[案情]

原告鈕某某

被告建湖縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社湖中信用社（以下簡稱湖中信用社）

原告鈕某某訴稱，2005年6月原告通過公開競標(biāo)，以60萬元的價格購買兩被告所有的房產(chǎn)，并與被告湖中信用社于2005年6月30日簽訂協(xié)議書一份，協(xié)議中約定從合同生效之日起，所涉及的資產(chǎn)對外租賃的租金由原告收取，協(xié)議生效后，原告在接收房產(chǎn)時發(fā)現(xiàn)尚有部分資產(chǎn)兩被告無法按照約定交付給原告，造成原告經(jīng)濟(jì)損失60000元，故請求法院判令被告給付原告經(jīng)濟(jì)損失60000元。

被告湖中信用社辯稱，以60萬元的價格出售房產(chǎn)、與原告簽訂協(xié)議是事實(shí)，在簽訂協(xié)議前，雙方約定“如有未收租金由買方收取”，這里所指的“如有未收租金由買方收取”是指合同生效后，現(xiàn)沒有未收的租金，故原告的訴訟請求無法律和事實(shí)依據(jù)。請求法院駁回原告對兩被告的訴訟請求。

經(jīng)法院審理查明，被告湖中信用社申請執(zhí)行被執(zhí)行人江蘇國達(dá)燈飾有限公司所有座落在建湖縣近湖鎮(zhèn)人民北路的綜合生產(chǎn)樓、配電間計986?O及相應(yīng)土地以拍賣流標(biāo)價526037元給湖中信用社抵償債務(wù)。案外人建湖縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社申請的被執(zhí)行人江蘇國達(dá)燈飾有限公司所有座落在建湖縣近湖鎮(zhèn)人民北路南廠房以拍賣流標(biāo)價209717元給建湖縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社。被告及案外人接受執(zhí)行所得到的上述資產(chǎn)后于2005年6月29日以被告湖中信用社的名義向社會公開競賣。同年6月30日，原告（乙方）以60萬元的價格競標(biāo)得到上述財產(chǎn)，并與被告湖中信用社（甲方）簽訂協(xié)議書一份，協(xié)議主要條款為甲方以60萬元的價格將上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，房產(chǎn)及土地使用權(quán)及性質(zhì)以（2004）鹽執(zhí)字第137號民事裁定書及（2005）鹽執(zhí)字第3號民事裁定書（具體狀況按目前現(xiàn)狀、包括瑕疵）為準(zhǔn)。房產(chǎn)過戶及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)由乙方自行辦理，此協(xié)議所涉及的資產(chǎn)對外租賃的租金從合同生效之日起由乙方收取，本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。當(dāng)日原告向被告交納60萬元的購房款。協(xié)議生效后，原告在接收上述資產(chǎn)時發(fā)現(xiàn)有部分資產(chǎn)已由江蘇國達(dá)燈飾有限公司租賃給他人使用，且租賃期未到（租賃給姚標(biāo)樓上12間，租期至06年12月31日，租金為3.75萬元；租賃給蔣家松7間，租期至06年4月30日，租金為10000元，實(shí)際租用10個月；租賃給孫建軍2間，租期至06年12月31日，租金為3000元，租賃給五金門市，租期到05年12月30日，租金為1500元；國達(dá)公司租100天，租期到05年10月11日，租金6000元）。國達(dá)公司對租出的資產(chǎn)已將租金收取至租賃期滿。因此，原告對租期未到的資產(chǎn)無法占有和使用。

另查明，2005年6月30日在簽訂買賣協(xié)議前，原、被告雙方當(dāng)事人及其他參加競標(biāo)人在被告湖中信用社會議室競標(biāo)過程中，對拍賣房產(chǎn)的現(xiàn)狀介紹、租賃情況說明中注明“如有未收房租，由買方收取”。

[審判]

