核心提示：拿到新房鑰匙，新婚夫婦袁慶和李瓊卻怎么也高興不起來。購房時(shí)戶型圖中標(biāo)示的雙臥大飄窗變成普通平窗，心儀房屋變了味，他們多次與開發(fā)商協(xié)商無果，無奈之下將邳州某房地產(chǎn)公司告上法庭。日前，邳州法院經(jīng)公開開庭審理了此案，庭審中開發(fā)商以飄窗設(shè)計(jì)不符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)定為由提出抗辯，經(jīng)審理法院認(rèn)為開發(fā)商違約，判令其按照房屋單價(jià)的二分之一乘以圖紙中的飄窗面積賠償業(yè)主違約金。

袁慶、李瓊是一對(duì)準(zhǔn)備結(jié)婚的新人，買房是人生中的大事，為此，他們?cè)诋?dāng)?shù)馗鱾€(gè)樓盤看了足足三個(gè)月。金九銀十優(yōu)惠多，2015年中秋，他們看好的一套位置合適、戶型滿意的學(xué)區(qū)房推出降價(jià)促銷活動(dòng)，優(yōu)惠后的房價(jià)是3627.07元/平方米。小兩口果斷出手，假期剛過就與邳州合豐地產(chǎn)公司簽了購房合同，購買了一套該公司開發(fā)的建筑面積為119.38平方米的小高層。

簽完購房合同后，李瓊看著三個(gè)月來已經(jīng)看了很多遍的宣傳冊(cè)，指著戶型圖對(duì)袁慶說：“你看，三個(gè)臥室中有兩個(gè)帶大飄窗，等裝修房子的時(shí)候，兩個(gè)飄窗臺(tái)咱們好好設(shè)計(jì)一下，坐在飄窗上，看著窗外的風(fēng)景，喝喝咖啡、看看書，多幸福啊”

袁慶滿懷期待地點(diǎn)點(diǎn)頭：“咱們新房的飄窗面積不算在建筑面積里，相當(dāng)于開發(fā)商送了咱兩平米多，這房子挺合適的?！?/span>

拿到鑰匙，才發(fā)現(xiàn)飄窗憑空“飄走”

2016年年底，袁慶夫妻倆如期領(lǐng)取了新房鑰匙。小兩口按捺不住激動(dòng)的心情當(dāng)即去看了自己的新家，在物業(yè)的指引下，袁慶仔細(xì)地檢查房子的墻壁、地面、預(yù)設(shè)管線，各方面都很滿意。

可一同驗(yàn)房的李瓊卻拉下臉來，她指著主臥窗戶，氣憤地對(duì)袁慶說：“老公，你看，臥室的飄窗怎么不見了？”袁慶這才發(fā)現(xiàn)，售房時(shí)宣傳的雙臥雙飄窗，全都變成了普通的平窗。

“戶型圖上不是飄窗嗎？售樓部的模型不是飄窗嗎？從咱第一次來這售樓部看房子，銷售經(jīng)理就一直說是飄窗，合同附圖上也標(biāo)的飄窗啊，這怎么就沒有飄窗呢？不行，這房子我不要了，我想要有飄窗的房子！”看到無故“飄走”的飄窗，李瓊越想越氣。

開發(fā)商辯解，限制飄窗是防火需要。

氣不打一處來的袁慶夫妻來到售樓部要求見合豐地產(chǎn)公司的銷售主管，表示沒有飄窗這房子就不要了，要求退房退款賠償損失。

合豐地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理聞?dòng)嵹s到后，拿出房屋買賣合同和一份名為《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2014》的文件，對(duì)袁慶和李瓊解釋道：“房子設(shè)計(jì)時(shí)是有飄窗，我們也不希望取消飄窗設(shè)計(jì)，但是根據(jù)這個(gè)規(guī)章的規(guī)定，建筑外墻上下層開口之間應(yīng)設(shè)置高度不小于1.2米的實(shí)體墻，或挑出寬度不小于1米、長度不小于寬度的防火挑檐，而你們買的這棟樓根據(jù)原來帶有飄窗的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)舫鰧挾戎挥?.6米，窗臺(tái)高度為0.9米，不滿足防火要求，所以不取消飄窗沒法通過消防驗(yàn)收，我們也很無奈啊，只好改了圖紙?！?/span>

