【案情】

原告王某于2001年3月5日以8萬元的價格購買了被告李某所有的位于淮安市清浦區東方花園C區8樓213號房屋，雙方簽訂了買賣合同，并交付了房屋、房產證，但一直沒有辦理過戶手續。2008年，李某到房管部門辦理了上述房屋房產證掛失手續，然后補辦了房產證。今年初，李某又將該房屋以12萬元的價格賣給了被告戴某，并辦理了過戶手續。原告王某認為被告李某、戴某的行為系惡意串通，損害了原告的合法權益，請求確認兩被告之間的房屋買賣合同無效。

【審判】

王某與李某之間的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、法行政規禁止性規定，合法有效。在王某實際占有房屋的情況下，李某通過掛失房產證的方式重新辦理了房產證，再次賣給戴某，同時戴某購買房屋時不對房屋的狀況進行核實，且價格遠遠低于市場價格，李某與戴某的房屋買賣行為應屬于惡意串通，侵害了王某的合法權益，應屬無效。法院最終依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項的規定認定李某與戴某的房屋買賣合同無效。

【評析】

本案焦點為李某與王某的房屋買賣行為是否構成惡意串通，從而損害了李某的合法權益。在司法實踐中，舉證證明出賣人與第三人有惡意串通行為存在一定難度。因此，對于這類糾紛，主要結合日常生活經驗和通常情理認定是否構成惡意串通。本案認定出賣人與第三人之間存在惡意串通，主要以日常生活經驗為基礎。首先，李某再次出售房屋具有主觀上的惡意。李某在已經將房屋和房產證交付買受人王某的情形下，通過掛失房產證的方式補辦了房產證，然后再次將房屋出售，明顯具有主觀上的惡意。其次，戴某并非善意購買人。2001年3月5日，王某與李某簽訂房屋買賣協議時，約定的房屋買賣價格為8萬元。時至2008年，房地產市場發生了極大的變化，商品房價格上漲幅度很大，然而李某與戴某簽訂的房屋買賣的價格卻只有12萬元，遠遠低于市場價格，價格明顯過低。戴某明知其所購房屋價格明顯過地，但并沒有去核實房屋的實際狀況，其行為本身就并非基于善意。綜上，根據本案具體事實，結合日常生活經驗，法院認定李某與戴某簽訂房屋買賣合同的行為屬于惡意串通行為，損害了王某的合法權益，故確認李某與戴某房屋買賣合同無效。