因?qū)π^(qū)物業(yè)服務不滿，蘇州某小區(qū)業(yè)主委員會組織全體業(yè)主進行投票，并依據(jù)“雙過半”（面積過半、戶數(shù)過半）結(jié)果，向該小區(qū)的物業(yè)公司A發(fā)出提前解除物業(yè)服務合同的通知。后A公司拒不同意撤出并訴至法院，要求判令解除通知無效。

“涉及物業(yè)與業(yè)主的糾紛一向比較棘手，案件輻射面廣，雙方之間的矛盾往往難以調(diào)和。”蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）人民法院民一庭趙建榮法官的審判團隊接手此案后，在送達完成的兩個半月內(nèi)，先后組織了五次聽證、三次開庭，對雙方爭議的焦點問題一一進行查實。

她指出，考慮到天氣炎熱，物業(yè)服務水平對小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量影響甚大。因此，我們必須盡快查明事實，解決這一涉及民生的重大問題。近日，該院對此案作出判決，駁回原告的訴訟請求。據(jù)了解，目前雙方均服判息訴，順利完成了交接。被告小區(qū)選聘的新物業(yè)服務公司已順利入駐，業(yè)主的生活質(zhì)量也得到了保障。

就在上周，該小區(qū)3045戶全體業(yè)主的代表來到法院，為法官送上錦旗，感謝法院“為百姓做主，替百姓解難”。

物業(yè)服務質(zhì)量堪憂，業(yè)主解聘投票“雙過半”

2015年10月份，涉案小區(qū)與物業(yè)公司A簽訂了物業(yè)服務合同，約定的管理期限為2016年1月1日至2018年12月31日。但A公司成為小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)后不久，雙方就因種種摩擦不斷。

“最讓人不能忍受的就是小區(qū)里面垃圾成堆也沒人打掃收拾，小廣告貼得滿墻都是，而且地下車庫還有住人的情況……”

據(jù)多位小區(qū)業(yè)主陳述，物業(yè)服務不僅沒有達到令人滿意的水準，連基本的合格都談不上。具體存在諸如消防設施損壞、路面毀損嚴重、地下車庫住人、占道經(jīng)營、小廣告貼滿墻、安全出口堵塞雜物、安保人員睡覺、小區(qū)垃圾成堆、多處公共設施失修，等等一系列問題。

群眾的口碑之外，從考核指標來看，該物業(yè)公司的服務水平也確實堪憂。法院調(diào)查期間，區(qū)住建局作為第三方對原告提供的物業(yè)服務進行考核，考核結(jié)果75%不合格，25%剛剛及格，其中考核組意見中多次提到的消防問題一直未解決，服務質(zhì)量不盡人意。

2017年12月，小區(qū)業(yè)主委員會組織全體業(yè)主進行投票，匯總后顯示，總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意提前解除與A公司的物業(yè)服務合同；且同意解除合同的業(yè)主房屋面積超過建筑物總面積的一半。據(jù)此，2017年12月20日，業(yè)委會向原告發(fā)出提前解除合同的通知。

而物業(yè)方面認為，其一直在盡職盡責履行合同約定的義務，但是被告在其管理過程中多次無端指責，并且單方面通知提前解除合同，依據(jù)的僅是業(yè)主代表的意見，并未向全體業(yè)主進行意見的征詢。且原被告簽訂的物業(yè)服務協(xié)議還在履行期間，尚未到期，遂于今年1月份提起訴訟，要求判令通知無效，由該公司繼續(xù)履行物業(yè)服務合同。

適時加快審理節(jié)奏，法院抽核選票逐一查明

一個小區(qū)的物業(yè)服務水平對業(yè)主的生活質(zhì)量影響甚大，送達完成后，法院審時度勢加快審理節(jié)奏，多次組織雙方聽證、開庭，欲對爭議焦點進行查明梳理。

但一個意想不到的局面出現(xiàn)了。“物業(yè)和業(yè)委會雙方的矛盾非常尖銳，甚至多次發(fā)生肢體沖突。”據(jù)承辦法官介紹，業(yè)委會方面認為業(yè)主隱私有安全之憂，因此一直拒不提供投票的意見表給原告質(zhì)證，導致案件的審理一度陷入僵局。

眼看天氣漸漸炎熱，再這樣拖下去一大批群眾的日常生活都要受到影響。為此承辦人耐心地多次給雙方做思想工作，最終功夫不負有心人。

“原被告雙方都同意在法院的主持下，以抽查核準的方式核對意見表的真實有效性。”很快，承辦人便組織雙方分別按照一定比例抽取一定數(shù)量的選票，并對雙方抽取的選票通過電話聯(lián)系進行一一核實。根據(jù)備案登記的信息，涉案小區(qū)業(yè)主共3045戶，雙方均確認參加投票的是1761票，同意解除的是1637票；關(guān)于《意見表》的真實性，經(jīng)核實，雙方抽取的52張《意見表》均系對應的業(yè)主本人的真實意思表示，該52張《意見表》的業(yè)主均表示同意提前解除物業(yè)服務合同，故可認定被告提交的業(yè)主大會的投票匯總結(jié)果真實，總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意提前解除與原告A公司的物業(yè)服務合同。由此根據(jù)備案登記信息，實際同意解除合同的業(yè)主房屋面積也超過了小區(qū)建筑物總面積的一半。

結(jié)果出爐后，為了徹底解決雙方之間后續(xù)的糾紛，法院在最終作出判決前特地約談了原告負責人，對其進行法律釋明，建議其主動撤場，但該物業(yè)公司還是拒不撤出。后法院于2018年5月30日及時作出民事判決書，判決駁回原告的訴訟請求。

對于裁判結(jié)果，承辦法官指出，除了“雙過半”的投票結(jié)果，僅從原告提供的物業(yè)服務質(zhì)量來看，小區(qū)服務存在很多問題，不符合合同約定及相關(guān)規(guī)定，原告方面稱及時改善了，但未舉證證明，且即便原告對上述問題進行了改善，也不能否認其提供的物業(yè)服務存在上述問題。故原告提供的物業(yè)服務不符合合同約定，被告依據(jù)業(yè)主投票匯總結(jié)果向原告發(fā)出解除通知符合法律規(guī)定，原告于2017年12月24日收悉該通知，故雙方的物業(yè)服務合同于該日解除，原告要求繼續(xù)履行物業(yè)服務協(xié)議的基礎不存在，對原告的訴訟請求法院不予支持。

【連線法官】

構(gòu)建良好的和諧共處關(guān)系

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定“解聘物業(yè)服務企業(yè)需經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”；《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持”。根據(jù)上述規(guī)定，如果解聘物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會享有解除權(quán)。

按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理，即法律賦予業(yè)主對所居住小區(qū)的物業(yè)管理予以選擇的權(quán)利。作為業(yè)主，對于物業(yè)管理存在的問題，應及時向物業(yè)公司反映，督促物業(yè)公司按照合同規(guī)定的內(nèi)容履行職責，如業(yè)主所在小區(qū)已成立業(yè)主委員會，則要充分發(fā)揮其職能作用，以便更有效地監(jiān)督物業(yè)服務質(zhì)量，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

作為物業(yè)公司，應當積極履行物業(yè)服務合同項下的義務，還應保護業(yè)主的知情權(quán)，定期公布房屋公共維修金的收支狀況、公共部位的收益和支出等財務情況，配合小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會等，構(gòu)建融洽、溫馨的物業(yè)環(huán)境。