張某在城區做生意，但居住在江蘇省泗陽縣農村，來回十分不便。經朋友介紹，張某夫妻兩人看好位于縣城泗絹集團對面由該集團開發的紅梅二區路西最后一棟中單元4樓（左室）房屋。

2015年9月3日，張某與史某簽訂訂房屋買賣合同，主要約定：史某將泗絹集團對面紅梅二區路西最后一棟中單元4樓（左室）約100平方米出賣給張某，價格275000元，先付定金20000元，張某違約、不買，定金不退，賣方違約、不賣，雙倍返還定金，余款255000元待史某辦妥泗絹集團手續，房屋移交時付清等。2015年10月3日張某支付定金20000元。該房屋離張某做生意地方較近，且價格很實宜，張某一家人十分高興，催史某辦理泗絹集團出具相關證明。

2015年11月5日，史某向張某提供泗絹集團出具證明，主要內容為史某為該公司員工，于2004年購得該集團紅莓二區路西最后一棟中單元4樓（左室）住房，該房屋產權系史某所有，可以自行轉讓等。史某要求張某繼續履行合同。可張某反誨，不想購買該房屋，并向泗陽縣人民法院起訴，要求退還定金20000元。

泗陽縣人民法院認為，一、當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。二、雙方簽訂的合同合法有效，張某并未舉證證明訴爭合同無效。三、經釋明，張某不請求確認合同無效或解除合同，張某并未舉證證明史某違約，故不適用定金罰則。一審判決駁回原告張某的訴訟請求。

原告張某不服，向江蘇省宿遷市中級人民法院上訴,認為：1.雙方簽訂的房屋買賣合同應為無效合同。涉案房屋屬于小產權房，沒有正式產權證，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。2.無效合同自始沒有法律約束力，應當返還定金20000元。

近日，江蘇省宿遷市中級人民法院作出終審判決，認為《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定，合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。原告張某主張，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。本案房屋未辦理權屬登記，故合同違法了法律、法規的強制性規定，應屬無效。該院認為，該規定非效力性強制性規定，原告張某依據該條主張合同無效沒有法律依據，不予支持。本案中，雙方簽訂房屋買賣合同，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，應屬合法有效。被告史某并不存在不賣房屋的違約行為，原告張某要求退還定金沒有事實和法律依據，故駁回上訴，維持原判。