房屋越界建筑糾紛長期存在但又沒有得到很好的解決，成為引發社會不和諧的重要因素。行政機關往往只是對土地進行確權，確認是否越界，不直接對越界建筑拆除與否作出處理決定，宅基地被侵占的一方權益很難得到保障。而法律對這類問題的處理沒有形成明確的規范，司法實務中有的法院針對當事人訴訟請求直接裁定駁回起訴，有的則判令賠償，爭議較大。對此類問題，筆者認為有加強調研的必要，專門收集此類案例進行分析研究，并提出幾點司法應對的建議，希望對司法審判實務有所裨益。

一、問題提起：從一則案例談起

（一）案情

張華某、張建某宅基地相鄰，張華某居西，張建某居東，兩戶于1992年依法辦理了土地登記手續。張建某于2000年翻建二層磚混結構房屋，張建某與張華某間宅基地界址點標志已滅失，雙方因界址爭議多次產生糾紛。2006年6月10日，泗陽縣愛園鎮人民政府作出愛政發[2006]21號《關于張華某、張建某宅基界址爭議的處理決定》，內容為：”張華某與張建某間北口界址點為張建某主屋西墻東0.07米，張華某與張建某南口界址點為張建某前屋西墻邊西0.14米，兩點連成一線為雙方界址線”。按照上述界址，張建某家房屋占用原告家土地面積0.8平方米。2007年5月25日，張華某依據愛政發[2006]21號處理決定向泗陽法院申請執行，要求張建某履行該處理決定。在此過程中，2007年11月1日，泗陽縣愛園鎮人民政府向泗陽法院出具一份復函，內容為：”經實地勘測、調查，現將界址點明確如下：1.張華某與張建某宅基間北口界址點為：以張建某家主屋西山墻北墻角向南4.65米、主屋西山墻邊向東0.07米處；2.張華某與張建某宅基間南口界址點為：以張建某家前屋西山墻南墻角向北1.70米、前屋西山墻邊向西0.14米處。”

（二）審理

泗陽法院于2006年11月6日對該案作出處理，裁定駁回張華某起訴。2008年2月18日泗陽縣法院作出駁回張華某再審申請的裁定，但后張華某繼續申訴。2008年3月18日泗陽縣法院作出撤銷原駁回起訴和駁回再審申請裁定書的裁定，決定重新組成合議庭繼續審理該案。張華某在訴訟中提供的相關證據表明，泗陽縣愛園鎮政府愛政發[2006]21號處理決定已發生法律效力。經泗陽縣國土局愛園鎮國土資源所勘查，張華某家土地實際面積比宅基證上標準面積僅少0.8平方米，張華某雖主張拆除張建某家的房屋，但是拆除房屋明顯會造成更大的損失，且不利于社會資源的綜合利用，故對張華某要求拆除張建林房屋的主張不予支持。但張建林應在占用張華某家宅基地使用期限內對張華某的損失予以折價賠償，待張建林家房屋翻建或拆除時再讓出侵占張華某家的土地并留出一定的滴水距離。張建某占用張華某宅基地的事實清楚，泗陽縣法院綜合上訴人房屋可使用的年限、上訴人的主觀過錯、上訴人侵占被上訴人宅基地的面積、宅基地所處的地理位置、當地的經濟發展水平、雙方的經濟狀況以及調解意見等因素作出判決：一、被告張建某于判決生效后三十日內清除其位于原、被告兩家宅基地界址線上及界址線西側的樹木各一棵；二、被告張建某于判決生效后十日內給付原告張華某、劉紅青因其侵權的賠償款20000元。被告張建某不服，提起上訴，二審予以維持。

