眾所周知，房屋等不動產(chǎn)的交易是以完成過戶登記為準，通常情況下，一房二賣行為中房屋最終由已辦理過戶登記者取得，未取得房屋者可向賣房人主張違約責任實現(xiàn)權(quán)利救濟。但南通市通州區(qū)人民法院近日審理的一起房屋買賣合同，卻判決已過戶者向先購房人返還房屋，這到底是怎么回事？

2017年5月13日，顧某、葛某夫婦與丁某一家簽訂《房屋買賣契約》，約定丁某戶將一套拆遷安置房以46萬元的價格出售給顧某夫婦。合同簽訂后，顧某家向丁某家支付了購房款42萬元，丁某家將房屋交付顧某。因該房屋當時尚不具備不動產(chǎn)權(quán)利登記條件，雙方約定余款4萬元待房屋符合辦證條件并過戶至顧某夫婦名下時付清。此后顧某將房屋出租并收取租金至今。

眼見著房價的節(jié)節(jié)攀升，丁某心里越來越后悔。2021年初，丁某領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證后，要求顧某增加購房款20萬元。顧某未同意，丁某遂于同年3月中旬通過中介將該房屋以98萬元的價格掛牌出售。同月28日，張某從中介處獲悉上述房源，有購買意向，并通過中介與丁某談好購房總價為90萬元。因房屋出租，張某在中介陪同看房時未能進入案涉房屋實地查看，僅看了樓上樓下戶型相似的其他房屋。4月1日，張某銀行取現(xiàn)90萬元交付丁某后，雙方至不動產(chǎn)登記中心辦理了房屋變更登記手續(xù)。登記完成后，張某在其汽車內(nèi)再次將90萬元現(xiàn)金清點交付丁某。張某的陪同人員對雙方在不動產(chǎn)登記中心簽合同以及車內(nèi)二次交付購房款的全過程進行了錄像。

之后，中介微信告知張某，拿到房產(chǎn)證后對外稱房屋是丁某抵債給張某的，張某可憑房產(chǎn)證直接將租客趕走，屆時丁某亦會予以配合。三天后，張某按照中介所說，攜房產(chǎn)證去接收房屋并要求承租人搬離，隨即與承租人及顧某家人發(fā)生糾紛，派出所出警平息糾紛。4月21日，張某更換了該房屋門鎖。

已經(jīng)出租了近四年的房子明明就是自己買下的，怎么會半路殺出個“程咬金”？向丁某討說法不成，顧某夫婦遂向法院起訴，要求確認丁某與張某簽訂的房屋買賣合同無效并判令張某將房屋過戶至顧某夫婦名下。

通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，顧某夫婦與丁某家簽訂的《房屋買賣契約》依法成立并生效，合同雙方均依約履行了各自的主要合同義務，顧某夫婦系該房屋的真正權(quán)利人。而張某在案涉房屋交易過程中的所有行為對照普通大眾買賣房屋時的一般情理、交易習慣等因素加以考量，法院認為張某之言行存在諸多異常，不能認定張某購買房屋系善意取得，遂依照《民法典》的相關(guān)規(guī)定判決確認丁某與張某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》無效，責令張某于判決生效后十日內(nèi)將上述房屋過戶登記至顧某夫婦名下，同時由顧某夫婦向丁某付清購房尾款。判決后雙方均未提起上訴?，F(xiàn)各方當事人均已將自己的判決義務履行完畢。

【法官說法】若非善意房屋即使已過戶買賣合同亦無效

《民法典》第311條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中，張某若要取得房屋必須同時滿足以上三個條件，張某以90萬元的價格購得房屋并完成過戶登記，雖已具備善意取得的兩個要件，但其在未實地查看所購房屋室內(nèi)狀況的情況下，三天之內(nèi)便完成交易過戶，大額款項全部現(xiàn)金交付且全程錄像，在房屋有租戶居住的情況下未進一步核實房產(chǎn)相關(guān)情況便直接購房等種種不合理行為均明顯與普通大眾買賣房屋時的一般情理、交易習慣相悖，法院審查后認定張某購房時“非善意”，依法不構(gòu)成善意取得，其與丁某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》因侵犯房屋真正權(quán)利人顧某、葛某的合法權(quán)益當屬無效，遂責令張某限期過戶歸還房屋，保護了原購房人顧某、葛某的合法權(quán)益。

近年來，因政策調(diào)整，政府對一些原來不具備辦理不動產(chǎn)登記條件的拆遷安置房及小產(chǎn)權(quán)房陸續(xù)放開不動產(chǎn)權(quán)利登記條件。而近幾年房價漲幅較大，部分賣房人認為他們此前出售房屋的價格偏低而心生悔意，藉著辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記名義伺機加價者不在少數(shù)，如本案丁某見利忘義一房二賣者也并非個例。法官在此友情提醒廣大交易者，市場交易應恪守誠信、秉持善意，切莫為逐高利棄信忘義，否則終是竹籃打水空忙一場！

 黃琴