現在很多父母為了孩子能夠接受優(yōu)質教育，不惜花重金購買學區(qū)房，黃某也是如此。但買了昂貴的學區(qū)房，賣方卻遲遲沒有遷出戶籍。近日，南通市通州區(qū)人民法院調解了這樣一起房屋買賣合同糾紛，最終賣方賠償黃某1萬元違約金。

2018年下半年，黃某為了孩子將來能入讀某市重點小學，花費160萬向胡某購買該市一套學區(qū)房用于孩子落戶，雙方為此簽訂一份房屋買賣合同，合同約定胡某四個月內遷出戶籍以及胡某若逾期遷戶籍則承擔每日350元違約金。

此后，黃某按時付清購房款，胡某雖交付了房屋及辦了產權過戶，但卻因故遲遲未將該房屋內原戶籍遷出，黃某為此反復交涉催促，并多次往返當地派出所協(xié)調，最終拖了一年之久，房屋內原戶籍才遷走，所幸尚未耽誤黃某家落戶入學。

2020年3月，黃某訴至法院要求胡某承擔延遲遷出戶籍違約金10萬多元。經法院主持調解，胡某賠償黃某損失1萬元。

【法官說法】學區(qū)房是承載稀缺資源特殊標的，遷出原戶籍是主合同義務之一

如今，重點幼兒園、小學及初中等優(yōu)質教育資源具有稀缺性且分布不均衡，就近入學、分區(qū)劃片政策使得具有學區(qū)的戶籍或房產成為入學門檻，許多家長為了孩子上學不惜重金專門購買學區(qū)房，包括高價買下舊城區(qū)一些“老破小”。學區(qū)房除了居住使用、保值收益等功能外，還承載著獲取稀缺教育資源的特殊作用，它是房地產市場與教育資源分配政策的雙重產物，也是房屋買賣中一類特殊標的。因此，在學區(qū)房買賣中，出賣人除了交付房屋、協(xié)助辦理過戶登記之外，遷出房屋內原戶籍也是其主合同義務之一。出賣人未按約遷出原戶籍構成違約則應承擔相應違約責任，包括繼續(xù)履行、賠償損失等。學區(qū)房買賣合同中若約定違約責任則按約定處理，但約定違約金明顯高于或低于實際損失，一方可以請求法院予以調整。本案中，雖然合同約定了違約金計算方式，但胡某延遲遷籍尚未耽誤黃某家落戶入學，黃某除了耗費時間、精力及交通成本外并無其他實際損失，所以經法院調解，黃某同意減低違約金調解處理。

法官提醒廣大家長，在購買學區(qū)房時，應詳細了解房屋所在學區(qū)政策、房屋上戶籍現狀、原戶籍能否順利遷出以及學位是否空置或已被占用等情況，并將學區(qū)房購房目的、房屋戶籍、學位情況記載于購房合同中，合同中還應明確出賣人相關違約責任，以備今后若發(fā)生糾紛能維護自身權益。