（三）評析

根據《高人民法院關于行政機關對土地爭議的處理決定生效后一方不履行另一方不應以民事侵權向法院起訴的批復》：行政機關對土地爭議的處理決定生效后，一方當事人不履行的，對方當事人不應以民事侵權案向法院起訴，可向行政機關提出申請執行，該行政機關依照行政訴訟法第六十六條的規定，可以申請人民法院強制執行，或依法強制執行。根據該《批復》精神，行政機關對土地爭議作出的處理決定生效后，可直接向法院申請執行。但本案中的問題不僅僅是簡單的土地問題，還有土地上附著的房屋，《批復》中沒有具體規定土地上附著物該如何處理。對越界部分的房屋的強制拆除將導致整體房屋的倒塌和毀損。該案中，越界面積雖然只有0.8平方米，但引發雙方矛盾持續激化，歷時較長，自2000年起該糾紛先后多次經地方組織調解，行政機關也作出過相應的處理決定，后經法院多次作出裁判，歷經近10年的矛盾糾紛才最終得到化解。此類案件往往事實清楚，但處理稍有不慎，有可能進一步激化雙方之間矛盾。本案中，行政機關雖然作出處理決定，但僅就土地是否越界、越界面積作出認定，沒有對越界后下一步該如何處理作出行政決定。根據農村習俗，拆毀他人家房屋是一種嚴重傷害”面子”的事情，法院如果簡單地適用侵權法恢復原狀、拆除房屋，必然導致當事人一方強烈的抵觸，并引發雙方更深的矛盾。該案最終在法院釋明下，原告增加了賠償損失的訴訟請求。法院支持原告賠償請求，駁回了原告拆除越界房屋的請求。

二、域外比較：立法例的參考

（一）  普遍做法

目前，世界各國民法常以善意為原則，傾向于把社會整體利益放在首位，保全逾界建筑，充分發揮其利用價值，同時兼顧協調逾界建筑人和鄰地權人之間的利益關系。各國一般都規定了被越界方不得基于物上請求權請求拆除越界建筑。越界建筑屬于財產權保護規則的例外。《德國民法典》第912 條明文規定：”土地所有人因非由其負責的故意或者重大過失，在建筑房屋時逾越疆界建筑者，鄰地的所有人應容忍其逾界建筑，但鄰地所有人曾在逾界之前或之后即提出異議者，不在此限。”《瑞士民法典》第674 條第三款規定：”如該突出建筑物系由無權利人建造的，被害人雖知悉此情況，但未即時聲明異議時，依情況善意建筑人得支付相當的賠償以取得該建筑物的物權或者土地所有權。”《日本民法》第243條規定：”1.建造建筑物時，應自疆界線起保留50公分以上的距離。2.有人違反前款規定進行建筑時，鄰地所有人可讓其廢止或變更建筑。但是自建筑著手起經過一年，或其建筑竣工后，只能請求損害賠償。”我國臺灣地區民法第796 條規定：”土地所有人建筑房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即時提出異議，不得請求移去或變更建筑物。但得請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地，如有損害并得請求損害賠償。”

（二）立法特例

與1789年的法國《人權宣言》中的個人主義思想一脈相承，《法國民法典》貫徹了私人所有權精神，其第544條確立了所有權絕對原則：”所有權是對于物有絕對無限制的使用、收益和處分的權利。”正是由于《法國民法典》采所有權絕對思想，注重對私人利益的保護，因此在觀念上理所當然地將越界建筑看作是侵犯他人所有權的行為。在這種觀念支配下，法國民法沒有對越界建筑作出特別規定，而僅依一般侵權行為處理。也就是說，越界建筑人的越界行為構成侵權，應當承擔侵權責任。但是《法國民法典》第555條關于不動產添附取得的規定也類推地給越界建筑人提供了在越界建筑物上享有的財產權，同時也給土地所有人提供了損害賠償請求權，這個損害賠償的數額要低于土地價值增加的數額。有此，我們可以認為《法國民法典》第555條已經構建了一個替代性的與德國法相比較而言在效率上中立的模式。

（三）差異分析

法國與其他國家做法不同的原因是，法國沿用了羅馬法關于物的權利、所有權制度的精神。羅馬法的所有權是完全的、絕對的支配物的權利，維護所有權的絕對性是羅馬法物權制度的基本原則。自由資本主義時期的各國民法，也視私有財產神圣不可侵犯為首要的和根本的原則。該原則極大地促進了資本主義經濟的發展。但是，隨著資本主義進入壟斷時期，所有權絕對性原則越來越不適應社會經濟的發展。各國民法不得不對該原則作出修正，使所有權受到一定限制。這就是物權社會化。

