[案情]

徐某是一化工廠的退休工人，全家人一直居住在工廠的三間宿舍，徐某每月向工廠交納房租100元。今年3月，工廠通知徐某，宿舍屬拆遷范圍，讓徐某搬遷。徐某要求工廠另外安排房屋居住，工廠以拆遷為由拒絕。徐某與開發商協商，開發商則稱只對工廠進行補償安置，徐某遂申請建設局裁決。建設局認為，徐某不是被拆遷房屋的所有權人，徐某與工廠之間沒有書面的租賃合同，徐某不是房屋承租人，不應對其進行補償安置，因此對徐某的補償安置要求未予支持。徐某不服，遂向法院提起行政訴訟，請求撤銷建設局的拆遷裁決，對其進行補償安置。

[審判]

法院經審理認為，徐某與工廠之間形成事實上的房屋租賃關系，根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規定，徐某作為承租人有權獲得補償或安置，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第（1）目之規定，判決：撤銷建設局的房屋拆遷行政裁決，并責令建設局于30日內對該糾紛重新作出行政裁決。

[評析]

本案涉及的核心問題是租賃房屋的拆遷補償安置問題。

一、徐某與工廠之間形成事實上的房屋租賃關系。

徐某作為化工廠的工人，全家一直在工廠的三間宿舍居住，雖然徐某與工廠之間沒有書面的租賃合同，但徐某每月向工廠交納房租100元，由此可以認定，徐某與工廠之間形成事實上的房屋租賃關系，徐某是被拆遷房屋的承租人。

二、徐某享有獲得補償安置的權利。

相對于房屋所有權人而言，承租人屬于經濟實力較弱的群體，拆遷活動會影響其生產和生活，給其帶來一定損失，如果不對他們給予一定的保護，則可能影響社會的穩定，因此，《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規定“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”由此看出，拆遷活動中側重于保護被拆遷房屋承租人的利益。該規定對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，被拆遷人獲得拆遷補償，必須與房屋承租人解除租賃關系或對承租人妥善安置或給予承租人賠償，否則就不能得到拆遷貨幣補償，而只能實行房屋產權調換，并且產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。本案化工廠并未與徐某協商解除租賃關系，也未對徐某進行賠償或重新安置居住房屋，這種情況下，拆遷人應當也只能對化工廠實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人徐某承租，化工廠應當與徐某重新訂立房屋租賃合同。