感覺受騙的李瓊根本聽不不進(jìn)去，她堅(jiān)持要求退房，同時(shí)認(rèn)為合豐地產(chǎn)公司欺詐消費(fèi)者，應(yīng)該按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)他們進(jìn)行三倍賠償。這下合豐地產(chǎn)的銷售經(jīng)理也急了：“按照住建部的規(guī)定，飄窗面積是要算到房屋建筑面積的，你們這個(gè)房子雖然圖冊(cè)和合同附圖有飄窗，但是建筑面積不包含飄窗面積，你們一點(diǎn)虧也沒吃，況且合同上已經(jīng)約定因政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更，買受人不得退房，并不得以此作為拒絕收房和提出賠償?shù)睦碛?。按照消防防火要求改變圖紙是規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更?！?/span>

袁慶和李瓊認(rèn)為，開發(fā)商合豐地產(chǎn)的解釋是無力的。經(jīng)多次協(xié)商無果后，他們一直訴狀，將開發(fā)商合豐地產(chǎn)告上法庭。

今年年初，袁慶、李瓊向邳州法院提起訴訟，要求解除與開發(fā)商合豐地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同，并要求開發(fā)商按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五的規(guī)定賠償三倍房款。庭審中，開發(fā)商提出抗辯稱原設(shè)計(jì)不符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，設(shè)計(jì)變更是政府行為導(dǎo)致，屬于不可抗力，被告不存在違約行為，更沒有欺詐原告，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

承辦法官了解案情后，與原、被告雙方進(jìn)行充分的溝通，向原告釋明：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍?！北景钢?，開發(fā)商合豐地產(chǎn)按照建筑設(shè)計(jì)的消防要求將合同圖紙中的飄窗改為平窗，合同履行雖然有瑕疵但不構(gòu)成消法規(guī)定的欺詐?？紤]到房屋是比較特殊的商品，房屋的飄窗變成平窗對(duì)購房者居住、生活影響不大，并不導(dǎo)致房屋買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，原告請(qǐng)求解除房屋買賣合同不能支持。

另一方面，買房時(shí)的單價(jià)不到4000元，如今房價(jià)已經(jīng)超出5000元/平方米，希望原告慎重考慮。袁慶也對(duì)李瓊曉之以情動(dòng)之以理，綜合考慮之后，原告變更訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求判令被告賠償違約金1萬元。

法官再次組織雙方當(dāng)事人調(diào)解，最終因雙方爭(zhēng)議較大，調(diào)解無法達(dá)成。經(jīng)審理，邳州法院認(rèn)為，合同所附房屋圖紙屬于合同內(nèi)容，對(duì)原、被告雙方均具有約束力。被告在未經(jīng)原告同意的情況下將飄窗改建為平窗，改變了房產(chǎn)的部分構(gòu)造，其行為構(gòu)成違約。被告辯稱設(shè)計(jì)變更是政府行為導(dǎo)致，但涉案商品房銷售合同系形成于《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2014》實(shí)施之后，合同簽訂時(shí)被告已明知政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)變更而未對(duì)合同內(nèi)容作相應(yīng)變動(dòng)，合同簽訂后相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)也未再有新的變更，故本案中的政府因素不屬于合同約定的不可抗力事由。被告將飄窗改建為平窗，客觀上縮減了原告的房屋使用空間，也損害了原告對(duì)于房屋整體面貌的預(yù)期，原告必然會(huì)產(chǎn)生損失。但飄窗不同于落地窗，根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定，涉案飄窗因其高度并不計(jì)入建筑面積，故原告要求按單價(jià)3627.07元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失的請(qǐng)求，無相應(yīng)依據(jù)。綜合本案實(shí)際情況，為了懲戒失信違約，同時(shí)彰顯公平，法院參照房屋單價(jià)的50%即1813.54元/平方米進(jìn)行計(jì)算，兩處飄窗的面積為2.1平方米，故違約損失為3808.43元。判決被告合豐地產(chǎn)公司賠償原告袁慶、李瓊違約損失3808.43元。（本文人物、公司名稱均為化名）

 　法官說法：近年來，由于開發(fā)商多采用預(yù)售的方式進(jìn)行房屋銷售，購房者在簽訂購房合同時(shí)無法現(xiàn)場(chǎng)挑選房屋，只能通過開發(fā)商提供的戶型圖、樣板房進(jìn)行了解。待交房后，一旦發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際和宣傳時(shí)在戶型、結(jié)構(gòu)等方面存在差異，雙方要盡量溝通協(xié)商以便達(dá)成共識(shí)。如果協(xié)商不成，購房者選擇通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)，切要保留好相應(yīng)證據(jù)。

同時(shí)法官提醒，購房者在購買房屋簽訂合同時(shí)，要注意宣傳頁、戶型圖以及樣板房與實(shí)際房屋的區(qū)別，著重注意房屋的樓層、位置、環(huán)境，不同情況可能造成房屋整體結(jié)構(gòu)或部分結(jié)構(gòu)的差別，這些差別要一一落實(shí)到合同中。