三、價值評判：法無明文規定情形下應正確對待的幾對關系

王澤鑒說過：”處理民事案件最主要工作，在于尋找一個可以支持一方當事人向他方當事人請求某種作為或不作為之法律依據。此時為艱難的法律過程，常須解釋法律，類推適用，甚至創造法律，始克濟事。”[i]在沒有法律明確規定的情況下，法官常常需要開展法律解釋工作，要充分參考民俗民情，進行必要的法益權衡，平衡各方利益，最終化解矛盾。在處理這類案件時應正確把握好以下幾個關系。

（一）合法與合理的關系

從合法性的視角來看。《民法通則》、《物權法》、《侵權責任法》均未就越界糾紛后續處理規則作明確規定。《民法通則》第83條規定，”不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《侵權責任法》有較為原則性的規定，其第2條規定，”民事權益包括......所有權、用益物權......”；第15條規定的承擔侵權責任的方式包括：停止侵害；排除妨礙；返還財產；恢復原狀；賠償損失；賠禮道歉。從《侵權責任法》中承擔侵權責任的方式來看，并沒有對所有權的侵害采取容忍態度的規定。《物權法》中關于相鄰權的規定，也僅限于用水、排水、通行、通風、采光和日照及建造、修繕建筑物和鋪設電線、電纜、水管、暖氣、燃氣管線等方面，并不包含相鄰關系中越界建筑問題。如果根據侵權法原則性規定來處理，可能會使得當事人雙方之間的矛盾會進一步激化。

從合理性角度來看。公平是出于道德或其他考慮而對形式法律的背離，它首先顧到法律爭端的內容。[ii]從應然的角度來看，司法解決糾紛的過程是把法律規定應用于特殊情況下的具體事實的過程，是一個思維推定的過程。法官必須按照法律的規定適用法律，而不能超出法律之外擅自裁斷。但從實然的角度來看，法官在解決糾紛的過程中，運用的依據不僅僅是國家制定的法律，還會有限度性地依據世俗生活中形成的”理”[iii]。這種”理”更多地體現為一種道德層面的要求，諸如習慣、習俗和民意、輿論、公平正義等抽象意義上的”天理人情”。

法官在解決糾紛的過程中應注重合法與合理的統一。在現代社會，法官既要保持其嚴格適用法律、維護社會正義的”神圣性”形象，又要體現出必要的”世俗性”權威，法官適用的法律應當符合天理人情，作出的裁判能夠普遍為民眾所接受，才能從根本上保證司法的權威。在處理合法與合理的問題上，應遵守必要的規律。法官在審理案件中首要的使命仍是嚴格適用法律，在法律規定較為原則或法律規定未詳盡的情況下，法官有必要進行法律解釋。因為法官不得因法律沒有規定為由拒絕裁判。在特殊情形下，法官可以直接適用民俗中的”理”或將這些”理”作為裁判參考的依據。文中第所引案件涉及的糾紛，在民間尤其是農村許多地區非常普遍。許多地方宅基地的邊界并不規則，房屋在作整體建筑時，存在少量越界或互為越界的情況。多數情形下，鄰里之間采取了互相容忍的態度，有的也會作少量的經濟賠償，很少有拆屋還地的情況。如果法官機械地、原則性地適用侵權法判令拆除被告房屋，最終則很難解決糾紛，不僅浪費社會財富，還會激化雙方矛盾。

（二）被動性與能動性的關系

法官在處理案件時必須堅持被動性、中立性原則，要針對當事人的訴訟請求開展訴訟活動，要作為第三方不偏不倚地處理案件，從而確保裁判過程和結果的公正性、權威性。司法被動性更強調法官不應主動介入糾紛雙方中去，應根據訴訟程序和雙方訴辯主張作出判決、定紛止爭。

