和睦的物業(yè)關(guān)系，舒適的居住環(huán)境是每個業(yè)主的真切希望，但現(xiàn)實中不少小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)之間矛盾重重。海安一小區(qū)業(yè)主為了更換新物業(yè)公司的事，一紙訴訟將業(yè)委會告上法庭。近日，隨著江蘇省海安市人民法院裁判文書的送達(dá)，這起業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案落下帷幕，法院判決物業(yè)委托服務(wù)合同撤銷。

丁某、王某為海安一小區(qū)的兩位業(yè)主，二人自2012年小區(qū)一期房屋建成交付后便入住其中。2019年10月，原服務(wù)于該小區(qū)的物業(yè)公司撤離，為選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)物業(yè)委員會向業(yè)主發(fā)布相關(guān)公告，并向業(yè)主發(fā)出《意見征詢》表，征詢意見事項為：1.聘請和美公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2.物業(yè)管理服務(wù)費價格由原0.85元/平方米/月調(diào)整為1元/平方米/月。

2020年5月10日，小區(qū)業(yè)委會對意見征詢結(jié)果進(jìn)行公示，結(jié)果為：27戶同意調(diào)整物業(yè)費，占4%，608戶不同意物業(yè)費調(diào)整，占96%；445戶同意聘用和美公司服務(wù)，占64%，253戶不同意，占36%。自公告貼出之后，丁某、王某為代表的小區(qū)多數(shù)業(yè)主對公示事項提出反對意見，并通過多種途徑向業(yè)委會反映情況。

同年5月24日，在雙方還未協(xié)商一致的情況下，小區(qū)業(yè)委會與和美公司簽訂了《江蘇省住宅物業(yè)委托服務(wù)合同》，服務(wù)期限三年。

5月27日，王某再次與工作人員溝通物業(yè)問題時，被告知物業(yè)委托服務(wù)合同已經(jīng)簽訂完畢。次日，當(dāng)?shù)爻枪?、街道辦、業(yè)委會等相關(guān)人員召開了協(xié)調(diào)會。王某、丁某認(rèn)為業(yè)委會在沒有聽取業(yè)主意見的情況下與物業(yè)公司簽訂合同系私蓋公章，私自使用了業(yè)委會的權(quán)利，最終訴至法庭。

庭審中，小區(qū)業(yè)委會辯稱該合同的簽訂系雙方真實意思表示，而王某、丁某系全體業(yè)主的一分子而已，無權(quán)撤銷整個服務(wù)合同及協(xié)議。

海安法院經(jīng)審理后認(rèn)為，丁某、王某作為案涉小區(qū)的業(yè)主，當(dāng)其認(rèn)為案涉物業(yè)委托服務(wù)合同及補充協(xié)議侵害其合法權(quán)益時，有權(quán)向人民法院提起訴訟，其具備訴訟主體資格。

本案中，從原告提供的證據(jù)可以看出，雖然同意和美公司作為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主為331戶，多于不同意的253戶，即使按照“棄權(quán)或不選的戶數(shù)計入多數(shù)意見數(shù)”規(guī)則，也僅為445戶，既沒有達(dá)到《物權(quán)法》規(guī)定的總?cè)藬?shù)過半的要求，也沒有達(dá)到《民法典》規(guī)定的參與表決的最低人數(shù)（以被告認(rèn)可的總戶數(shù)為1100戶計，698戶未達(dá)總戶數(shù)的三分之二），進(jìn)而無從評判同意者的人數(shù)是否達(dá)到法定要求，而且其中根本沒有對同意和美公司作為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主的專有部分面積進(jìn)行公示，兩原告據(jù)此要求撤銷被告簽訂的《物業(yè)委托服務(wù)合同》的訴訟請求，法院依法予以支持。遂依照《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，作出上述判決。

【法官說法】

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定：“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。” 根據(jù)上述規(guī)定，實際上現(xiàn)行民法典經(jīng)過參與表決及表決意見的兩重要求，最終客觀上只要有專有部分占建筑物總面積過三分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過三分之一的業(yè)主同意即可，目的是為了促成業(yè)主意思自治的成立。本案中，參與表決的最低人數(shù)尚未達(dá)到，同意者的人數(shù)更加無從評判，法院據(jù)此判決撤銷案涉合同，并無不當(dāng)。

本案的發(fā)生提醒我們，業(yè)委會具有對外代表業(yè)主，對內(nèi)具體實施與物業(yè)管理有關(guān)行為的職能，因此在涉及業(yè)主共同決定事項時，必須依照法定程序，在符合法定實質(zhì)性要求的基礎(chǔ)上，履行自己的職責(zé)，維護(hù)案涉小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，才不辜負(fù)業(yè)主的信任。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第二百八十條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力，但業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?/span>