2009年6月22日，原告甲與被告乙公司簽訂了《商品房認購協(xié)議》，由原告甲購買被告乙公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)門面房，房款總額50萬元。2009年6月30日，原告甲已付購房款46萬元，被告將房屋交付給原告，后原告將房屋租賃給他人使用至今。2011年1月31日，被告乙公司與第三人丙簽訂《商品房買賣合同》，被告乙公司再次將案涉房屋以30萬元價格出賣給第三人丙，當(dāng)日該《商品房買賣合同》在房管部門登記備案。2019年初，涉案房屋具備辦證條件，被告將辦證有關(guān)材料交付原告辦證時，第三人丙到登記機關(guān)阻止。原告遂將被告訴至法院，第三人向法院提出獨立的訴訟請求，原告、第三人均要求法院判令被告履行合同，協(xié)助辦理涉案房屋權(quán)屬證書的手續(xù)。

本案爭議焦點是已履行了交付房屋的合同與已履行了登記備案的合同，在標(biāo)的物重疊時誰有優(yōu)先履行的效力問題。

第一種觀點認為，第三人房屋買賣債權(quán)應(yīng)被優(yōu)先履行。到目前為止商品房買賣都是辦理網(wǎng)簽，并沒有辦理房屋預(yù)告登記的機構(gòu)，故網(wǎng)簽的效力等同于預(yù)告登記，達到辦理商品房預(yù)告登記的公示效力。第三人丙與被告乙公司簽訂的《商品房買賣合同》已依法辦理了網(wǎng)簽，并在房管部門備案登記，其效力應(yīng)大于原告與世紀(jì)公司簽訂的《商品房認購協(xié)議》。

第二種觀點認為，原告房屋買賣債權(quán)應(yīng)被優(yōu)先履行。原告雖然沒有辦理網(wǎng)簽，也沒有在房管部門備案登記，但因被告已將涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋對房屋買賣合同出賣方而言視為其已履行了合同的主要義務(wù)。從履行程度與經(jīng)濟效力的角度考量，原告就涉案房屋所形成的債的請求權(quán)占優(yōu)。

筆者認同第二種觀點。即本案中原告甲的房屋買賣債權(quán)應(yīng)被優(yōu)先履行。理由如下：

本案的性質(zhì)屬于一房二賣引起的合同履行糾紛。對此，《第八次全國民商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》第十五條規(guī)定，“審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋、以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間及其他證據(jù)確定”。首先，從房屋買賣備案合同登記的性質(zhì)角度看。因前期案涉房屋不具備辦理權(quán)屬證書條件，目前原告、第三人均未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，二者處于平等債權(quán)人的地位。本案第三人與被告間買賣合同雖已登記備案，而得以公開，但該登記的目的在于行政機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售行為所進行的行政管理，而非賦予合同當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)具有的優(yōu)先和對抗效力，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定的“未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力”預(yù)登記的內(nèi)容，因而也不具有宣示合同特定債權(quán)被特殊保護的法定效力。其次，從合法占有房屋角度看。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡囊?guī)定，被告于2009年6月30日將房屋交付給原告，由原告租賃給他人使用至今，原告對涉案房屋已實際行使占有、使用、收益的權(quán)利。至此，原告對涉案房屋的債權(quán)明顯優(yōu)先于第三人。再次，從合同履行情況角度看。原告與被告簽訂了《商品房認購協(xié)議》，原告按約定支付了全額購房款，被告已將涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋對房屋買賣合同出賣方而言視為其已履行了合同的主要義務(wù)。雙方已經(jīng)按照該協(xié)議的約定各自履行了46萬元購房款支付和門面房交付的義務(wù)，合同已事實履行。因此，從履行程度與經(jīng)濟效力的角度考量，原告買賣房屋的債權(quán)履行應(yīng)優(yōu)先保護。最后，從買賣合同成立先后角度分析。原告與被告簽訂的《商品房認購協(xié)議》于2009年6月22日成立，第三人與被告簽訂《商品房買賣合同》于2011年1月31日成立，時間間隔一年多。第三人與被告間的合同成立于原告與被告間合同成立和履行之后，因而該合同的債權(quán)保護順位也不能優(yōu)先于本案的原告。

綜上，雖然第三人與被告乙公司簽訂的《商品房買賣合同》辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，但從兩份買賣合同的形成時間、合同履行、實際占有使用等情況進行考量。原告甲就購買涉案房屋所形成的債的請求權(quán)明顯占優(yōu)，應(yīng)被優(yōu)先履行。