對他人已登記房屋產權有爭議，當事人習慣于先向人民法院提起行政訴訟，要求撤銷登記權利人的房屋所有權證。而這類行政案件中，當事人請求所依據的事實如繼承、贈與等，不屬于行政訴訟的審理范圍。本文探討房屋登記行政爭議的處理方式。

[案情]

原告孫甲與第三人孫乙系堂兄弟關系，孫甲一直在外地居住。二人的祖母1986年去世時在農村留有二間房屋，由孫乙長期居住。1998年孫乙領取了該房屋所有權證。2008年10月，孫甲以該房屋應由自己父親繼承，而其父親去世后應由自己繼承為由向法院提起行政訴訟，要求判決撤銷發證機關向孫乙頒發的房屋所有權證并向自己頒發房屋所有權證。

[審判]

法院審理認為，孫甲以繼承事實為依據，要求撤銷孫乙的房屋所有權證。因對本案行政爭議的處理涉及對繼承事實的認定，而孫甲主張的繼承事實不屬行政訴訟的審查范圍，因此，不能認定孫甲與本案有利害關系，孫甲起訴不符合起訴條件，故裁定駁回了孫甲的起訴。

[評析]

一、孫甲不具備提起行政訴訟原告資格。

行政案件的審理應首先對起訴條件進行實質審查。最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行政行為不服的，可以依法提起行政訴訟。第二十七條第（一）項又規定，原告對下列事項承擔舉證責任：（一）證明起訴符合法定條件，但被告認為原告起訴超過起訴期限的除外……。以上規定可以看出，與被告具體行政行為是否有利害關系，是行政訴訟首先要審查的起訴條件，而對是否符合起訴條件，原告要承擔舉證責任。本案孫甲雖然認為自己對爭議房屋享有繼承權，并提供了相關證據，但由于主張的事實不在行政訴訟的審理范圍，不能通過行政訴訟程序進行審查認定，因此，孫甲不能證明其與房屋登記行政行為有法律上的利害關系，其不符合提起行政訴訟的原告資格，法院駁回孫甲起訴是正確的。有不同意見認為，依照《中華人民共各國行政訴訟法》第二條規定，公民、法人或者其他組織，認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起行政訴訟。即當事人只要“認為”與具體行政行為有利害關系，就具備原告資格。這樣理解顯然過于寬泛，使行政訴訟法有關原告資格的規定失去意義，也不符合立法本意。

當然，在行政案件的立案受理階段，由于對起訴條件只作形式審查，只要當事人認為與被訴具體行政行為有法律上的利害關系，形式上就具備原告資格。但在案件審理階段，則還應當對起訴條件作實質審查。上述解釋第二十七條第（一）項就是有關對起訴條件進行實質審查的規定。

二、本案應“先民后行”

由于行政訴訟不能解決房屋權屬爭議，本案孫甲可以先提起民事確權訴訟，如果經法院裁判取得房屋所有權，可直接依據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第十九條的規定，憑生效裁判文書向行政機關申請更正登記。行政機關不予變更登記，可提起行政訴訟。

值得一提的是，有觀點認為本案應先中止行政訴訟，待孫甲提起民事確權訴訟，在民事訴訟結案后，以民事訴訟結果為依據，再恢復本案行政訴訟的審理。這樣處理不符合解釋的規定。《解釋》第五十一條第一款規定，在行政訴訟中有下列情形之一的中止訴訟：（六）案件審理須以相關民事、刑事或者其他行政案件的審理結果為依據的，而相關案件尚未審結的……。該條規定所指的民事訴訟，應理解為已經開始的民事訴訟。本案孫甲尚未提起民事訴訟，因此，不符合中止行政訴訟的條件。如果中止本案行政訴訟，孫甲又堅持要先通過行政訴訟途徑解決爭議，不愿提起民事訴訟對房屋進行確權，則行政訴訟中止后就無法恢復審理。顯然，在未提起民事訴訟的情況下，不能適用上述規定中止本案行政訴訟。

三、房屋登記行政爭議的救濟途徑

1、通過變更登記解決。

《物權法》第十九條第一款規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正的或有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。第二款規定，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效……。

從該條規定看，只要登記權利人接受更正要求或利害關系人提供具有法律效力的證明文書，如已生效的法院裁判文書等證明登記錯誤，就可以不啟動異議登記及訴訟程序，而由行政機關予以變更登記，行政爭議就此解決。

2、向人民法院提起訴訟。

由于要求更正登記所提供的證明文件，登記機關不能組織各方當事人質證，無法認定其真實性，因此，在登記權利人不同意變更的情況下，應當根據《物權法》的上述規定，向人民法院提起訴訟，才能最終解決爭議。那么，是提起行政訴訟還是提起民事訴訟，實踐中存在不同看法。筆者認為，與上述異議登記的規定相對應，當事人起訴的目的是主張自己對房屋的所有權，而房屋權屬的確認屬于民事訴訟的受理范圍，因此，提起民事訴訟更有利于解決產權爭議。而以繼承、贈與等需要通過民事訴訟程序認定的事實為依據的，則只能先提起民事訴訟。

審判實踐中，行政相對人對房屋登記效力有一種尊崇心理，認為行政機關的行政登記具有確權效力，房屋所有權證不撤銷，民事確權案件無法審理，這是對房屋登記效力的誤解。房屋產權登記只具有物權公示即權利推定的效力，不具有絕對的證明效力。上述《物權法》第十九條第二款向人民法院起訴的規定就明確地反映出對房屋的司法確權才具有最終效力。