[案情]

2005年4月29日，原告萬項公司與被告陶德華簽訂一份廠房及附屬房屋租賃合同，租期六年，自2005年9月1日起至2011年9月1日止。其中約定萬項公司將其坐落于宿遷市宿豫區蔡集鎮樊灣村一座廠房及附屬房屋租賃給被告陶德華經營洗浴休閑中心，陶德華于每年7月30日支付當年度的租金20000元，房屋前后的場地及院門和院內部分場地由陶德華使用，陶德華每年支付場地使用費3500元。在合同履行過程中，陶德華于2005年7月21日支付了2005年9月1日至2006年8月31日第一年度的大部分租金18000元。后雙方因租金和其他費用的支付產生糾紛，2007年10月，萬項公司訴至宿遷市宿豫區人民法院，要求陶德華支付2007年7月30日至2008年7月30日的租金以及房前地皮使用費共計23500元，并解除雙方之間簽訂的租賃合同。后經宿遷市宿豫區人民法院審理，做出（2007）宿豫民二初字第423號民事判決書，判決陶德華給付萬項公司該年度的租金和場地使用費用23500元；考慮到合同履行時間不久，且陶德華已進行了大量投資，洗浴中心又處于營業狀態，解除合同明顯違背利益均衡原則，故未支持萬項公司要求解除合同的訴訟請求。判決下達后，萬項公司不服，上訴至宿遷市中級人民法院，在二審期間，陶德華于2006年9月12日支付了2006年9月1日至2007年8月31日的第二年度的租金。在該案二審期間，陶德華分別于2008年2月4日、2008年9月6日分兩次給付2007年9月1日至2008年8月31日的租金和場地使用費共計23500元。2008年10月，萬項公司以陶德華2008年7月30日到期應付第四年度租金未付為由，再次起訴至宿遷市宿豫區人民法院，要求判令解除雙方簽訂的租賃合同；陶德華給付租金至合同解除之日止；支付違約金1000元并承擔本案訴訟費用。

原告萬項公司訴稱，2005年4月29日，原告萬項公司與被告陶德華簽訂一份廠房及附屬房屋租賃合同，約定原告將坐落于宿豫區蔡集鎮樊灣村一座廠房及附屬房屋租賃給被告使用，被告于每年7月30日支付當年度的租金23500元。合同簽訂后，原告按照合同約定履行了合同義務，被告幾年來一直未按照合同約定履行支付租金的義務，前兩年的租金經多次催要才給付，第三年度的租金經訴訟后才支付，到2008年7月30日前應當支付第四年度的租金，經催要被告又不給，現要求解除雙方簽訂的合同，租金給付至解除合同之日；并要求被告陶德華承擔違約金1000元并承擔本案訴訟費用。

被告陶德華辯稱，每年度的租金應當在年度末支付，第四年度的租金還沒有到給付時間，如到時間會自動按期給付，因此，被告不構成根本違約，不同意解除合同，也不同意承擔違約金。

[審判]

宿豫法院受理后，經審理認為，依法成立的合同，自成立時生效。當事人在合同履行過程中，經協商一致可以解除或終止合同。如一方構成根本違約，另一方可以要求解除合同。本案中原告萬項公司因被告陶德華一直未按合同約定的日期即每年的7月30日預付當年度的租金要求解除合同，而被告陶德華認為應當在每年度快結束時的7月30日給付當年度的租金。根據雙方訴辯可知，如何理解合同約定的租金支付時間是雙方爭議的關鍵。宿豫區人民法院認為，雙方對合同約定的支付時間的意見不一致時，應當根據雙方的行為進一步確定租金的給付時間。本案中雙方的合同已經履行了三年，被告陶德華在2005年7月21日即第一年度開始之前支付了第一年度的租金，在2006年9月1日支付了第二年度的租金，根據前兩年的慣例可知，雖然被告陶德華未嚴格按照合同約定的每年7月30日給付租金，但應該認定被告陶德華是先預付租金。因此，第四年度的租金，被告陶德華應該在2008年7月30日之前支付。因被告陶德華未按合同約定給付租金且因不能按期給付租金，原告萬項公司已向本院起訴一次，之后被告又違反合同約定，不能正確履行合同約定的義務，致使原告不能正常實現合同目的，因此，本院認為原告要求解除合同的訴求具有事實和法律依據，應予以支持。合同解除后，被告陶德華應對租賃的房屋及場地等租賃物在合理期限內予以返還。被告陶德華違反約定，原告萬項公司要求被告陶德華給付違約金，可按租金的利息損失計算，故本院亦予以支持尚欠租金按同期銀行貸款利率計算的利息。關于第四年度的租金，按照合同約定的數額，自2008年9月1日計算到判決解除之日。關于合同解除后，被告陶德華添附的財產如何處理的問題，本院對被告陶德華已做了釋明，因其未在本院確定的期限內，甚至至今也未向本院提出任何申請，故關于被告陶德華添附的財產本案不予處理。綜上，宿遷市宿豫區人民法院于2009年1月13日判決如下：一，解除原告萬項公司與被告陶德華之間的房屋及場地租賃合同；二，被告陶德華于本判決生效后三十日內返還原告萬項公司一座廠房、附屬房及場地；三，被告陶德華于本判決生效后立即給付原告萬項公司房屋及場地租金8605.9元（自2008年9月1日至2009年1月13日，按照每月1958.33元，每天64.38元，共計4個月12天）和遲延支付租金的利息損失（以8605.9元為本金，按照同期銀行貸款利率，自2008年8月1日計算到本判決確定的給付之日止）。案件受理費414元，減半收取207元，由原告萬項公司負擔57元，被告陶德華負擔150元。

