傳統民法理論上，只有動產才適用第三人善意取得制度，而房地產等不動產則不適用，但我國物權法施行后，人們的傳統觀念必須轉變。12月19日，隨著南通市中級法院終審判決書的送達，一起房產侵權糾紛案落下帷幕。法院判決原告章某（女）對被告吉某、秦某（受讓人）的全部訴訟請求。

房屋被連環轉讓

原告章某與前夫在夫妻關系存續期間，購買了某公司職工集資樓中的一套房屋。1999年，章某與前夫協議離婚時，約定該房屋歸章某所有。

不久，在海安縣城做生意的外地人趙某持有關材料，前往有權部門申請將上述房屋登記至自己名下。有權部門為其辦理了房屋所有權證，該房產證載明所有權人趙某，建筑面積70.58?O，填寫時間為2000年1月8日，加蓋了有權部門印章。

2004年11月，趙某與吉某簽訂“住房轉讓協議”，將上述房屋連同電腦桌、電視機、電話等物計價41800元出售給吉某。2006年5月14日，吉某又將上述房屋以41800的價格轉讓給了秦某。

2007年以來，原告章某以上述房屋系吉某、秦某非法侵占為由，要求返還房屋及物品，遭到拒絕后引發訴訟。

字跡鑒定難辨別

受案后，法院根據當事人的申請，調查了上述“第一手買主”趙某的丈夫李某。李某證明：其不知原告章某與前夫是否離婚，因章某前夫生意上差錢，章某才將本案所涉房屋出售給趙某，雙方簽訂了“房屋買賣合同”，章某本人在協議上簽了名。后根據李某、趙某夫妻的要求，章某與李某、趙某夫妻二人一同到有權部門辦理了上述產權證。當時經辦人是章某前夫的親戚。

此外，趙某之夫李某還向法院提供了“房屋買賣合同”原件，經法院委托南京東南司法鑒定所鑒定，該所于2007年7月作出檢驗意見書。意見書明確載明：檢材字跡與樣本字跡書寫習慣單字有相似之處。結論意見：“房產買賣合同”中第10條字跡和落款“章某”簽名字跡情況比較復雜，難以作出明確的結論。

本案訴訟過程中，原告章某就趙某領取的房產證先后向縣政府、市政府申請行政復議，均未獲得支持。

原告聲稱系借房

原告章某訴稱，訟爭房屋系我與前夫夫妻關系存續期間購買，協議離婚時約定該房及室內財產歸我所有。2003年，我因病去外地治療，將住房暫借給趙某居住。2005年2月，我從上?；貋砗?，發現住房被吉某占住，我多次要求吉某讓房，其以此房系趙某出售為由拒絕。現吉某又將該房轉讓給了秦某居住，我追要至今未果?，F請求法院判決被告立即遷出訟爭房屋，歸還室內財產，并賠償兩年租金損失6000元。

被告吉某辯稱，本案訟爭房屋系原告章某出售給外地人趙某的，章某已協助趙某辦理了房屋產權證。我是向趙某購買的房屋，原告章某要房子應當去找趙某?，F請求法院判決駁回原告章某的訴訟請求。

被告秦某辯稱，訟爭房屋不是原告章某暫借而是出售給趙某的。吉某將房屋轉讓給我時，室內原有多少東西，現在還有多少東西。現請求法院判決駁回原告章某的訴訟請求。

訴訟中，兩被告要求原告章某一并狀告趙某，但章某未予接受。

不動產善意取得

海安縣法院審理后認為，本案案外人趙某已領取訟爭房屋的產權證，在該產權證未撤銷前，其就是國家有權部門確認的房屋合法所有者，對房屋實施出售等處分行為具有法律依據。退一步而言，即便趙某領取訟爭房屋產權證的行為被認定為不合法，但由于我國物權法規定了不動產善意取得制度，被告吉某向交易時擁有產權證的趙某善意、有償購房，依法取得該不動產所有權。吉某將其受讓的房屋再行轉讓給秦某，并不違反法律、行政法規的禁止性規定。基于房屋買賣合法有效，原告要求兩被告賠償其租金損失，難以支持。被告吉某購房時從趙某處受讓的部分動產，系善意、有償取得，原告章某亦不能要求兩被告返還。遂依照依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》的有關規定，作出前述判決。

一審判決后，原告章某不服，提出上訴。

南通中院審理后，依法判決駁回上訴，維持原判。

[評析]

本案主要涉及不動產能否適用善意取得制度問題。善意取得，是指財產占有人無權處分其占有的財產，如果他將該財產轉讓給第三人，受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該財產的所有權或其他物權。善意取得作為一項重要的民事法律制度，是日耳曼法最早規定的。近代以來，大陸法系各國繼受了日耳曼法的善意取得制度。善意取得制度承認善意買受人可以即時取得所有權，其目的在于保護占有的公信力，保護交易安全，鼓勵交易，維護商品交易的正常秩序，促進市場經濟的發展。如果任何一個進入市場交易的權利主體，在購買商品或者在財產上設定權利時，都需要對財產的權屬進行詳盡確實的調查，以確定出售人有無處分權，就會影響交易效率，提高交易成本，延緩社會經濟發展。

在傳統的善意取得的理論中，善意取得的財產僅限于動產，而以登記為公示的不動產的取得，則不適用此制度。我國物權法將善意取得制度擴大到不動產領域，可最大限度地保護善意第三人的利益，從而促進社會主義市場經濟有序地發展。這也是我國物權法的一大特色。《中華人民共和國物權法》第106條第1款規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”由此，我國善意取得的構成要件包括三個：1、受讓人受讓該財產時是善意的。在判斷受讓人是否為善意時，應采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定為善意。2、以合理的價格有償轉讓。3、依法進行登記或者轉讓。在不需要登記的情形下，如果雙方僅僅達成了合意，而并沒有發生標的物的轉移，則不能發生善意取得的效果。

由于原權利人因受讓人的善意取得使其標的物的所有權發生消滅，而又不能請求受讓人返還財產，法律上對原權利人提供了一種債權上的救濟，即原權利人可以基于債權上的請求權要求讓與人承擔合同責任、侵權責任或者不當得利的返還責任?！吨腥A人民共和國物權法》第106條第2款規定：“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分人請求賠償損失?！?/SPAN>

從本案的情況來看，案外人趙某是有權部門承認的房屋合法所有人，其轉讓房屋符合法律規定。即便行政部門以后撤銷了該確認行政行為，被告吉某、秦某的買賣也符合善意取得的三個構成要件，原告章某不能要求返還訟爭房屋，只能依法要求案外人趙某（第一手轉讓人）賠償損失。

本案的發生告訴人們，打官司前必須認真研究法律規定，否則不僅要花“冤枉錢”，而且要牽扯大量精力，白做無用功，落得“賠了夫人又折兵”的下場。