【案情】

　　房主“一房二賣”，兩位買房人先后訴至法院

　　2012年3月，許某與周某簽訂合同購買其座落于宜興屺亭某拆遷安置小區的房屋，并根據合同約定按時支付了房款，由于涉案拆遷安置房屋當時還不能領取產權證，所以并未辦理過戶手續。2012年9月，周某又與孫某就同一套房屋簽訂了買賣合同，孫某支付房款之后才發現該套房屋已經事先賣給了許某。之后，許某和孫某二人就何人能取得房屋發生爭議，但是由于房屋一直不具備領取房產證的條件所以無法訴至法院，經雙方協商達成一致意見：大家均不占用或處理此房屋，等具備領取產權證的條件后通過訴訟途徑解決這一糾紛。然而，2013年5月孫某未經賣房人周某及另一買房人許某的同意擅自向拆遷公司領取了涉案房屋的鑰匙并進行了裝修，同年11月入住房屋。在此期間許某多次找到孫某協商、甚至向派出所報警要求其搬出涉案房屋，但是孫某均未配合。2014年10月，許某與孫某先后訴至宜興市人民法院要求周某交付房屋。

　　【審判】

　　非善意先占房屋不能作為對抗其他買受人的條件，房屋仍應歸先簽訂合同的一方所有

　　宜興法院經審理認為，孫某簽訂買房協議在后，且未經賣房人同意擅自交費領取鑰匙，明知該房屋涉及其他買受人權益存在爭議仍不顧雙方約定及公安民警告誡裝修入住，據此可以認定孫某占有房屋的行為并非善意，因此其不能依據先占房屋對抗其他合法買受人優先取得房屋所有權。此外，許某簽訂的買房協議在孫某之前，故應根據簽訂合同的先后順序認定許某與被告周某于2012年3月31日所簽的房產買賣協議有效，判令周某按照合同約定交付房屋給許某。至于孫某先行擅自占用房屋并進行裝修添附，由此產生的法律后果與本案并不屬于同一法律關系，由三方自行協商處理，協商不成應另案起訴。

　　【評析】

　　一房二賣情形下房屋歸屬的處理原則及救濟途徑

　　宜興法院生效裁判認為，本案屬于典型的一房二賣情形，具體的處理原則應為：（1）數位買受人中優先辦理商品房過戶登記手續的享有房屋所有權。根據物權法第9條的規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生法律效力；未經登記不發生法律效力”，即在房屋買賣合同合法有效前提下只有經過登記所有權才發生變更，因此優先辦理過戶手續意味著優先取得了房屋所有權。（2）數位買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，所有權歸屬于優先辦理商品房預告登記的一方。主要依據是物權法第20條第1款的規定“當事人簽訂買賣房屋協議的同時，可以就該房屋申請預告登記，預告登記后，未經預告登記權利人同意處理該不動產的，不發生物權效力。”因此，優先辦理預告登記也可以作為對抗其他買受人的條件。（3）數位買受人均未辦理商品房過戶登記手續和預告登記手續的，房屋所有權歸屬于合法優先占有房屋的一方。即在買受人均未辦理過戶登記手續及預售登記手續的情況下，如果有一方在善意的情況下先行占有房屋或領取了房屋鑰匙，也可以作為優先獲得房屋所有權的條件，因為占有狀態在未領取權證的情形下也具備一定的公示公信效力，但該占有必須是合法及善意的，否則不受法律保護。（4）數位買受人均未辦理過戶手續、進行預售登記或優先占有房屋，則依照合同簽訂的先后順序處理房屋的歸屬問題，優先履行簽訂在前的合同，但另一份并未得到履行的合同并不當然無效，從合同效力上來兩份合同均是有效的，只不過在履行能力有限的時候優先實現簽訂在先的合同，另一方實現合同權利的買受人仍然可以向賣房人主張違約責任。

　　在本案中，孫某在知道一房二賣的事實后，不顧與許某之間的約定以及民警的勸阻，執意擅自領取房屋鑰匙并裝修入住，嚴重違背了民法中的誠實信用原則，不能構成合法善意的占有，因而不能以此作為優先取得房屋的條件，本案仍然應該以合同簽訂順序作為處理的依據，即判令被告周某履行簽訂時間在前的合同，配合許某辦理過戶手續交付房屋。至于孫某，雖然不能主張取得房屋所有權，但是可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定另案主張解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　因此，法官提請廣大購房者注意：我國房屋所有權的流轉以登記為生效要件，如果僅僅購房合同支付房款，無法以此作為對抗善意第三人的條件，因此購買房屋后一定要盡快辦理房產過戶手續或預告登記手續，避免發生不必要的權利沖突。由于無產權房容易滋生一方多賣風險在選購時應當謹慎考慮，盡可能多的了解房屋權屬情況，增強自己的風險防范意識，一旦房屋具備辦理過戶手續的條件及時到有關部門領取房產證。此外，在遇到一房多賣的情形時要及時合理運用法律的手段進行維護自身合法權益。