判決送達后，被告陶德華不服，上訴至宿遷市中級人民法院。二審中，宿遷市中級人民法院查明的事實與宿遷市宿豫區人民法院查明的事實一致，另查明雙方在2009年2月7日達成一份調解協議，其中被告陶德華向原告萬項公司支付部分房屋租金8000元和看門費1500元，被告萬項公司法定代表人孫懷中向被告陶德華出具書面收條一張，載明收到被告陶德華預付租金8000元和看門費1500元。二審中雙方當事人均未提供新的證據。

宿遷中院審理后認為，結合雙方前兩年支付租金的時間以及一般租賃行業慣例，能夠認定雙方之間租賃合同約定的租金給付方式系預付租金，陶德華因未能按照合同約定及時給付第四年度租金，已構成違約，導致萬項公司的合同目的不能實現，故對于萬項公司與陶德華之間簽訂的租賃合同予以解除。關于陶德華的財產添附問題，宿遷市中級人民法院認為本案不予審理。綜上，宿遷市中級人民法院于2009年6月3日判決如下：一，維持宿遷市宿豫區人民法院（2008）宿豫民一初字第2793號民事判決第一、二項以及案件受理費負擔；二；變更宿遷市宿豫區人民法院（2008）宿豫民一初字第2793號民事判決第三項為“陶德華于本本判決生效后立即給付萬項公司房屋及場地租金605.9元（自2008年9月1日至2009年1月13日，按照每月1958.33元，每天64.38元，共計4個月12天，共計8605.9元，扣除2009年2月7日陶德華已給付8000元租金）和遲延支付租金的利息損失（以8605.9元為本金，按照同期銀行貸款利率，自2008年8月1日計算到2009年2月6日；以605.9元為本金，自2009年2月7日計算到本判決確定的給付之日止）。”二審案件受理費414元，由上訴人陶德華負擔。本判決為終審判決。

[評析]

本案中，雙方對于租金支付時間等問題存在爭議，就本案而言，雙方的爭議焦點是原告萬項公司要求解除合同的訴訟請求是否具有事實以及法律依據，換言之，即被告陶德華是否構成違約。

一、被告是否構成違約？

本案中，雙方就合同履行時間存在爭議，一、二審法院關于合同履行時間的認定都認定為被告支付租金形式為預付租金，即被告應當在每一年度的7月30日之前付清該年9月1日至次年9月1日的租金。兩級法院做出該認定的依據是雙方前兩年履行的實際以及租賃行業的慣例。需要指出的是，雙方在合同中就租金支付時間的約定不清導致雙方各執一詞，在此情況下，兩級法院能夠擺脫合同約定模糊不清的困擾，充分發揮主觀能動性，結合生活實際和行業慣例，做出上述認定，無疑是值得肯定和贊賞的。

二、被告違約，原告主張解除合同能否支持？

認定被告的行為構成違約后，是否就可以支持原告要求解除合同的主張呢？關于此問題不可以一概而論。在本案中之前，原告萬項公司就以被告陶德華未及時支付租金為由向宿遷市宿豫區人民法院起訴過主張解除合同，但當時宿豫區人民法院并未支持原告萬項公司的訴求，但本次訴訟中宿豫區人民法院又支持了原告萬項公司的訴求，這并非該院亂用自由裁量權，恰恰相反，該院兩次結合訴訟實際，考慮到合同履行時間、履行目的、當事人履行態度等因素做出前后看似相反實則合法合理合情的判決，充分體現出承辦法官對于案件審理拿捏得恰到好處。

三、關于本案其他問題的處理

在確定被告行為構成違約并導致原告合同目的不能實現應當解除合同后，兩級法院結合實際情況，對于該案的其他問題的處理也可圈可點。一審法院對于標的物的返還、租金的支付以及違約金的處理都做了清晰的判決；二審法院結合一審判決下達后被告向原告支付8000元租金的事實，對于租金的支付和違約金處理做了適當調整。兩級法院關于被告添附物的處理也充分體現出當事人意思自治和法院釋明權的行使的完美結合。

綜上，該案是租賃合同糾紛案件中具有代表性和典型性的案件，兩級法院對于該案的處理認定事實清楚，適用法律正確，判決得當。