建湖縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告鈕某某與被告湖中信用社簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意見表示，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。合同生效后被告湖中信用社應(yīng)及時向原告交付資產(chǎn)，現(xiàn)尚有部分資產(chǎn)原告未能及時占有和使用，給原告造成部分損失，被告湖中信用社應(yīng)向原告予以賠償。關(guān)于賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)按合同生效之日至租期結(jié)束止的租金計算為依據(jù)，但國達(dá)公司原廠房的租金6000元，原告未能提交充分證據(jù)予以證明，故此部分不予支持。租賃給蔣家松的房屋年租金1萬元，其實(shí)際租期為10個月，房租應(yīng)為8333元。其超出的部分3667元不予支持。在簽訂合同前，以明確約定如“有未收房租由買方收取”，現(xiàn)房租已被告國達(dá)公司收取，實(shí)際已不存在有未收的房租，但該約定未能在協(xié)議中加以明確，應(yīng)按合同的約定予以保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)利。本院在查清事實(shí)、辯明是非，依照有關(guān)法律規(guī)定多次主持調(diào)解，最終雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容為：被告建湖縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社湖中信用社賠償原告鈕某某損失30000元，于送達(dá)調(diào)解書時付清。案件受理費(fèi)2310元，其他訴訟費(fèi)1200元，合計3510元，由被告負(fù)擔(dān)。

[評析]

本案最終雖然以調(diào)解形式結(jié)案，但對原、被告在簽訂房屋買賣協(xié)議前，在競標(biāo)現(xiàn)場的會議記錄中注明“如有未收房租，由買方收取”。此注明能否對抗房屋買賣協(xié)議中所涉及的資產(chǎn)對外租賃的租金從合同生效之日起由原告收取。對此在審理中存有不同意見。

第一種意見，原告鈕某某與被告湖中信用社簽訂的資產(chǎn)買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意見表示，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合法有效。合同生效后兩被告應(yīng)及時向原告交付資產(chǎn)，現(xiàn)尚有部分資產(chǎn)原告未能及時占有和使用，給原告造成部分損失，被告應(yīng)向原告予以賠償。關(guān)于賠償?shù)姆蓊~應(yīng)按合同生效之日至租期結(jié)束止的租金計算為依據(jù)，但國達(dá)公司原廠房的租金6000元，原告未能提交充分證據(jù)予以證明，故此部分不予支持。在簽訂合同前，以明確約定如有未收房租由買方收取，現(xiàn)房租已被告國達(dá)公司收取，實(shí)際已不存在有未收的房租，但該約定未能在協(xié)議中加以明確，應(yīng)按合同的約定予以保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)利。

第二種意見，2005年6月30日原告與被告簽訂的協(xié)議合法有效，但在簽訂協(xié)議前已約定如有未收房租由買方收取，現(xiàn)至租賃期滿的租金已被告國達(dá)公司收取，其實(shí)際已無未收的房租，故原告的訴訟請求不能成立。

根據(jù)雙方訴爭情形而言，本案涉及到雙方在競標(biāo)過程中的約定與簽訂合同中的約定的效力的認(rèn)定。

首先，被告及案外人接受法院執(zhí)行所得的資產(chǎn)向社會公開競賣。原告知到后即參加競標(biāo)，在競標(biāo)現(xiàn)場，被告對出售的資產(chǎn)的現(xiàn)狀租賃情況作了介紹，但在競標(biāo)過程記錄中并未詳細(xì)記載其出售的資產(chǎn)的現(xiàn)狀是否租賃，如果租賃租期及租金是怎么約定的。只記載了“如有未收房租，由買方收取”。在后來簽訂正式房屋買賣合同時，并未將此注明寫入合同，而寫成此協(xié)議所涉及的資產(chǎn)對外租賃的租金從合同生效之日起由乙方收取。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定合同中的約定是對買賣過程中約定的變更。這是符合合同法意思自治及誠信守約的精神原則的。

其次，競賣過程中約定“如有未收房租，由買方收取”可以作兩種解釋，既可以解釋為房屋買賣前，也可以解釋為房屋買賣后，那就要看哪一種解釋更符合雙方當(dāng)事人簽訂合同的目的和符合日常生活經(jīng)驗(yàn)法則。如果解釋為房屋買賣前，與雙方當(dāng)事人簽訂合同是一致的。因?yàn)楹贤凶⒚骱贤Ш螅婕暗馁Y產(chǎn)對外租賃的租金由乙方收取。如果解釋為房屋買賣后，就與合同中的約定自相矛盾，因?yàn)楹贤幸炎⒚骱贤Ш螅婕暗馁Y產(chǎn)對外租賃的租金由乙方收取。那就不存在“如有未收房租，由買方收取”的這種情形。

第三，原告所賣資產(chǎn)對外租賃是否有租金，很顯然，只要已租賃，肯定有租金，至于租金由誰收取，并不影響合同雙方當(dāng)事人的約定的所涉及的資產(chǎn)對外租賃的租金由乙方收取的效力。

綜上，由于被告的過錯，原告對部分資產(chǎn)不能及時占有和使用，給原告造成的損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，故第一種意見是符合法律規(guī)定的。