吳某將一處房產轉讓給其債務擔保人盛某，而盛某又將房產轉賣給王某夫婦，但吳某一家仍住在其中拒絕搬出。7月1日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起排除妨害糾紛案落下帷幕，法院判決被告吳某及其父母將案涉房屋騰空，并交付給王某夫婦。

2015年，吳某因個人投資經營需要，由盛某提供擔保借款200萬元。到期后，吳某卻無力償還。2016年，吳某與擔保人盛某達成協議，借款由盛某代為償還，吳某自愿將一處房產轉讓給盛某。盛某不僅幫助償還了部分擔保借款，還將涉案房屋的按揭貸款還清，雙方按約辦理了房屋所有權變更登記手續。

據盛某陳述，過戶時，吳某信誓旦旦稱其需要一個月的時間讓父母搬走。但眼看一個月過去，吳某不知所蹤，其父母以不知曉兒子賣房為由，堅決不搬。

2018年3月，由于需要資金周轉，盛某通過房產中介將案涉房屋再次轉手。王某夫婦在取得房屋所有權后，多次登門與吳某父母協商交房，但吳某一家仍拒不騰空房屋。萬般無奈下，王某夫婦向法院提起訴訟，要求吳某一家將案涉房屋騰空并移交。

庭審時，吳某辯稱，其與盛某之間有經濟往來未結清，應等待賬目結清后再移交案涉房屋。

海安法院審理后認為，吳某與盛某達成的案涉房屋買賣協議，并不違反現行法律強制性規定，且不損害第三人利益，應認定協議成立有效。吳某作為案涉房屋的原所有權人，其將房屋轉讓給盛某并辦理過戶手續后，即喪失了對房屋的一切權利，其與父母已無任何依據繼續占有、使用該房屋。現王某夫婦為案涉房屋的合法所有人，對該房屋享有物權，其合法權益應當受到法律保護，任何人不得妨礙。至于被告吳某所稱與盛某之間的經濟糾紛，因與本案非同一法律關系，不具有關聯性，本案中不予理涉。因此，王某夫婦要求被告吳某及其父母將房屋騰空并交付的訴訟請求與法有據，遂依照《中華人民共和國物權法》相關規定，作出前述判決。

一審判決后，被告吳某及其父母不服提出上訴。南通中院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應與維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規定，終審判決駁回上訴，維持原判。

【法官點評】

本案爭議的焦點是原告王某夫婦是否有權直接要求被告吳某及其父母交房問題。有人認為，王某夫婦是與盛某簽訂的購房協議，只能直接向盛某主張權利。其實，物權具有權利主體的特定性、義務主體的不特定性特征，排他性決定物權人可請求排除任何人對物的侵占。也就是說，一旦當事人經登記取得物權，就脫離了買賣合同的相對性原理，可跨越房屋上手人對任何人主張權利。

《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。該法第三十九條又規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。案涉房屋在兩次轉讓過程中，均辦理了房屋所有權變更登記手續，最終所有權人為王某夫婦。因此，王某夫婦取得了對案涉房屋的占有、使用、收益和處分的權利。《中華人民共和國物權法》第三十五條同時規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。故而，法院判決被告吳某及其父母將案涉房屋騰空，并交付給權利人王某夫婦是正確的。

近年來，房屋交易市場異常火爆，不少人會選擇購買二手房。本案的發生提醒人們，在選擇二手房時，需要擦亮雙眼，不僅要注意位置、層次、面積等問題，還應注意房屋的實際交付情況，避免不必要的麻煩。否則，官司贏了，人卻累了。

【法條鏈接】《中華人民共和國物權法》

第三十四條  無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。