被告余某就占有、使用該房屋，應認定二原告已將房屋交給了被告余某，僅是附隨的協助辦理過戶手續的義務未履行，故對被告余某的該項請求，不予支持。遂依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》的有關規定，作出了前述判決。

一審判決后，原告趙某、李某不服，提出上訴。

上訴人趙某、李某上訴稱，1999年2月3日雙方訂立協議時，按照規定被上訴人余某享有的權利只能是集資房的使用權，原審認定協議轉讓房屋的所有權有誤；因協議有被上訴人私自增加的內容，對此應作不利于被上訴人的理解，且該協議損害了第三人公司的利益，故雙方訂立的協議無效，請求二審法院依法改判。

被上訴人答辯稱，原審認定事實正確，適用法律恰當，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

南通中院審理后認為，民事活動應當遵循等價交換、誠實信用的原則。首先趙某與余某訂立的協議是雙方真實意思的表示；其次趙某按公司政策享有對集資房的權利，因該集資房在訂立協議時趙某尚未實際取得，故趙某對集資房的權利尚停留在一種資格的權利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權范疇，可以依法轉讓。由于取得該集資房尚有集資款等債務有待履行，協議的性質可定性為權利義務的概括轉讓。同時該協議并不違反國家法律、法規，有關國家關于房改房、集資房的規定也不屬法律、法規的位階，所以原審法院認定雙方當事人訂立的協議合法有效，并無不當。

協議訂立后，余某按約定支付了轉讓費并履行了交納集資款的義務，實際居住該集資房多年并無爭議。而根據協議約定“趙某放棄轉讓房產權，余某取得該轉讓房產權”，應當理解為趙某愿意放棄該房產權，不再擁有該房產權。但趙某在取得該房產權后，卻不配合余某辦理相關手續，違反了協議的約定。至于有無侵犯第三人公司利益的問題，公司的領導在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領取房產證前的私下交易”，這表明公司雖有不許私自轉讓的規定，但對實際出現的情況也是默認的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。即便存在侵犯公司利益的情形，公司可依法另行主張。綜上所述，原審認定事實清楚，適用法律正確，判決并無不當，上訴人的上訴理由不能成立。遂依據《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第（1）項之規定，終審判決駁回上訴，維持原判。

評析：

本案主要涉及集資房未取得完全產權前的轉讓效力問題。

合同無效，指的是合同嚴重欠缺有效要件，絕對不許按當事人合意的內容賦予法律效果?！吨腥A人民共和國合同法》確立了鼓勵交易原則，對合同效力不輕易作無效認定，只在該法第52條、53條規定了合同或合同中有關條款無效的情形。第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定?！钡?3條規定：“合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。”從本案的情況看主要涉及第52條規定的第二、第五種情況。

關于是否違反法律、行政法規強制性規定問題。實踐中最多見也是爭議最大的合同無效情形在于第52條規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”，最高人民法院合同法司法解釋將其進一步明確為：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”司法實踐中一般認為，理解這一司法解釋規定應注意兩個方面：

1、判斷合同無效的標準必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規。只有法律和行政法規才能用來判斷合同無效。人民法院在宣告合同無效的時候，不得以地方性法規、行政規章為依據，除非該行政規章、地方性法規的強制性規定是根據法律、行政法規的授權制定的。此外，如果合同的違反行政規章、地方性法規強制規定的同時損害了社會公共利益，當事人請求確認合同無效的，人民法院應予支持，但應當以合同法第52條第（4）項即損害社會公共利益的合同無效之規定作為裁判依據。

2、按照合同法第52條的規定必須是違反了法律和行政法規的強制性規定。法律的規定，在民法上可以分為任意性和強制性的規定。所謂任意性的規定就是指法律的規定可以由當事人通過約定來加以改變。合同法主要是任意性規定，強調當事人自治，當事人可以通過特別約定來改變。強制性規范是當事人不能改變的，違反強制性規范就有可能導致合同無效。這些強制性規范大多體現在行政法規里面，違反這些規定則有可能導致合同無效。

本案的單位集資建房，實質上是福利分房的一種，在未房改前住戶享受所謂“半產權”。盡管單位仍稱之為產權人，但單位實質上失去了自由處置房屋的權利，除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產物，其時地方政府、有關單位甚至國家的行政規章、地方法規對福利性集資房的轉讓都作了不少禁止性規定，但這些規定不屬于法律、法規的位階，不能作為認定合同無效的依據。同時，從正常的交易習慣來看，當事人轉讓“半產權”房屋，并放棄轉讓權，應視為一種概括性轉讓，對“半產權”房屋產生的權利變化包括所有權的全部取得，不再享有任何權利。

關于是否損害第三人公司的利益問題。協議訂立后，余某按約定支付了轉讓費并履行了交納集資款的義務，實際居住該集資房多年并無爭議。公司的領導在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領取房產證前的私下交易”，這表明公司雖有不許私自轉讓的規定，但對實際出現的情況也是默認的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。

綜上所述，本案原告趙某與被告余某間訂立的集資房轉讓協議既不違反法律、行政法規的強制性規定，也不損害第三人的利益，不在法律規定的合同無效情形范圍；同時，合同體現了雙方當事人的真實意思，應認定為合法有效。法院判決駁回二原告的訴訟請求，并無不當。