在和諧司法的語境下，司法能動性被提上重要位置。理論意義上說，法官的能動性具有特定含義，系指法官不是法律的機械適用者，其可以通過解釋法律適用法律，甚至在此基礎上推動法律的創造與發展。在判例法國家，法官能動性尤其明顯。我國司法能動性經歷了司法在創造的過程，其含義和外延變得更廣。司法能動性不再僅僅指法律的解釋適用，還包括事實證據的調查、判斷，甚至程序的選擇。在本案中，法院在第一次處理本案時即是采用了被動性、中立性原則，圍繞原告的訴訟請求開展訴訟活動，結果只能是駁回原告的訴訟請求。在糾紛一再得不到解決的情況下，最終法院采取了較為積極的姿態，動員原告增加訴訟請求，要求被告賠償其經濟損失，最終化解了雙方之間的矛盾。

（三）一般侵權原則與侵害相互性理論

根據《侵權責任法》的規定，對于所有權受到侵害的，侵權責任承擔方式主要有：停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失。如果被侵害的所有權應恢復原狀，造成損失的，還應當賠償。

在越界建筑糾紛中，如果鄰地人沒有及時阻止越界建筑，造成最終損失的過程實際也存在互為侵害的過程，雙方都要面對損失問題。各國立法者對此并沒有像對其他的侵害財產權的侵權行為那樣，采用傳統的思維方式，直接將這種行為規定為侵權，并賦予受害人以拆屋還地的權利。這涉及到經濟學上的”侵害的相互性”理論。在經濟學家看來，兩人或兩人以上發生權益糾紛，可能并不是人們理所當然地認為的那樣：一方的權利決然被另一方侵害。到底誰侵害誰的權利其實尚未可知。以居民甲起訴其鄰居磨坊主乙造成的噪音嚴重影響其生活的安寧一案為例，這則糾紛似乎就是一個簡單的涉及不可量物侵害的案例。私法學者一般都會認為，甲有權請求其賠償自己的損害或者干脆請求法院禁止磨坊主繼續經營。但如果真實的情況是在磨坊開張6O年后甲才搬來居住，而且甲只需要改裝自己的房間玻璃就能獲得寧靜的生活的話，到底是誰的權利受到侵害這個問題就變得難以認定了。同樣，美國聯邦最高法院1915年審理的LeRoy Fibre v．Chicago，Milwaukee& St．Paul R．R．一案也具有典型性。其基本情況是火車在高速行駛過程中產生的火花引燃了鐵道邊稻田的谷物從而引發訴訟。審理這起糾紛的法官分成了兩派，其中大多數人認為，既然鐵路公司沒有向原告購買一項役權，就應當保護原告對其稻田的財產權。霍姆斯(Oliver WendellHolmes)法官也同意這一意見，但他同時提出，雖然在缺乏役權時鐵路的確不能損害農民的稻田，但如果農民的主張不能使雙方的產出最大化，就不應得到支持。在幾乎所有人都會認為是鐵路進出的火花造成了稻田的損失時，霍姆斯卻認為，如果農民避免損害花費的成本更為”便宜”，那就應當認為損害是由農民而非鐵路造成的。科斯幾十年后發表的《社會成本問題》實際上也間接支持了霍姆斯法官的這一觀點。而與科斯同期的Guido Calabresi等人進一步展開了這一思考路徑，不過，他的方式更為簡潔直接。[iv]

（四）容忍越界與拆除建筑需要進行法益衡量

侵權原則的適用。從民法角度思考，逾界建筑糾紛的解決，一般按照傳統的侵權責任理論處理，逾界建筑人于鄰地權人土地上建筑房屋，無疑侵害了鄰地權人的土地使用權或者其他土地權利，鄰地權人有權請求逾界建筑人停止侵害、拆除逾界建筑并損害賠償，以達保護鄰地權人個體利益之目的，自無不當。這種作法體現在立法中，表現為對逾界建筑問題不作特別規定，而僅依一般侵權行為處理。法國即是此類處理方式。

