隨著城市化進程的推進，在市區買一套屬于自己的房子成為很多人的夢想。受當地房地產政策等諸多因素影響，二手交易隱藏諸多法律風險。

近日，徐州市泉山區人民法院審結了一起房屋買賣合同糾紛，賣方白某在出售房屋時承諾唯一一套房產與實際不符,導致過戶時間、稅費發生變化，而買方郭某在履行合同的過程中并未存在違約行為，法院認為雙方合同具有繼續履行的條件，白某要求解除合同無事實和法律依據，判決駁回了白某的訴訟請求。

基本案情

白某從開發商處購買了某小區903室房屋（建筑面積99.93 平米），尚未辦理產權證。因資金周轉需要，白某將房屋掛在某中介公司出售。在中介公司的介紹下，白某與郭某達成房屋買賣意向。由于受房產政策影響，白某的903室房屋需要在辦好所有權證后二至三年才能到房屋產權部門辦理過戶手續。為了避免風險的發生，雙方同意等房證下來后白某就將房屋抵押給郭某，待滿足過戶時間要求后雙方再辦理過戶手續。

2019年4月，白某與郭某簽訂書面房屋買賣合同，約定房屋總價162萬元；4月9日前郭某支付定金30萬元；辦好房產證七日內辦理抵押手續，郭某付款80萬元，白某交付房屋；2022年10月10日前雙方辦理過戶手續，郭某付清剩款52萬元。雙方還約定：交易稅費由郭某承擔。白某保證交易房屋是家庭名下唯一住房，如與實際不符，導致相關稅費增加的，要承擔增加的全部稅費。

合同簽訂后，郭某依照合同約定支付了定金30萬元，并提前支付了房款50萬元。白某也將房屋交付給郭某居住。

2020年8月，郭某通過中介提醒白某辦理涉案房屋產權證書，并籌集資金準備在辦理抵押手續時付款。前往辦理抵押手續的過程中，郭某發現白某名下有兩套房產。郭某要求白某承諾按照合同約定承擔增加的全部稅費。白某不予同意，雙方不歡而散。

此后中介多次找雙方協商未果。而隨著時間的推移，徐州市房地產呈現不斷上漲趨勢，雙方之間的矛盾加劇。2021年3月，白某將郭某起訴至泉山法院，要求解除買賣合同，郭某返還房屋并支付違約金。

法院審理

庭審中，白某提出郭某經多次催促未能支付款項，屬于不履行合同根本義務的違約行為，因而主張解除合同，返還房屋并要求支付違約金。而郭某則認為自己并不存在違約行為，購房款無法及時支付是白某在合同中的承諾與事實不符合，責任在白某身上。

泉山法院認為，白某認為郭某存在違約行為故提出解除合同的訴請，因此本案的爭議焦點在于，郭某是否存在違約行為。從購房款的支付來看，郭某按照合同的約定支付了購房款定金；在交易過程，郭某一直通過中介催促白某辦理房產證及抵押手續，積極促成合同的履行；從合同未能繼續履行的原因來看，郭某之所以未支付剩余購房款，是因為雙方在前往辦理抵押手續的過程中，發現涉案房屋并非白某在徐州的唯一一套住房，這與其在合同中的承諾不符。在此情況下，郭某與白某協商，要求白某承諾承擔新增部分的稅費，符合情理。郭某在合同履行過程中并不存在違約行為，雙方協商未果的責任不應由郭某承擔，白某主張的解除合同等訴請無事實和法律依據，法院不予支持。

法官說法

誠實信用不僅是民事行為的基本原則，也是社會主義核心價值觀的基本要求。民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。遵循誠實信用的行為受到法律的保護，不誠信的行為將付出應有的代價。

白某在出售房屋時應當如實詳細披露房產信息，讓買房在考慮交易成本、風險等因素的基礎上做出是否交易判斷。按照徐州房產政策要求，市區戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房自權屬登記之日起未滿2年不得上市交易，而擁有二套住房及以上，則自權屬登記之日起未滿3年，不得上市交易。白某隱瞞名下有兩套住房的事實將直接影響房屋的過戶時間和相關關稅費。在雙方合同明確約定“白某保證交易房屋是家庭名下唯一住房如與實際不符，導致相關稅費增加的，要承擔增加的全部稅費”的情況下，買方郭某要求白某承諾按照合同約定承擔增加部分稅費合情合理。白某拒絕承擔增加部分稅費，故而引發了本案糾紛。白某認為郭某違約，要求解除合同無事實和法律依據，故而判決駁回了白某的訴訟請求。

法官提醒：對于普通購房者來說，買房是件大事，應當盡到謹慎義務，合理審查房屋產權信息，如產權登記人與出售人是否一致，房屋是否為夫妻共同財產，是否存在租賃、抵押、查封情況，是否滿足限購、限售等政策要求，是否登記戶籍信息及能否遷出，是否存在嚴重違反公序良俗的重大事件造成房屋價值貶損嚴重的情況等。尤其是對于尚未取得房屋所有權登記的房產，更應當持謹慎態度，最大限度地降低法律風險。對于賣房人來說，應當如實披露房產信息，故意隱瞞的行為不僅不能獲得預期利益，反而會為自己不誠信的行為買單。