2014年7月3日，原告某超市經(jīng)營(yíng)者陳某與被告某公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：某公司將丹陽(yáng)市丹北鎮(zhèn)通港大道南雄中央廣場(chǎng)下沉式地下室出租給陳某，作經(jīng)營(yíng)超市用途，租賃期限15年，從2015年1月1日起至2029年12月30日止；租賃前三年為免租金期，第4年起年租金900000元，之后每年遞增5%；合同簽訂后付定金500000元，作為第4年的部分租金；某公司出具房屋出租的相關(guān)手續(xù)和證件；某公司負(fù)責(zé)安裝消防，貨道平行電梯、地磚、墻面刷白，衛(wèi)生間的下水道符合使用要求，投入兩部以上車輛用于接送顧客，投放開業(yè)前期的廣告；被告不能提供房屋或者提供的房屋不符合約定條件，嚴(yán)重影響使用，原告有權(quán)解除合同，對(duì)違約責(zé)任作出相關(guān)約定。2014年7月4日某公司向原告收取定金500000元。

2015年6月12日，某公司向原告發(fā)出“入場(chǎng)裝修通知單”，通知原告辦理裝修手續(xù)，入場(chǎng)裝修時(shí)間2015年6月30日，開業(yè)時(shí)間2015年10月30日。原告在上述期限內(nèi)進(jìn)行了裝修，購(gòu)置了營(yíng)業(yè)所需要的物品，按照被告限期營(yíng)業(yè)的要求進(jìn)行營(yíng)業(yè)。

2016年12月22日，丹陽(yáng)市公安局后巷派出所向原告發(fā)出（2016）第1222001號(hào)《責(zé)令改正通知書》，以其未取得消防安全許可證擅自投入使用行為違法，責(zé)令立即停止?fàn)I業(yè)。2017年1月9日，丹陽(yáng)市公安局后巷派出所向原告發(fā)出（2017）第0109001號(hào)《責(zé)令改正通知書》，以同樣理由再次責(zé)令停業(yè)。2017年3月13日，丹陽(yáng)市消防大隊(duì)作出鎮(zhèn)丹公（消）行罰決字（2017）0013號(hào)行政處罰決定書，以原告未經(jīng)安全消防檢查擅自投入使用，違反了《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條第二款的規(guī)定，決定給予原告責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，并處罰款30000元。2017年3月15日，原告繳納了罰款30000元。

原告以被告違反約定，未完成出租房產(chǎn)的消防驗(yàn)收，致使原告的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被公安消防部門責(zé)令停業(yè)，給原告造成巨大的損失為由，訴至本院，要求解除原、被告之間的租賃合同，并賠償相應(yīng)損失。

案件審理過程中，針對(duì)涉案合同效力，存在以下兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為：涉案合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條規(guī)定：“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)安全消防檢查。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。”涉案房屋未按照上述規(guī)定進(jìn)行安全消防驗(yàn)收，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

第二種意見認(rèn)為：涉案合同有效。無(wú)效只限于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同。《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條的規(guī)定是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，涉案房屋租賃合同有效。

筆者同意第二種意見。

《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核結(jié)果負(fù)責(zé)。”《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條規(guī)定：“公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)安全消防檢查。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，對(duì)該場(chǎng)所進(jìn)行消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合安全要求的，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。”

上述消防法規(guī)的規(guī)范目的是保護(hù)公眾的安全，而不是房屋租賃合同的當(dāng)事人。效力性強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合同雙方，應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方同時(shí)提出要求，但是，《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條規(guī)定針對(duì)的是建設(shè)單位，不包括使用單位；《中華人民共和國(guó)消防法》第十五條規(guī)定針對(duì)的是建設(shè)單位或者使用單位，而不是同時(shí)針對(duì)雙方提出要求。公安消防部門對(duì)違法行為采取行政處罰措施，足以控制原告某超市違法經(jīng)營(yíng)對(duì)公眾安全構(gòu)成的隱患，樹立起正確的價(jià)值導(dǎo)向。原、被告之間合同的簽訂和履行不能排斥和阻止上述消防法規(guī)的落實(shí)，原告某超市違法經(jīng)營(yíng)沒有產(chǎn)生難以控制的社會(huì)惡劣影響，如認(rèn)定該合同無(wú)效，不利于維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易的安全，按照比例原則，也不需要確認(rèn)該合同無(wú)效。因此，《中華人民共和國(guó)消防法》第十一條和第十五條的規(guī)定均是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

無(wú)效只限于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）》第十四條對(duì)此予以明確：合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

被告作為建設(shè)單位有義務(wù)進(jìn)行安全消防設(shè)施的申報(bào)驗(yàn)收工作，也是雙方所締結(jié)房屋租賃合同的一項(xiàng)重要內(nèi)容。合同內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，相反，該項(xiàng)約定的目的就在于遵守國(guó)家消防規(guī)定。

綜上，原告某超市未經(jīng)安全消防檢查就按照雙方約定如期營(yíng)業(yè)，有違《中華人民共和國(guó)消防法》的規(guī)定，但是此種行為不屬于違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的情形，合同有效。被告遲遲未按約定完成消防驗(yàn)收，導(dǎo)致原告的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，被告推諉責(zé)任，信賴基礎(chǔ)已喪失，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的“其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”情形，可以發(fā)生解除權(quán)，無(wú)須催告。