經濟原則的適用。各國基本采用了責任規則，而非財產規則和不可讓渡規則。在農村，建筑逾界問題往往涉及幾家甚至十幾家的住宅。在這種情況下，一律責訟拆除逾界建筑之損害顯然遠大于由此帶來的土地利益。在城市，房屋以磚混結構和框架結構的高層建筑為主。依據該類樓房建筑本身的性質，除了該建筑的裝飾性部分逾界，可以作部分拆除而不致嚴重影響建筑物本身的安全性能和使用價值之外，其他逾界部分一旦涉及到承力構件，如梁、柱、承重墻等，哪怕是拆除一小部分，也常常會危及到整座建筑物的安全性，因而往往被迫拆除整座建筑物或者建筑物的相當部分進行重建。這樣做，無異于使整座建筑的價值消失殆盡，不僅使逾界建筑人損失巨大，而且浪費大量人力物力，巨額社會財富付諸東流，以致于影響到社會整體利益。

法益衡量。在民法中，逾界建筑本來屬于侵權行為法調整，只不過考慮到社會整體利益，為保全社會財富，才把它作為相鄰關系的一部分，由法律明確規定逾界建筑符合一定條件得以存續。考慮社會整體利益時，亦應當顧及個體利益的保護，平衡雙方當事人之利益關系，以示公平。在本文案例中，越界建筑開始建筑之始鄰地權人就提出異議，發生爭執。越界面積僅0.8平方米。如判令拆除，不僅會激化鄰里矛盾，還難以執行。在處理這類涉民生案件時，應以有效化解矛盾糾紛為最終目標，積極運用政策考量、利益平衡、和諧司法、柔性司法等司法方式，確保案件審理執行工作法律效果和社會效果的有機統一。堅決克服就案辦案、機械辦案的工作傾向和審判業務純業務觀的片面觀點。在具體結合考慮以下因素：被侵權方所受損失與侵權方越界被拆除所受損失的比例；2、侵權人主觀態度，是否明知；3、被侵權人是否明知而未在一定期限內提出異議等。以此綜合判斷是否要拆除房屋、是否作出賠償及賠償數額。文中案例是雙方在建筑越界的第一時間就發生了爭議，在行政機關最終確認前還不能肯定侵權人系明知越界而建筑。故法院作出駁回原告拆除被告房屋的請求以及要求被告賠償的判決合法、合理。

四、司法應對：具體越界案件中的司法處理建議

（一）主體上的甄別

鄰地權人一方。在土地私有的國家民法中往往表述為鄰地所有人。在我國，土地共有，鄰地權人只是土地的實際使用者。具體可以包括：國有土地使用權人、農村土地使用權人、宅基地使用權人、農村土地承包經營權人、承租人、借用人、抵押權人及上述權利的共有人。同一塊鄰地可以有若干鄰地權人。

越界主體一方。須有權建筑人逾越疆界建筑有權建筑人在土地私有的國家民法中往往表述為土地所有人。但是由于逾界建筑制度重在調和利用關系，不重在確認所有權之歸屬，所以其他土地權利人亦有準用之必要。我國土地公有，公民、法人和其他組織對土地僅得依法享有國有土地使用權、農村土地使用權、農村土地承包經營權、開荒造林權、宅基地使用權等用益物權。當事人依法取得上述權利，并且經過相應主管部門的批準，有權于該土地上建筑房屋的，都可以成為我們討論的有權建筑人。如果建筑人沒有相鄰土地之使用權，所建建筑自然為違章建筑，自無討論必要。

（二）主觀上的甄別

須鄰地權人知道或應當知道逾界建筑的事實，而未即時提出合法異議。如土地有多個鄰地的，每一位鄰地權人都是合法異議人。異議權人只有知道了建筑人逾界侵權的行為，方可能提出異議。考查”知道”的標準歷來有主觀說與客觀說兩種。

主觀說認為，知與不知非依客觀情事定之，而應就鄰地所有人個人之情事定之。也就是以鄰地權人是否真正知曉為依據。我國臺灣民法學者多持此觀點。持此觀點者認為，這樣有利于切實防止非法逾界建筑，保護領地權人利益，否則，建筑人可乘機制造既成事實。

