從法律和司法實(shí)踐來看，審查商品房預(yù)售合同的效力首先要適用法律對(duì)普通民事合同的規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《國(guó)中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定對(duì)合同效力進(jìn)行審查，同時(shí)要結(jié)合調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的特別法?《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查。

民法通則第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示真實(shí)；3、不違反法律和社會(huì)公共利益。合同法第三章專門規(guī)定了合同的效力問題，包括合同的生效時(shí)間、可撤銷的合同、附期限的合同、效力待定合同、表見代理合同、無效合同等。對(duì)于無效合同，該法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會(huì)公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)上述兩法的規(guī)定，實(shí)踐中對(duì)符合下列條件的合同才能被認(rèn)定為有效合同：

（1）主體合格，當(dāng)事人應(yīng)具備法律規(guī)定的締約資格。從民法的一般原理，法人具有訂立合同的一般民事行為能力，這個(gè)能力在法人成立的同時(shí)即產(chǎn)生。但法人要作為某個(gè)特定合同的合格主體，還必須具有訂立合同相適應(yīng)的民事行為能力。這個(gè)能力取決于兩個(gè)因素：1、在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)實(shí)施民事法律行為。民法通則第四十二條規(guī)定：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)”。建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第七十條規(guī)定，銷售商品房的應(yīng)當(dāng)是工商行政管理部門核準(zhǔn)登記、領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，并在建設(shè)行政主管部門取得相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2、已經(jīng)取得相關(guān)的民事權(quán)利。只有主體資格還不夠，還必須有主體權(quán)利，即房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅要在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)簽訂合同，預(yù)售商品房還必須對(duì)在建的房屋享有處分權(quán)。

（2）意思表示真實(shí)。意思表示是指當(dāng)事人把自己希望發(fā)生民事法律上的效力的意思通過訂立合同表現(xiàn)出來。意思表示真實(shí)是合同法的當(dāng)事人平等原則、訂立合同的自愿原則派生出來的，只有當(dāng)事人自覺自愿訂立合同，合同目的和合同內(nèi)容相一致，才是意思表示真實(shí)。意思表示不真實(shí)的原因在實(shí)踐中相當(dāng)復(fù)雜，可以概括為：1、合同一方欺詐、脅迫對(duì)方、或者乘人之危，使對(duì)方的意思表示不真實(shí)；2、合同形式上是合法的，但掩藏了非法的真實(shí)意思，訂立的是以合法形式掩蓋非法目的的合同，其合法的形式為不真實(shí)的意思表示；3、合同一方對(duì)合同有重大誤解，因此而作的表示不真實(shí)；4、合同一方因?qū)贤嬖跓o經(jīng)驗(yàn)等情形而作的對(duì)自己顯失公平的表示，違背自己訂立合同的目的，這個(gè)意思表示也是不真實(shí)的。當(dāng)然，上述意思表示不真實(shí)的幾種情形的法律后果并不都是合同無效，依照合同法的規(guī)定，有的是合同可撤銷或可變更的情形，但是，從條件上講，意思表示真實(shí)是合同有效的條件之一。

 (3)不違反法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益。民法通則第五十八條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為為無效的民事行為。合同法第七條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”。第五十二條規(guī)定違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者損害社會(huì)公共利益的合同無效。因此，就合同的生效條件來說，對(duì)于民法通則規(guī)定的不得違反的”法律“，應(yīng)從寬理解為包括法律和行政法規(guī)，但不包括地方法規(guī)和行政規(guī)章?！皬?qiáng)制性規(guī)定”，應(yīng)從寬理解為包括法律和行政法規(guī)，但不包括地方法規(guī)和行政規(guī)章?！皬?qiáng)制性規(guī)定”包括義務(wù)性規(guī)定和禁止性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，就是法律的義務(wù)性規(guī)定，出賣人必須持有預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的預(yù)售合同才能認(rèn)可為有效。

（4）合同標(biāo)的確定，可行。為了使合同產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，合同的實(shí)質(zhì)性條款也應(yīng)當(dāng)是可行的，至少在合同產(chǎn)生以后可以再訂補(bǔ)充合同，或者按照合同法第六十二條的規(guī)定是可以操作的。比如，預(yù)售的商品房必須是確定了施工進(jìn)度、竣工交付日期、物業(yè)管理方案、裝修標(biāo)準(zhǔn)、平面或戶型圖等等。