[案情]

2004年6月原告楊甲與被告劉乙合伙出資承建綜合樓一幢，2005年4月第一被告劉乙在未征得其他合伙人同意下，擅自將合伙財產(chǎn)賣給第二被告陳丙，買賣雙方尚未履行房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。楊甲遂向法院起訴，要求確認(rèn)二被告之間的買賣合同無效。

[審判]

原告楊甲主張第一被告劉乙出讓給第二被告陳丙的房屋系三人共同共有，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第三十條、第三十二條、第七十八條的規(guī)定，第一被告劉乙未征得其他合伙人的同意而擅自出讓合伙財產(chǎn)，系無權(quán)處分，且第二被告陳丙（買受人）尚未到房屋登記機(jī)關(guān)領(lǐng)取合法的房屋產(chǎn)權(quán)證。故請求人民法院依法確認(rèn)二被告之間簽訂的買賣合同無效。

第二被告陳丙（買受人）辨稱自己對爭議標(biāo)的物屬共有財產(chǎn)并不知情，且第一被告劉乙（出讓人）事先并未聲明，自己已合理給付對價，因此雙方之間的買賣合同成立生效。

針對原、被告雙方的當(dāng)庭陳述，法院調(diào)查相關(guān)證據(jù)后認(rèn)定：1、爭議標(biāo)的物確屬楊甲與劉乙之共有財產(chǎn)；2、第一被告劉乙出讓該標(biāo)的物時確實未征得楊甲同意；3、第一被告劉乙已將該爭議標(biāo)的物出讓給第二被告陳丙，陳丙已支付合理對價，并且雙方簽訂買賣合同4、陳丙在簽訂合同時并不知該房屋為共有財產(chǎn)5、劉乙與陳丙之間的合同尚未辦理相關(guān)登記手續(xù)。

故此一審法院認(rèn)定三者之間合伙關(guān)系成立，本案爭議標(biāo)的物屬三人共有，雖然劉乙擅自處分共有財產(chǎn)，但陳丙為善意第三人，且已給付合理對價，故二者之間簽訂的買賣合同有效。

[評析]

本案爭議焦點有三點：一是劉乙未經(jīng)共有人楊甲同意擅自出賣共有房屋是否當(dāng)然導(dǎo)致劉乙與陳丙之間的房屋買賣合同無效；二是陳丙主張自己對購買的房屋屬于共有財產(chǎn)這一事實事先并不知情，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為“善意第三人”；三是如果劉乙與陳丙簽訂的房屋買賣合同成立并生效，那么爭議房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

一、結(jié)合本案，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立并生效

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第八十九條的規(guī)定：共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。

一般合同無效的情形只有如下幾種：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益3、以合法形式掩蓋非法目的4、損害社會公共利益5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案合同的訂立并不存在上述情形。關(guān)于是否違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，筆者將在第三點中分析。

本案實際上可以歸類于效力待定的合同，但是由于法律特別規(guī)定了“善意第三人”制度，故按照特別法優(yōu)于一般法的的原則，應(yīng)當(dāng)按照特別法的規(guī)定處理，結(jié)合本案，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立并生效。

二、第二被告陳丙為當(dāng)然的“善意第三人”

陳丙已出示相關(guān)證據(jù)證明自己為善意第三人，如果原告反駁其不是善意第三人，原告應(yīng)對自己的主張負(fù)責(zé)舉證，負(fù)責(zé)應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

共有人之間的共有關(guān)系難以為第三人知曉，這在一定程度上增加了第三人的交易風(fēng)險和舉證難度。本案中，被告陳丙處于弱勢地位，對于爭議標(biāo)的物是否為共有財產(chǎn)，舉證說明自己為善意第三人存在很大困難。筆者認(rèn)為本著規(guī)范交易、降低買受人交易風(fēng)險的角度出發(fā)，相關(guān)法律應(yīng)在這方面合理分配舉證責(zé)任。本案中，被告陳丙出示了相關(guān)證據(jù)證明自己為善意第三人,假如其不能證明自己為善意第三人，那么將承受舉證不能的不利后果。在絕大多數(shù)買賣合同中，買受人為善意第三人，本著降低交易風(fēng)險的立法本意、為維護(hù)良性的市場交易秩序，法律應(yīng)作出相關(guān)的回應(yīng)。

三、房屋買賣合同的成立生效并不導(dǎo)致房屋所有權(quán)的當(dāng)然轉(zhuǎn)移。

比如本案中，雖然出讓方無權(quán)處分共有物的行為欠缺使合同生效的法律要件，但是買受方陳丙因善意第三人制度而使合同當(dāng)然生效。但并不是說陳丙已取得該房屋的所有權(quán)，因為房屋的所有權(quán)采取登記公示”主義。認(rèn)定雙方合同成立生效的法律意義在于賦予陳丙基于買賣合同的違約損害賠償請求權(quán)，當(dāng)然如果各方能夠達(dá)成和解，最終履行了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，從而使陳丙取得房屋的所有權(quán)，則法律再所不問。
    本案中法院僅僅認(rèn)定劉乙和陳丙的買賣合同合法有效，但是并未認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸陳丙所有，因為根據(jù)《房地產(chǎn)法》規(guī)定，房屋買賣合同中，標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以履行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為要件，即在雙方未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之前，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的法律效果。本案中，如最終雙方無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，則陳丙根本無法取得房屋的所有權(quán)，陳丙只能追究出讓方劉乙的違約責(zé)任。
    結(jié)束語：本案中，被告陳丙為善意第三人，且已合理支付對價，故應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，由此降低善意第三人的交易風(fēng)險。故應(yīng)認(rèn)定二被告之間的買賣合同成立有效。此舉并非肯定第一被告劉乙的無權(quán)處分行為，而是基于物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)的善意第三人制度保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。