客觀說則從逾界建筑的事實出發，以客觀上可認知即可。如開始建筑后，以外觀的認知時，即應提出異議。受害人應于適當時間內提出異議，如建筑業已完成，則喪失其異議權。

筆者贊同主觀說。因越界建筑往往侵越面積不大，故其開始建筑后，被侵害人往往并不能直接從外觀得知自己權益被侵害，故應以被侵害人主觀上切實”知道”或”應當知道”侵害存在為標準。鄰地權人對逾界建筑未有合法異議，則無權請求移去或變更建筑物。鄰地權人不得請求移去或變更逾界建筑物，實質上是以建筑物既成事實為基礎，承認逾界建筑人土地權利的擴張和鄰地權人土地權利的限制，類似相鄰關系中的容忍義務。

（三）權益上的甄別

關于是否拆除，除了主體上須適格、主觀上不明知外，還須進行權益上的衡量。主要應考慮三個因素：越界面積、土地價值、可否拆除。第一，如果越界面積過大甚至大于未越界部分的建筑面積，則更多地體現出侵權的惡性，應優先保護被越界土地使用人權益。如果越界面積雖小，但越界土地價值很高，遠遠高于建筑本身的價值，也應拆除建筑（尤其是寸土寸金的大城市）。第二，須為越界建筑而非錯誤建筑。如果建筑是整體地坐落于被侵權人的土地上的，屬于錯誤建筑，則不能適用越界建筑的一般規則。第三，要考慮越界部分的建筑是否是獨立于整體建筑的，是否可以單獨拆除而不影響整體建筑使用的安全性。由此，綜合各種因素作出結論。

（四）容忍越界建筑后的法律后果

1.容忍越界建筑后的土地使用權仍歸鄰地權人。逾界人權利擴張和鄰地權人權利限制已經是土地所有權本身的內容，而不是不動產相鄰各方依法約定而形成的地役權。逾界人權利擴張和鄰地權人權利之限制依賴于逾界建筑存續的事實而存續，因逾界建筑的終結而終結。逾界建筑終結后不得再行重建。即便因意外事故使建筑物損毀也不得重建（但可以進行損壞不大的修復）。

2．越界建筑人可以主張購買越界土地所有權。越界人可以主張以相當之價額購買越界部分的土地。當然，越界人購買土地所有權后并不免除其賠償被侵權人損失的責任。臺灣民法第796條規定：請求土地所有人（越界建筑人），以相當之價額購買越界部分之土地，如有損害，并得請求損害賠償。臺灣法院對此條規定解釋為：土地所有人建筑房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，組織動工興修，......姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而于社會亦必大受影響，故為法院不許。然鄰地所有人對于越界部分之土地，得以相當價格請求土地所有人購買，如有損害，并得請求賠償，以示限制，而昭公允，此本條所由設也。

3.鄰地權人可以主張土地權利使用費請求權。即德國民法典謂之定期金，或者稱地租。使用費應當由建筑物的所有人或使用人按約定期向鄰地權人支付，支付標準以當時當地的土地使用費為標準。因逾界而導致鄰地權人的剩余土地無法使用的，可以請求逾界建筑人一并使用該土地并支付土地使用費。該土地使用費請求權與逾界建筑同時存續。如果鄰地權人請求設定地役權或請求逾界建筑人購買土地權利，則該土地使用費請求權終止。在我國，土地使用費請求權人主要是作為土地所有者的國家和集體，依法享有土地使用權的公民，法人和其他社會組織一般無權收取土地使用費，但是經有關國家機關批準依法享有處分權的可以收取相應費用，該費用應當首先扣除應向國家或集體交納的土地使用費。

4.鄰地權人可以主張損害賠償請求權。逾界建筑人應賠償逾界建筑所生損害，包括因逾界建筑，致使鄰地權人變更建筑計劃或者建筑物本身等所生損害；致使剩余土地利用價值喪失或減少而生損害等。前者損害賠償不因受領土地使用費，或主張土地權利購買請求權而消滅。

[i]王澤鑒：《民法學說與判例研究》（5），中國政法大學出版社1998年版，第2頁。

[ii]黑格爾：《法哲學原理》，范揚、張企泰譯，商務印書館2012年版，第23頁。

[iii]這里的”理”實際也指的是梁治平、朱蘇力、謝暉等學者認為的民間法。

[iv]寧紅麗：《經濟學視野中的越界建筑法律規則》，載于《法商研究》2005年第3期。